2026中國住房租賃企業研究報告

“十四五”時期，在保障性租賃住房政策推動下，我國住房租賃行業迎來了快速發展階段，市場環境、供需格局與競爭邏輯均發生顯著變化。2026年是“十五五”規劃的開局之年，《“十五五”規劃綱要》明確提出要“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”，標志著住房租賃市場正式從“規模競賽”邁入“專業比拼”的新階段，這一轉變對長租企業的綜合運營能力與可持續發展能力提出了更高要求。

在此背景下，中指研究院啟動“2026中國住房租賃企業綜合實力研究”，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、運營能力突出的優秀住房租賃企業群體，引導企業強化資管思維，持續優化產品供給與服務質量，借助數智化工具深化精細化管理，助力行業高質量發展。

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從規模表現來看，住房租賃綜合實力TOP30企業緊抓行業發展機遇，有序推進業務布局與規模拓展。各類市場主體基于自身資源稟賦形成了差異化的發展策略：地方國企依托資源與信用優勢，在收儲轉租、人才公寓建設等方面持續發力，并不斷優化運營管理能力，補齊短板；部分民營企業經營則面臨一定壓力，發展策略更趨穩健，聚焦風險管控，加快向輕資產托管模式轉型，由規模競爭轉向細分賽道深耕。2025年，TOP30企業開業房源規模實現穩步提升，未來行業整體仍具備增長空間。

從運營表現來看，面對日趨激烈的市場競爭，行業頭部企業持續深化精細化運營，依托數字化、智能化管理手段實現降本增效。在產品端緊扣租住群體需求，構建分層化、多元化租賃產品體系，并推動“租賃+”業態融合，拓展居住服務場景；在運營端持續完善基礎服務標準化體系，豐富增值服務內容，在提升租戶黏性的同時，拓寬企業盈利渠道。在多重舉措推動下，2025年住房租賃行業重點企業營業收入、出租率等核心經營指標保持平穩運行。

從資產管理方面來看，2025年我國租賃住房資產退出渠道持續完善。保障性租賃住房公募REITs發行規模穩步擴大，擴募機制實現重要突破，隨著各類符合條件的租賃住房項目納入申報范圍，保租房REITs已步入常態化發行階段。與此同時，險資等機構投資者通過Pre?REITs等方式加大對核心城市優質長租公寓項目的布局，逐步形成“項目收購—運營培育—REITs退出”的完整商業閉環。伴隨監管體系日趨完善，租賃住房資產退出機制更加市場化、多元化，行業正加速向成熟市場模式靠攏。

01

規模表現

1.房源規模：TOP30企業開業總量增加14萬間至137萬間，房企系與地方國企主導增長

表：綜合實力TOP30企業2025年末長租公寓開業規模與管理規模

數據來源：企業填報、

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2025年，在政策支持下，頭部長租企業不斷拓展業務規模。根據企業填報和中指研究院監測數據，截至2025年末，住房租賃綜合實力TOP30企業累計開業規模達136.8萬間，累計管理規模達199萬間。對比管理規模與開業規模來看，TOP30企業仍有60萬間以上儲備房源尚未進入市場，預計短期仍將有項目集中入市，市場整體供應將進一步增加。

分類來看，2025年各類住房租賃長租企業規模呈現出不同的特征：

房企系長租企業繼續保持規模優勢。TOP30企業中，房企系依托強大的開發能力及業務基礎，開拓增量市場的同時，也通過多元合作盤活存量資產，規模優勢顯著。其開業規模與管理規模均占TOP30企業總量的50%左右，且部分代表企業規模提升較為明顯。

地方國企系長租企業在政策支持下，開業、管理規模提升明顯。依托存量收儲與資源整合能力，地方國企系在保租房籌集中的角色持續強化。2025年，綜合實力TOP30企業中，地方國企系累計管理規模、開業規模占比均超20%，僅次于房企系。其中城方作為上海首個國企租賃住房品牌，自2018年發布以來，始終致力于城市人才安居服務，業務涵蓋保障性租賃住房、市場化長租公寓、公共租賃住房、新時代城市建設者管理者之家、社區商業運營管理服務等，多層次租賃住房供應體系持續完善，“投、融、建、管、退”一體化閉環服務體系成熟發展。截至2025年底，城方在營社區數量超40個、房源超4萬套，運營規模穩居上海前列。

