廣州出臺(tái)新政打“聯(lián)動(dòng)牌” 房票“地盤”擴(kuò)大至二手房

■房票若進(jìn)入二手房市場(chǎng)，有望加快二手房流轉(zhuǎn)，幫助“賣一買一”的改善型客群加速置換新房。

主力板塊一、二手價(jià)差超三成，有望加快“賣一買一”良性循環(huán)

近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布新政，提出將探索房票安置適用范圍擴(kuò)大至二手房及以舊換新領(lǐng)域，打破以往使用房票只能購買一手房的限制。面對(duì)部分主力舊改板塊高達(dá)四成的一、二手價(jià)差，政策“擴(kuò)圍”不僅為安置戶提供了更豐富的就近安居選擇，更被業(yè)內(nèi)視為激活二手市場(chǎng)、加快“賣一買一”的關(guān)鍵之舉。有業(yè)內(nèi)人士指出，新措施落地將有望推動(dòng)一、二手樓市共振回暖；落地的效果則需要看房票實(shí)際的投放規(guī)模，以及房票兌付的循環(huán)疏通，能否提升買賣雙方的接受度，從而構(gòu)建良性閉環(huán)。

房票不再限于買新房，安置戶選擇更廣越來越“真香”

自廣州推行房票安置制度以來，其使用范圍一直限定于新建商品住房市場(chǎng)。近日新政提出擴(kuò)大房票使用范圍，房票有望“解鎖”至二手房市場(chǎng)。廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《廣州市支持高質(zhì)量城市更新 促進(jìn)精細(xì)化空間治理的規(guī)劃用地管理若干措施》，提出將“探索把房票安置適用范圍擴(kuò)大至二手房、‘以舊換新’等領(lǐng)域”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年底，全市累計(jì)發(fā)放房票40.53億元，共計(jì)2931張。作為廣州市房票安置的主力區(qū)域，黃埔區(qū)在“五村七片”等城中村改造項(xiàng)目中已發(fā)放房票超2400張。廣州通過房票渠道，已實(shí)現(xiàn)房源認(rèn)購6671套，認(rèn)購面積超過68萬平方米，涉及資金約118億元，跨區(qū)認(rèn)購范圍覆蓋海珠、天河、白云、南沙、從化、增城等區(qū)。

“同地段二手房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于新房，若使用房票能購買二手房，意味著同樣的‘票面價(jià)值’可置換到面積更大或地段更核心的現(xiàn)樓。”業(yè)內(nèi)人士分析指出，作為房票安置主力的黃埔區(qū)，低總價(jià)新房現(xiàn)樓去化已近尾聲，拆遷的村民多急需安置，轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)成為必然選擇，顯著的一、二手價(jià)差成為關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。

貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，廣州二手房掛牌量已達(dá)141833套。以黃埔科學(xué)城板塊為例，2026年2月二手房成交均價(jià)為2.43萬元/平方米；而據(jù)普睿廣佛監(jiān)測(cè)，同期該板塊新房均價(jià)則為3.57萬元/平方米。同一板塊內(nèi)，一、二手房均價(jià)價(jià)差高達(dá)三成至四成。若將對(duì)比范圍擴(kuò)大至老黃埔、長嶺居等板塊，價(jià)差更是達(dá)到四成至五成。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，推進(jìn)安置渠道多元化是此次政策調(diào)整的核心。“相比回遷或集中安置，房票安置的最大優(yōu)勢(shì)在于規(guī)避了新建安置房周期長及臨遷費(fèi)高昂的問題。”他進(jìn)一步分析，由于新房在區(qū)位和房源選擇上相對(duì)有限，部分拆遷戶難以實(shí)現(xiàn)“拆一補(bǔ)一”，往往需額外出資，從而降低了參與意愿。“許多安置戶傾向于就近安置，而周邊豐富的二手房源能更好地匹配不同預(yù)算的安置需求。”他說。

兌付快不快？“變現(xiàn)”容易嗎？房票新政面臨“靈魂之問”

對(duì)于房票進(jìn)入二手市場(chǎng)，二手業(yè)主普遍關(guān)心“交易周期”與“能否變現(xiàn)”。接受拆遷戶用房票購買自己的房子，交易流程需要多久？最終能否兌現(xiàn)為現(xiàn)金？新快報(bào)記者了解到，目前廣州相關(guān)實(shí)施細(xì)則尚未進(jìn)一步明確。

“個(gè)人買家使用房票多了一道‘兌票’的環(huán)節(jié)。”一位資深房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人向新快報(bào)記者透露，若兌付周期長、手續(xù)繁瑣，賣家的接受度將大打折扣。“房票想真正進(jìn)入二手市場(chǎng)，首要條件是兌付必須安全、快速，其次還需配套相應(yīng)的政策優(yōu)惠，如稅費(fèi)減免等，以平衡買賣雙方的利益。”他說。

