廣州最新規劃！全市622平方公里低效用地將這樣“再生”

3月27日，廣州正式發布《廣州市低效用地再開發專項規劃（2023-2035年）》。作為全國首批低效用地再開發試點城市之一，廣州在超大城市中率先拿出了這份“存量發展總綱領”，標志著城市發展從“增量擴張”正式轉向“存量挖潛”的新階段。

當天，《規劃》新聞發布會召開，全面解讀其核心內容、創新亮點與實施路徑。據悉，廣州共識別低效用地約622平方公里，將低效用地再開發行動目標分為2027年、2030年、2035年階段，其中到2035年要累計推進310平方公里低效用地開發。

家底摸清：

622平方公里低效用地在哪？

土地是城市的根基。但廣州經過多年發展，也積累了不少低效利用的土地。

廣州市規劃和自然資源局副局長鄧堪強介紹，這次《規劃》先做了一件基礎工作——把城市“家底”徹底摸清楚。通過從發展質量、經濟產出、服務能力、配套設施、環境品質、綜合安全六個維度對每一塊用地綜合“打分”，并差異化設定各片區評價標準，最終識別出全市低效用地約622平方公里。

這622平方公里不是“一刀切”的判定，而是逐宗核實、分類評價的結果。基于這個家底，《規劃》定下了清晰的“三步走”目標：到2027年推進再開發155平方公里，到2030年累計推進220平方公里，到2035年累計推進310平方公里。

低效用地再開發，是否要大拆大建？《規劃》給出的答案是否定的。

鄧堪強強調，這次再開發緊扣廣州“制造業立市”的戰略，優先保障“12218”現代化產業體系的空間需求，推動村鎮工業集聚區升級。與此同時，同步補齊教育、醫療、養老、住房等公共服務短板，用“微改造”活化歷史建筑和工業遺產，增加綠地和開敞空間。簡單說，就是讓城市既有產業高度，也有生活溫度。

在空間布局上，《規劃》緊扣全市“一帶一軸、三核四極”的空間結構，劃定了三大再開發分區，布局了先進制造、交通樞紐、綜合功能、科創研發、現代商貿、文旅休閑等六類共67個近期重點片區。所有重點片區、近期項目都納入國土空間規劃“一張圖”平臺，讓重點項目看得見、落得下、管得住。

在機制創新上，《規劃》支持依法征收、自主改造、合作改造等多種模式，鼓勵連片開發，通過土地置換、產權歸集等方式整合零散地塊。優化土地供應，依法實施帶設計方案出讓、帶項目方案出讓、綜合評價出讓等多元化方式，讓“想改的能改、該改的快改、改好的見效”。同時，全市統一部署，將目標任務分解到11個區，支持各區探索差異化再開發策略與實施路徑。

守住底線：

既要發展，也要保護

“城市發展進入‘存量時代’，作為超大城市，廣州這道題必須答得出彩。”廣東省自然資源廳自然資源開發利用處處長杜偉指出，從“增量開拓”轉向“存量挖潛”，核心邏輯是向存量要空間、向集約要效益。通過“二次開發”“精準開發”，讓每一寸土地發揮更大價值。

但這個過程不能“跑偏”。《規劃》嚴格守住底線紅線，把低效用地再開發與產業升級、文脈傳承、生態保護、民生改善統籌考量，實現保護中發展、發展中保護。同時，堅持“人民城市人民建，人民城市為人民”，優先補齊公共服務短板，優化住房和交通。

原廣州市人大常委會城鄉建設環境工委主任陸原則用“空間轉型宣言”來形容這份《規劃》。在他看來，三大再開發分區各司其職：中心城區核心區讓歷史文化活起來、產業載體升起來、民生品質提起來；“三核四極”與地區中心周邊服務重大樞紐、承接中心疏解；其他區域則統籌城鄉、改善風貌。

在底線守護上，《規劃》嚴守生態保護紅線，鼓勵項目“見縫插綠”，增設口袋公園與立體綠化。對于承載城市記憶的老建筑、舊廠房，創新探索“歷史文化+經營性用地”組合供應與容積率轉移機制，讓老遺產融入新生活。在動力培育上，優先保障15個戰略性產業集群、6個未來產業以及8個現代服務業的空間需求，為重點產業平臺和產業集聚區完善配套，促進數智化、綠色化轉型。在民生福祉上，通過空間再優化、功能再完善、配套再提升，優化住房供應，推動公服設施均衡布局，重點推進軌道交通站點800米范圍內低效用地再開發，為大型公服設施落地留足空間。

白云樣本：

一個村級工業園產值暴漲1800倍

發布會上，白云區副區長王曉杰分享了白云區的實踐經驗。

作為低效用地再開發成效顯著的區域，白云區識別出低效用地約133平方公里，占全區現狀建設用地的40%左右，呈現兩個“一多半”特征：低效用地一多半在城中村，現狀工業用地一多半是低效用地。

針對這一實際，白云區將133平方公里低效用地劃分為14個重點片區，確定144個近期重點實施項目，并劃定五類再開發策略分區，分別對應保護活化、存量更新、連片整備、全域土地綜合整治等不同方式。到2035年計劃盤活65平方公里，占全市盤活量的20%。

廣州設計之都的改造案例尤為典型，這是廣東唯一入選自然資源部第二批低效用地再開發典型案例的項目。改造前，這里是570畝手續不完善的低效村級工業園。白云區采取“村級工業園改造+土地收儲+留用地合作開發”的政策組合，通過連片整備進行全面改造。三年后，村集體低端破舊的倉庫廠房變身為產權完善的高端樓宇物業，出讓產業用地160余畝，引入超400家優質創新企業，園區年產值從5000萬元躍升至900億元，畝產值增長1800倍。

改造前的廣州設計之都地塊。

改造后的廣州設計之都。

在城中村改造方面，“十五五”期間白云區重點推進14條城中村改造，計劃投資超3400億元，改造范圍超32平方公里，將新增產業載體超1000萬平方米、釋放工業用地超1萬畝。以全市城市更新四大重點片區之一的羅沖圍片區為例，通過整村改造貫通云山珠水城市廊道，完善公服配套，同時發揮華為廣州研發中心產業帶動作用，打造環華為數字經濟帶。

市場參與：

讓“想改的能改、該改的快改”

低效用地再開發，光靠政府不夠，關鍵是讓市場主體愿意參與、能夠參與。

廣東省“三舊”改造協會秘書長田光明表示，廣州為市場主體提供了三大基礎：市場力量是主力軍，多元路徑是導航圖，政策優化是助推器。

企業怎么參與？渠道很多。可以參與公開競拍獲得土地開發權，符合條件的原土地權屬人可以申請自主改造。廣州還鼓勵混合開發和復合利用、存量建筑用途轉換，為市場主體提供更靈活的選擇。

在政策保障上，廣州構建了覆蓋“規劃—供地—建設—確權”全流程的“1+11”低效用地再開發系列政策，《規劃》中亦提供相關保障措施，從多個維度拆解壁壘、疏通渠道。春節后馬場地塊競拍出讓的“開門紅”，正是市場信心增強的生動體現。

隨著《規劃》落地實施，廣州正以系統思維、創新舉措、務實行動，探索超大城市內涵式發展的新路徑。存量空間提質增效，為產業轉型筑高地、為歷史文脈續新篇、為城市生態添綠意、為民生幸福增質感。

南都廣州新聞部出品

采寫：南都N視頻記者 莫郅驊