中資產“包租”模式持續承壓，部分企業戰略收縮態勢明顯。2025年，租金持續下行背景下，中資產“包租”模式的經營壓力顯著增加。該模式需按合同約定向業主支付固定租金，租金下行使運營商利潤空間被持續擠壓。為控制經營風險，部分企業主動收縮包租業務，轉向輕資產托管運營。

企業自建公寓為輕資產運營商打開新的合作空間。出于員工福利與資產配置需求，小米、華為、京東、小鵬等科技企業陸續啟動員工公寓建設，并逐步形成 “企業投資建設+專業機構托管”的合作模式。該模式既保障了員工居住品質，也為輕資產運營機構帶來業務拓展機遇。

2.發展策略：國企補短板提升運營能力，民企發展遇瓶頸深耕細分賽道尋突破

2025年，隨著行業競爭加劇，地方國企與民營企業基于各自資源稟賦，形成了差異化發展路徑。

國企依托政策支持與資源優勢，在保租房籌集基礎上向市場化運營延伸。一方面，國企積極把握政策機遇，借助專項債、保障性住房再貸款等金融支持，大力推進存量房源收儲轉租業務。另一方面，國企緊跟政府人才安居政策導向，深度參與人才公寓及保租房建設。與此同時，國企立足市場多元化需求，積極布局高端租賃市場，推動產品迭代升級，打造差異化競爭優勢。如上海城投寬庭推出高端服務式公寓品牌“寬嵐”，目前首批三個項目已入市。此外，部分頭部國企不再局限于傳統的“自建自營”，開始探索以品牌授權、運營托管等形式的輕資產輸出，如上海地產城方、杭州安居寧巢簽約多個托管項目，管理規模有所擴張。

武漢市硚口安居更新安居供應鏈有限公司，聚焦硚口城市更新與民生安居，以供應鏈管理為核心，統籌保障房籌集、改造與運營，通過優化戶型設計、完善公區配套、配備智慧安防及便民服務，強化維修響應與全周期服務，助力新市民與人才實現"住有所居、居有所安"。西安高新安居作為西安高科集團旗下專注保障性住房領域的企業，以國企擔當踐行社會責任，重點解決新市民、青年人及城鎮中低收入住房困難家庭的居住難題，成為西安高新區住房保障的重要力量。

民企則深化業務轉型，從規模競爭轉向細分賽道深耕。在輕資產領域，民企持續強化項目托管及數字化服務能力，通過與地方國企合作拓展業務規模。如萬科泊寓與合肥、杭州、昆明等城市國資平臺開展深度合作，落地多個中大型租賃社區運營服務項目， 2025年新開業項目中超七成為與國資平臺合作項目。在細分市場，民企聚焦藍領公寓、青年文創公寓、高端服務式公寓等賽道加快布局。

02

運營表現

1.運營成效：市場競爭加劇，頭部企業憑借精細化運營，實現出租率基本穩定

頭部企業通過精細化運營使出租率保持高位運行。近年來，隨著前期籌集的保租房先后投入運營，長租公寓市場供給明顯增加，行業競爭加劇。在此背景下，住房租賃企業持續優化運營策略，通過精細化房源管理、動態調價、多元渠道獲客等方式穩定出租率。2025年，部分頭部長租企業基于企業差旅及員工培訓等住宿需求推出了企業短租產品，進一步拓展短租服務范圍以實現房源的高效配置。如萬科泊寓、龍湖冠寓等均開通企業租房直通通道，對接企業短租需求，保障出租率高位運行。根據企業公開數據，截至2025年底，萬科泊寓間天出租率超94%，前臺GOP利潤率超88%；龍湖冠寓期末出租率超95%；瓴寓國際平均出租率為94.26%，續租率58%，GOP率90.3%，核心運營指標保持穩定。

企業加速推進科技賦能，通過數字化系統優化業務流程，實現降本增效。目前，優秀長租公寓企業正加快搭建覆蓋全業務鏈的智能管理平臺，推動獲客、簽約、入住、退租全流程線上化，實現降本增效。例如華潤有巢公寓全面落地 AI“數字員工”體系，包含24小時在線智能管家“小巢象”、員工AI教練“巢智助手”與數據安全保鏢“隱形盾”，在提升服務響應效率的同時，壓降人力成本。城家公寓依托CAS智能系統，打通房源管理、價格調控、財務結算等核心模塊，借助數據中臺實現經營指標實時監測與智能決策，持續降低運營人房比，大幅提升管理效能。

