紫牛頭條｜28.8萬元買的5年養老權益服務“縮水”，揚州玖龍湖醫養健康城涉嫌多項違規，歸哪個部門管？

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近日，南京市民徐先生向揚子晚報/紫牛新聞記者投訴稱，家人為老人購置揚州玖龍湖醫養健康城頤養中心一套138平方米房產5年的養老權益，花費28.8萬元，然而入住僅兩三個月，原本承諾的水、電、洗發水等多項免費服務便接連取消、延遲，出現明顯“縮水”情況。“這筆長達5年的養老服務費，不僅違反了‘預收周期最長不得超過12個月’的規定，款項還未存入專用監管賬戶，直接進入開發商賬戶。”經查詢,徐先生發現，該頤養中心并非揚州當地民政局備案的養老機構，其經營行為涉嫌多項違規及虛假宣傳。

玖龍湖醫養健康城的宣傳冊

記者調查發現，玖龍湖頤養中心為揚州玖龍湖醫養健康城的子項目，坐落于揚州經濟技術開發區臨港新城，由江蘇潤福實業有限公司開發建設。該項目地塊為劃撥性質，房屋無獨立產權，按規定僅可租賃。針對該項目可能存在的問題，揚州當地有關管理部門尚未給出明確的權威解釋。

揚子晚報/紫牛新聞記者 梅建明 剪輯 馬斌

養老權益服務“縮水” 多項經營疑點浮出水面

“我們是2025年10月25日簽訂的合同，原本是給我外公外婆養老居住。沒想到入住才兩三個月，當初承諾的多項服務開始打折扣。”徐先生告訴揚子晚報/紫牛新聞記者，如洗發水，原本一周發放一次，先是推遲至兩周一次，后續便停止發放；此前約定的全包水電費，卻被要求另外付費。

玖龍湖醫養健康城“幸福卡康養權益書”

記者看到，徐先生所購的房產權益，簽訂的合同為《幸福卡康養權益書》，付費后即擁有對應的“幸福卡”，簽約人使用房屋所繳納的費用，包含服務費、能源費、冷熱水費及電費，使用人無需額外付錢。

徐先生還發現，玖龍湖頤養中心并非養老機構，其支付的28.8萬元款項未按規定進入養老服務預收費專用監管賬戶，而是直接進了開發公司的賬戶。

“如果揚州玖龍湖頤養中心出售或出租的房屋數量比較大，這些屬于預收費的錢進入公司賬戶里，相當于形成了很大一個資金池，無監管部門，這讓我很擔心。”徐先生表示，為避免出現意外情況，他向對方提出退費，但對方回應，拿合同去起訴吧。

徐先生指出，雙方簽訂的合同中存在顯失公平的條款，比如約定若因乙方（玖龍湖頤養中心）未能履行權益書的各項約定，導致甲方（即徐先生一方）權利已無實現可能的情況下，甲方才可申請退款；如甲方違反權益書中途申請退款的，應在按原價扣除已發生的所有費用后，再向乙方支付核算后應退費用的30%作為違約金。

“我咨詢了揚州市民政局，答復是該中心不屬于養老機構，不歸其監管。揚州經開區管委會也稱，不在其管轄范圍。”徐先生無奈地對記者說，除養老預收費未進監管賬戶，該中心還存在用地不規范、房產面積超標、違規售房及涉嫌虛假宣傳等諸多問題。

記者調查

項目涉嫌多項違規經營

記者查詢發現，該項目開發商江蘇潤福實業有限公司于2018年8月22日，以1.08億元的總價取得GZ073醫衛慈善用地，用于開發建設“玖龍湖醫養健康城項目”。在該公司推出的項目樓書中，“玖龍湖醫養健康城”被定位為大型高端養老社區，項目總投資約22億元、總占地225畝，共分為四大板塊，分別為近50畝的養老板塊(玖龍湖·天福緣)、近100畝的醫療板塊(蘇北人民醫院開發區分院)、近30畝的商住板塊和近45畝的配套綠化用地，集“醫、養、康、商”為一體。

