開發(fā)商忠告：二三十層高層住宅十年內(nèi)將面臨四大困境

現(xiàn)在很多人挑房子時特別喜歡二三十層的高層，總覺得住得高視野好，空氣流通也順暢。住建部和各地實際數(shù)據(jù)擺在那，高層住宅前十年設(shè)施新、住著舒服，可一過十年，維護(hù)壓力就明顯加大。

不少小區(qū)已經(jīng)開始顯現(xiàn)這些跡象，普通業(yè)主買房時如果只看眼前，后面日子可能真不好過。第一個困境是電梯老化后維修成本直線上升。

住宅電梯設(shè)計使用壽命一般在15到20年左右，前期運(yùn)行穩(wěn)定，可10年后故障率就明顯增加。廣州等地數(shù)據(jù)顯示，使用15年以上的老舊電梯全國有80萬臺左右，其中部分高層小區(qū)一年內(nèi)多部電梯同時出問題的情況并不少見。

更換一部電梯，國產(chǎn)基礎(chǔ)款價格在15萬到60萬之間，加上拆舊安裝費(fèi)用，總成本容易達(dá)到20萬到50萬。一棟30層左右的樓棟通常配2到4部電梯，全換下來就是上百萬的開支。

物業(yè)費(fèi)平時只夠日常保養(yǎng)，大修時就要靠業(yè)主分?jǐn)偅芏嘈^(qū)維修基金已經(jīng)不夠用，業(yè)主之間意見還難統(tǒng)一，常常拖著帶病運(yùn)行。第二個困境是專項維修基金余額不足，公共部位維修資金捉襟見肘。

買房時業(yè)主按規(guī)定交存的這筆錢，主要用來修外墻、管道、消防設(shè)施等共有部分。可實際運(yùn)行中，高層維修需求多、單次花銷大，用不了10年很多小區(qū)基金就見底。

住建部相關(guān)通報顯示，建成滿10年的高層小區(qū)里，近三成維修基金余額不足，二線城市比例更高。外墻滲水、水管銹堵、消防設(shè)備過期這些問題一旦集中出現(xiàn)，就需要大筆資金。

可申請使用流程復(fù)雜，業(yè)主大會表決有時卡殼，最后小問題拖成大麻煩，居住體驗直線下降。第三個困境是房屋價值貶值速度加快，二手交易越來越難。

高層住宅保值能力本來就比多層或小高層弱，房齡一過10年，市場流通性明顯變差。中指研究院等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，20層以上高層二手房成交周期比低層住宅長不少，議價空間也大。

部分城市房齡15年左右的高層，價格較高峰期出現(xiàn)明顯回落，同區(qū)域高層和低層每平方米價差能拉開幾千元。租房市場同樣遇冷，三四線城市高層租金比多層低10%到15%，空置時間還長。

買家現(xiàn)在越來越理性，算維護(hù)成本后，對老高層興趣不大，資產(chǎn)容易變成負(fù)擔(dān)。第四個困境是消防安全隱患逐步凸顯，救援難度增加。

高層建筑一旦發(fā)生火災(zāi)，煙火垂直蔓延快，疏散和撲救都比低層難得多。國家消防救援局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國高層民用建筑超過100萬棟，100米以上超高層也有5000余棟。

常規(guī)消防云梯作業(yè)高度集中在30到50米左右，少數(shù)特種設(shè)備能到80米以上但尚未普及。按每層約3米算，26層以上住戶火災(zāi)時云梯難以直接到達(dá)，主要靠室內(nèi)設(shè)施自救。

管道電線隨房齡增長老化后，電氣火災(zāi)或燃?xì)庑孤╋L(fēng)險也更高，高空墜物問題同樣不容忽視。這些困境不是空談，而是各地真實案例積累的結(jié)果。

開發(fā)商給出這個忠告，本意是提醒大家買房不能只圖一時氣派。核心城市核心地段、物業(yè)服務(wù)好、配套完善的次新高層，短期內(nèi)還能保持一定價值。

但對大多數(shù)普通購房者來說，尤其是打算長期自住的家庭，選房時還是要多算長遠(yuǎn)賬。優(yōu)先考慮密度低、管理穩(wěn)定的多層或小高層，居住安心度會高很多。買房歸根到底是買一份長久的踏實，提前了解這些實際情況，才能少走彎路。