2.產品創新：深化“租賃+”業態融合，實現居住功能向多元場景延伸

產品設計從標準化向精準化演進。企業在模塊化、標準化的基礎上，深度挖掘細分客群需求，不斷提升租住品質。陽光創谷?創寓為陽光創谷產業園旗下保租房項目，聚焦青年人才與產業工人，打造集居住、社交、服務于一體的綜合性人才居住平臺。項目以“人才友好、生態宜居、共享共生”為核心理念，采用動靜分區的空間布局，將居住功能與共享服務場景深度融合；在戶型設計上兼顧實用性與舒適性，滿足不同人才的居住需求。項目采用環保阻燃裝飾材料、節能型門窗與智能照明系統，提升居住安全性與能效水平；配套智能門禁、人臉核驗、線上報修等智慧化管理技術，搭建智能化平臺實現運營全流程便捷化、數字化。家具家電配置齊全，商業配套完善，打造陽光書房、多功能活動區、黨建活動區等共享空間，滿足人才居住、社交、學習多元需求。

“租賃+”模式持續深化，多場景融合助力產品升級提速。代表企業以居住空間為基礎，推動租賃產品與辦公、商業、健康、教育等多元場景深度融合。如龍湖冠寓以“公寓+商業”混合空間為核心，打造“冠寓+歡肆”融合型產品，通過公寓與活力街區在物理空間上直連互通，將居住功能與餐飲、健身、社交、休閑等商業業態一體化規劃，形成居住與消費場景無界銜接的復合產品形態，顯著提升租住空間的功能與附加值。萬科泊寓、華潤有巢等企業也在推進“租賃+”產品戰略，通過整合內外部業態資源、優化空間功能布局、強化場景化配套設計，持續豐富產品維度與功能內涵。

3.服務體系：夯實基礎服務標準化體系，拓展多元化增值服務場景

基礎服務更加標準化和高效化。代表企業將保潔、維修、巡查等日常服務納入標準化管理，通過流程優化與培訓強化，縮短需求響應時間。如萬科泊寓推出“六大服務承諾”，聚焦24小時在線響應及緊急維修保障。華潤有巢利用AI智能管家“小巢象”快速響應租客報修等18類需求，從報修到解決的全程用時大幅壓縮。華發優生活構建全天候管家服務機制，實現租客維修、咨詢等需求的即時響應，同步落實標準化保潔及安全巡檢制度，確保居住環境整潔有序、安全可靠。

增值服務呈現鏈條延伸與內涵深化兩大特征。一方面，企業聚焦租戶高頻場景完善服務鏈條，如萬科泊寓提供便捷早餐、深夜食堂等服務，自如寓提供寵物托管服務等。另一方面，增值服務的內涵從生活便利向職業發展延伸，青年夜校等知識賦能型服務成為亮點。如瓴寓國際聯合屬地工會推出“青年夜校”，課程涵蓋職業技能、生活美學、文化藝術等多個領域；萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、保利公寓等企業亦同步推出特色化夜校服務。此類服務不僅滿足學習與社交需求，更在精神層面建立租戶與品牌的深度連接，形成差異化競爭壁壘。

節日專項服務成為服務體系的重要補充。2026年春節期間，代表企業精準對接租客返鄉、過節等核心需求，推出多元化節日專項服務與社區活動。如城家推出“逃租40天”活動，簽約13-18個月租客可享受2026年及2027年春節各20天免租權益，有效緩解返鄉探親期間的租金負擔；華潤有巢啟動“新春暖居”年貨節，提供“7天免租”及特價房源；萬科泊寓組織“新春非遺體驗”等文化社群活動并發放新年裝飾福袋，深化社區文化氛圍。節日服務與基礎服務、增值服務協同發力，進一步完善了住房租賃企業服務矩陣。

4.資產管理：“Pre-REITs孵化+公募REITs退出”路徑正在打通

□ 保租房公募REITs發行常態化與監管規范化并進

2025年，我國保租房REITs市場呈現“首發擴容+擴募突破”特征，底層資產類型與區域覆蓋不斷擴圍。2025年至2026年2月，我國共首發兩支保租房REITs，其中匯添富上海地產租賃住房REIT是全國首單“商改保”REITs，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT是江蘇省首單租賃住房公募REITs，保租房公募REITs底層資產類型與地區分布不斷創新拓展。擴募方面，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT先后完成擴募，其擴募資產均分布于同一城市不同轄區，既可通過規模效應降低管理成本，又借助分散布局有效規避了區域市場波動風險，形成可持續的擴募模式。2025年9月，國家發改委發文明確探索市場化租賃住房等新資產類型公募REITs發行路徑，為市場注入強勁動力，我國住房租賃公募REITs正式進入常態化發行、多元化發展的快速增長期。截至2026年2月，我國已發行8支保租房公募REITs，疊加擴募份額后總市值約188億元，在公募REITs總市值（2274億元）中占比達8.3%，成為基礎設施REITs市場的重要組成部分。