多個搜索頁面顯示，揚州玖龍湖健康城樓盤被標注有“在售戶型”信息，建筑面積66至128平方米，每平方米均價10800元。

根據國土資源部辦公廳印發的《養老服務設施用地指導意見》相關規定，專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，可確定為養老服務設施用地。而老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于養老服務設施用地；其二，養老服務設施用地在辦理供地手續和土地登記時，土地用途應確定為醫衛慈善用地。該《通知》還規定，養老服務設施用地內建設的老年公寓、宿舍等居住用房，可參照公共租賃住房套型建筑面積標準，限定在40平方米以內。

“我所購的房產面積遠超40平方米標準，明顯屬于違規。玖龍湖醫養健康城未將預收租金、押金納入銀行專用監管賬戶，同樣屬于違規。”徐先生說。

記者從消費者提供的多個短視頻素材中看到，有涉及揚州玖龍湖醫養健康城的養老宣傳，其中多次提到“政府補貼”，涉嫌虛假宣傳。

售樓處稱“目前只租不售”

記者通過天眼查發現，揚州玖龍湖頤養中心的登記材料顯示，其登記管理機關為揚州市民政局，業務主管單位同樣標注為揚州市民政局。

徐先生告訴記者，在支付28.8萬元養老預付費前，他曾對玖龍湖醫養健康城的運營母公司江蘇潤福實業有限公司進行了力所能及的背景調查，未發現相關負面新聞或信息，這才放心簽約付費。

“我在他們辦公室簽的合同，到前臺掃的收款二維碼，支付寶上顯示抬頭為江蘇潤福實業有限公司，款項直接進入公司賬上。這筆費用本質上屬于養老預付費卡，按規定單張卡限額最多5000元，且必須進監管賬戶，他們的操作明顯違規。”徐先生表示，自己多方投訴后，這筆款項已被退回。

記者了解到，企業預收費（預消費）適用的行業為零售、住宿餐飲、居民服務業（美容、健身、教育、養老等），發行儲值卡、次卡、年卡等，且在發卡后30日內向商務部門備案。其管理的核心是為合規先行、資金隔離等。揚州玖龍湖醫養健康城出售“幸福卡”，僅從“資金隔離”這一點來說，即涉嫌違規。

隨后，記者致電揚州玖龍湖醫養健康城售樓熱線，一名工作人員表示，該項目目前只出租不售。“有旅居、有常住，旅居就是你每年來住幾個月，來過冬天或者夏天。常住，可以住一年或兩年。”她稱，項目共有700多套房子，其中400多套有人常居。她強調，該項目就是一個養老社區。

到底歸哪個部門管轄？

針對玖龍湖頤養中心的監管問題，記者先致電揚州經開區市場監管局，一名工作人員稱，玖龍湖頤養中心的名字是民政局2024年8月1日發的，有民辦非企業單位登記證書，業務范圍是機構養老、居家養老服務，“我們發的是工商營業執照，民政局發的是民辦非企業單位登記證書，我們管不了。”

隨后，記者聯系了揚州市民政局養老服務處。一名工作人員回應稱，揚州玖龍湖醫養健康城只是做了法人登記，并沒有在民政部門進行備案，不是養老機構。

“這個區域都叫玖龍湖醫養健康城，是由江蘇潤福投資建設的，對外開展短期房屋出租，提供物業服務。合同簽訂的主體是江蘇潤福，和玖龍湖頤養中心沒有關聯。”該名工作人員解釋稱，該項目地塊并非市場出讓，而是劃撥土地，屬醫療衛生用地。（地塊上蓋的）房子沒有獨立產權，也不可以買賣，具體應由當地開發區管委會來管理。他們早前就發現了這一情況，通過揚州經開區城鄉管理局發函給城管局，并向開發區管委會通報過，據稱前期就已介入調查。

記者又聯系了揚州經開區管委會，并發送了采訪提綱，但尚未獲得回復。

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