【地產-陳立】城市房價深度研究系列：上海篇

來源：市場資訊

（來源：國投證券研究）

【地產-陳立】城市房價深度研究系列：上海篇

報告發布日期：2026-3-27

■新政驅動需求釋放，市場步入“止跌回穩”階段。2026年“滬七條”新政后，上海樓市反應正面，需求端呈現“二手房優于新房”的結構性改善。節后第三周，二手房成交7327套，達2025年周均水平的1.5倍；新房成交3458套，為均值的1.1倍。供應端表現理性，同期二手房新增掛牌（2954套）與新房開盤（412套）均遠低于上年均值。供需邊際改善支撐二手房掛牌均價由年初的5.2萬元/㎡回升至5.6萬元/㎡，市場企穩跡象明確。

■定價權回歸與供應重塑，新房轉向“高端化”。2024年后，隨著限價及中小套配比限制取消，新房定位由保障剛需轉向改善及高端市場。產品呈現大型化、高總價特征：90㎡以下戶型供應占比由34.4%驟降至8.3%，120㎡以上占比升至43.3%。受此驅動，內環內套均總價從2022年的1743萬元飆升至2026年的3717萬元。1200萬元以上總價段已成為供應主力，新房總價大幅提升。

■倒掛紅利終結，房企轉向“慢周轉”經營。新房市場化定價促使一二手房倒掛由外向內梯度消失。內環內均價由2023年的11.8萬元/㎡跳升至2026年的16.4萬元/㎡，倒掛紅利消退導致開盤去化率下行至74%以下。在銷售壓力與高地價（2025年核心區宅地樓面價5.7萬元/㎡）雙重擠壓下，房企被迫收縮供應并回歸“慢周轉、保價格、強品質”邏輯。2025年新房供應及宅地招拍掛面積較峰值均回落逾六成。

■二手房回歸市場規律，價格重新平衡供需。在總購房需求維持在41萬套量級的背景下，新房縮量驅動需求流向存量市場。2025年二手房成交占比升至62%，價格成為調節供需的核心。郊區次新房及市區老小區通過深度價格回調（跌幅達41%-53%）實現“以價換量”。尤為關注中環內2000年前的老舊小區，其去化周期已連續兩年下行（中內環由2.3年降至1.2年），由于受新房高端化沖擊較小且性價比極高，這類區域房價有望率先企穩回升。

■投資建議：本輪地產復蘇將持續經歷從新房供應收縮，二手房去庫，房價企穩逐漸從二手房向次新及新房傳遞，新房及二手惜售下，從供應收縮到市場復蘇只是時間問題。

■風險提示：政策寬松不及預期、融資環境超預期收緊。