表：2025年以來保租房REITs重要動態

資料來源：中指研究院綜合整理

與公募REITs市場擴容同步推進的是監管體系的不斷完善。2025年12月31日，證監會發布《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，滬深交易所同步修訂發布公募REITs業務規則，明確基金管理人反饋問詢的時限要求，進一步壓實信息披露責任。2026年1月，公募REITs市場首次出現5單產品集中終止或撤回審核。

對比美國REITs市場，我國租賃住房REITs仍處于發展初期，有較大發展空間。根據Nareit（美國房地產信托協會）統計數據，截至2025年末，美國富時REITs指數覆蓋的139支產品中，住宅REITs達18支，數量占比12.9%，市值1742億美元，規模占比12.7%，高于我國租賃住房REITs當前市值占比。隨著我國市場化租賃住房納入申報范圍、優質資產供給持續增加，租賃住房REITs占比有望逐步向成熟市場靠攏。

表：2025年12月美國富時指數REITs資產類型分布（按REITs市值降序）

數據來源：Nareit，中指研究院綜合整理

□Pre-REITs基金收購孵化優質合規資產，與公募REITs退出形成協同聯動

近年來，隨著租賃住房公募REITs退出渠道逐步成熟及市場化長租公寓發行REITs的政策突破，投資機構與優秀運營商合作設立Pre-REITs基金投資收購優質資產，進而通過專業運營獲得穩定長期的運營收益，并將項目孵化至符合REITs上市標準，最終以REITs等形式實現資產退出的思路逐步清晰。

大宗交易聚焦核心城市優質資產。從交易標的來看，2025年成交的長租公寓項目均集中于一二線城市核心區域，且以成熟運營的中高端項目為主，如前灘雍萃46、base佰舍蘇河項目、廈門泊寓院兒?海灣社區等。這些項目普遍具備出租率高、現金流穩定、增值預期明確的特點，反映出收購方對資產質量與現金流確定性的理性偏好。

“Pre-REITs孵化+公募REITs退出”路徑正在打通。2025年，大宗交易與公募REITs形成協同效應，以險資為代表的投資機構通過Pre-REITs基金收購暫未滿足REITs申報條件但具備潛力的項目，委托原運營商或專業運營機構進行1-3年的精細化運營，通過優化出租率、提升凈運營收入、完善合規手續等方式孵化資產，待達到REITs發行標準后，再通過公募REITs首發或擴募實現退出。這種模式推動行業形成 “ 非成熟資產 —基金孵化—成熟資產—REITs退出 ” 的良性循環。

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政策趨勢

1.中央政策：保租房從規模籌集轉向優化供給，“十五五”聚焦行業規范發展與專業化企業培育

住房租賃發展從“規模化增量建設階段”轉向“專業化規范發展階段”。對比《 “十四五”規劃綱要》與《“十五五”規劃綱要》中住房租賃相關提法，“十五五”時期我國發展租賃住房的政策導向發生了明顯變化。具體來看，兩份《規劃綱要》都強調了“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，目標從“加快建立”到“健全”，體現了政策目標的延續與升級，對住房質量和發展內涵提出了更高要求。從住房租賃市場發展的具體提法來看，《“十四五”規劃綱要》對租賃市場的提法更為集中和具體，提出了較為系統的工作路徑，包括擴大供給、完善長租政策、推動租購同權、加快法規建設等，并詳細列出了具體的房源籌集渠道。《“十五五”規劃綱要》對租賃市場的直接表述相對精煉，強調“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”，標志著租賃行業發展重心從初期的“加快培育發展、擴大供給”的增量建設和機制建立階段，轉向后端的“規范發展、培育專業主體”的質量提升和規范運行階段，“十五五”時期專業化長租企業發展迎重大機遇。同時，住房租賃行業作為推動房地產高質量發展的關鍵一環，將統籌“推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用”，優化行業供給。另外，值得注意的是，“十五五”規劃創新性的提出了“探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用”，打破了配租、配售房源間的壁壘，通過統一的規劃和調劑，增強住房保障體系的整體彈性和資源配置效率，使保障房資源能夠根據實際需求更靈活、更精準地投放和使用，避免資源錯配或閑置。