新快報(bào)記者了解到，目前國內(nèi)已有城市先行探索。2025年5月，廈門市優(yōu)化房票政策，允許使用房票購買二手房，并明確了具體操作規(guī)則。根據(jù)廈門模式，用房票購買二手房交易視同房票轉(zhuǎn)讓，二手房業(yè)主收到的房票只能作為轉(zhuǎn)讓票管理，不得再次轉(zhuǎn)讓，不得兌換成現(xiàn)金，只能用于購買房源庫中的新房、競(jìng)配建房，不得購買安置型商品房、安置房。

這意味著，二手房業(yè)主如果接受房票交易，獲得的并非現(xiàn)金，而是一張同樣限定的購房憑證，只能用于購買新房。這一機(jī)制確保房票資金最終流向新建商品房市場(chǎng)，避免資金外流至其他領(lǐng)域，從而真正實(shí)現(xiàn)“以二手房帶動(dòng)新房”。

此外，廈門同步推出房票交易獎(jiǎng)勵(lì)政策，若在房票核發(fā)后6個(gè)月（含）內(nèi)使用房票購房，可按實(shí)際使用房票金額的5%獲得購房獎(jiǎng)勵(lì)；若在第7個(gè)月至第12個(gè)月（含）期間使用房票購房，則按實(shí)際使用房票金額的2%給予購房獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，更規(guī)范了房票的交易流程，將房票資金納入監(jiān)管賬戶，構(gòu)建官方交易平臺(tái)防范交易風(fēng)險(xiǎn)。在李宇嘉看來，要疏通房票安置的循環(huán)，就要確保資金到位。買家用房票購房后，持票人能迅速兌現(xiàn)或購置新房，從而形成閉環(huán)。落地的效果還需要看房票實(shí)際的投放規(guī)模。

二手房成交“三連漲”，廣州樓市回暖有了新引擎

就在“房票進(jìn)入二手市場(chǎng)”的消息引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注之際，廣州二手樓市已率先呈現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢(shì)。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2026年開年以來，廣州二手房成交持續(xù)回升，3月頭三周網(wǎng)簽量實(shí)現(xiàn)“三連漲”，其中3月16日至22日單周網(wǎng)簽量達(dá)2589宗，部分熱門板塊網(wǎng)簽量環(huán)比漲幅超五成。

盡管操作細(xì)節(jié)未確定，但業(yè)界普遍認(rèn)為，房票進(jìn)入二手市場(chǎng)，更深層的邏輯還在于市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志稱：“房票進(jìn)入二手市場(chǎng)肯定對(duì)一、二手市場(chǎng)都有拉動(dòng)。二手流轉(zhuǎn)加快，能幫助‘賣一買一’的改善型客群解套，進(jìn)而間接帶動(dòng)一手樓市場(chǎng)。特別是200萬元總價(jià)以下的二手房源，去化將進(jìn)一步提升。”

鄧浩志進(jìn)一步分析指出，城市更新的不少區(qū)域均為老舊小區(qū)，賠償金額普遍不高，安置對(duì)象大多會(huì)選擇總價(jià)較低的物業(yè)。2025年廣州二手市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)200萬元以下的房源占比超過六成，這一價(jià)格段已成為市場(chǎng)去化的主力。

李宇嘉同樣指出，目前熱點(diǎn)城市不少區(qū)域的二手住房?jī)r(jià)格已回落至2015年至2018年的水平，在前期降低首付、利率和稅費(fèi)成本等政策扶持下，剛性需求被充分激活。“廣州200萬元以下二手房交易回升更為明顯，由租轉(zhuǎn)買的需求占據(jù)相當(dāng)比例”。

普睿廣佛機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，舊改項(xiàng)目的落地兌現(xiàn)正在為市場(chǎng)釋放批量購房需求。陽光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在房票等政策利好的助力下，2026年截至3月15日，黃埔區(qū)商品住宅（剔除政策房）網(wǎng)簽面積達(dá)16.90萬平方米、網(wǎng)簽套數(shù)1592套，超過增城區(qū)，位居廣州市11區(qū)首位。

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)格局，李宇嘉進(jìn)一步分析：“2025年以來，一、二手房庫存高企，兩者曾陷入‘競(jìng)相降價(jià)搶客’的博弈。房票支持購置二手房，不僅有助于穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)，也能減緩開發(fā)商降價(jià)促銷的壓力。”他強(qiáng)調(diào)， “房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期仍需要夯實(shí)，這才能提振大家的信心和預(yù)期。”

■新快報(bào)記者 何璐詩 文/圖