表：《“十四五”規劃綱要》與《“十五五”規劃綱要》中住房租賃相關提法對比

數據來源：中指研究院綜合整理

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2025年以來，中央層面多次強調優化保障房供給、鼓勵結合收儲轉租盤活存量資產。2025年4月，李強總理在北京調研人才公寓時強調“收購存量商品房用作保障性住房，是促進房地產市場止跌回穩、保障和改善民生的重要抓手”。5月，中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，強調“支持利用存量低效用地建設保障性住房、發展產業、完善公共服務設施”。8月，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》中提出“因地制宜發展保障性住房”。12月，住建部部長倪虹題為《推動房地產高質量發展》的署名文章中進一步明確要“優化保障性住房供給。完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次住房保障體系”。同月，中央經濟工作會議強調“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”。2026年3月，《政府工作報告》重申“ 探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等 ”，政策重心進一步明確。

表：2025年以來中央有關保租房供給定調的相關政策（部分）

數據來源：中指研究院綜合整理

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2.地方政策：立足存量盤活優化租賃供給，統籌政策支持與市場秩序規范發展

據中指研究院監測，2025年，各地政府共出臺住房租賃相關政策超160次。各月政策出臺頻次均在10次及以上，其中5月、7月、10月政策出臺頻次近20次。分城市來看，一線城市出臺政策頻次約40次，二線城市中重慶、天津、鄭州、青島、成都等地出臺政策較多，均在3次及以上。

分類來看，2025年地方住房租賃政策仍以供給側為主，需求側政策出臺頻次有所增加。供給側，政策聚焦存量盤活與規范管理，鼓勵通過收儲轉租、非居改租、盤活農村閑置資產等多元化方式籌集房源，同時各地亦積極出臺住房租賃市場規范管理政策，逐步覆蓋租賃活動全鏈條。需求側，政策著力減輕居民負擔并激發市場活力，公積金支持全面升級，包括提高公積金的提取額度與頻次、探索直付房租模式等，同時與人口人才政策深度融合，通過籌建人才公寓、針對高校畢業生提供一定期限的免費住宿或長租優惠等舉措，保障人才安居。

2026年初，31個省市自治區“兩會”相繼召開，今年住房租賃市場發展重點關注收儲轉租、構建多層次租賃住房體系等。從各地政府工作報告相關提法來看，主要分成以下幾個方面：一是江蘇、山東、廣東等多地均鼓勵推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等。二是廣東、上海等地強調健全住房租賃市場制度、規范發展租賃市場、完善配套服務等。三是北京、廣東等地針對城市運行保障人員、進城農民等特定人群加強住房保障。

表：2026年部分省市政府工作報告涉及住房租賃的相關內容

資料來源：各省市政府工作報告，中指研究院綜合整理

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02

市場趨勢

1.租金走勢：短期供應壓力難言緩解，租金或將延續小幅調整態勢

（1）50城住宅租金：重點城市住宅平均租金延續小幅下跌態勢，2026年運行或繼續承壓

根據中指研究院50城住宅租賃價格指數，2025年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.62%，跌幅較2024年擴大0.37個百分點。2025年，受居民就業收入預期偏弱及保租房供應增加影響，重點城市住宅平均租金延續小幅下跌態勢。從全年租金運行情況來看，重點城市住宅平均租金僅在春節后的“返城季”（2月）出現了短暫企穩，其余各月均下跌，其中6-7月在年中畢業季需求釋放支撐下，租金環比跌幅有所收窄，8月以來租金環比跌幅持續擴大。

圖：2021年8月至2026年2月50城住宅平均租金與環比漲跌幅

數據來源：

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預計2026年重點城市住宅平均租金將延續整體調整、局部企穩的分化格局。在保租房供應持續增加、存量房源“售轉租”增多、租客支付意愿偏弱等多重因素影響下，全國住宅租賃市場整體預計將延續調整態勢。同時，城市間及城市內部的結構性差異將進一步凸顯，核心城市與核心板塊依托較強的租賃需求和優質房源供給約束，租金表現更具韌性；部分供給壓力較大、人口吸附能力偏弱的城市及外圍區域，租金仍面臨下行壓力。從近期市場表現來看，2026年2月全國50城住宅平均租金環比小幅下跌0.11%，季節性效應下仍僅有少數城市租金環比微漲，多數城市延續調整態勢。

（2）住房租賃市場空間：目前住房租賃市場規模約2.5萬億，2030年需求規模約3萬億

流動人口是住房租賃需求的核心來源。根據國家統計局公布數據，2021年我國流動人口規模為3.85億人，在全國總人口中的占比約27%。基于全國人口流動趨勢放緩，我們假定全國人口中流動人口占比保持不變，2025年全國流動人口約3.83億人，假設其中60%人口租房，則租房人口為2.3億人；全國城鎮人均住房建筑面積已超40平方米，租房面積相對較小，以人均租房面積30平方米計算，則總租房需求為68.9億平方米。2025年末50個重點城市普通住宅平均租金為34.16元/平方米/月，全國平均租金按30元/平方米/月計算，全國住房租賃市場規模約2.5萬億元。

展望2030年，按全國總人口規模逐步回落至13.9億估算，則流動人口總量約為3.78億。考慮到“十五五”時期住房租賃行業政策導向強調“規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業”。在此推動下，預計行業規范化、品質化程度將明顯提升，居民對租房產品的接受度將有所提高，租房居住品質也將有所升級。假設2030年流動人口中租房群體比例上升至65%，人均租房面積提高至32平方米，則全國總租房需求將提升至78.6億平方米；同時，假設全國平均租金結構性上漲至32元/平方米/月（主要來自于租住產品品質提升與機構化率的提升），則2030年全國住房租賃市場規模約為3萬億元。

2.投資回報：租售比繼續修復，長線資本布局信心增強

重點城市租金房價比持續回升。近幾年房價持續調整，而住房租賃市場規范化、專業化程度和租住產品品質均有提升，疊加住房租賃市場的剛性需求支撐，租金調整幅度相對平緩，重點城市租金房價比持續提升。根據中指研究院監測，截至2026年2月，50城平均租金房價比為2.26%，較2025年2月提升0.12個百分點，較2023年初低點提高0.28個百分點。其中，一線、二線、三四線代表城市分別為1.65%、2.35%、2.16%，均較2025年2月和2023年初有所提升，重點城市住房租賃投資回報進一步改善。

圖：2021年9月至2026年2月50城平均租金房價比

數據來源：

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我國核心城市與國際熱點城市間租金回報率的差距進一步縮小。截至2025年末，國內一線城市租金回報率仍普遍在2.0%以內，低于舊金山（5.9%）、紐約（5.0%）、倫敦（3.6%）、柏林（3.6%）、東京（2.7%）等國際都市。需要說明的是，發達國家租金回報率通常為稅前口徑，凈回報率需在此基礎上減去房地產稅等持有成本，而我國個人持有房產的持有成本較低，當前租金房價比基本接近凈收益水平。因此，國內租金回報與國際水平的實際差距較賬面數據相對更小。隨著房價預期繼續回歸理性，而核心城市租賃需求保持韌性，未來租金房價比有望延續修復。租金收益的持續改善將提振機構化運營信心，吸引資本化投入，推動租賃市場進一步向專業化、規模化方向發展。

結語

展望未來，短期內受保租房集中入市、居民收入預期尚未完全修復、租戶對租金敏感度提升等因素影響，市場競爭預計將繼續加劇。中長期來看，我國住房租賃市場需求支撐依然穩固，新市民、青年人等群體的剛性居住需求有望持續釋放，居住消費升級亦將帶動品質化、改善型租賃需求穩步增長。未來行業競爭核心將進一步從規模擴張轉向質量提升，精細化運營能力與多元化服務水平將成為企業穿越周期、實現可持續發展的關鍵。

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三部門發文，換房退個稅政策延期

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超3000億元，專項債收地發力

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央行重磅發聲，降息落地

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?企業研究

2026年1月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

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2025年中國房地產代建企業排行榜

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2025年中國房地產企業交付規模排行榜

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?房地產市場

2025中國房地產市場總結&2026趨勢展望

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2025年中國住房租賃市場總結與展望

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“十五五”中國房地產市場趨勢展望

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越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯

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?指數研究

中國房地產指數系統30年

https://u.fang.com/yorr85/

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2026年1月）

https://u.fang.com/yopjxo/

?物業研究

2025中國物業管理市場總結&2026趨勢展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國物業服務價格指數研究報告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網·中指云平臺

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