抄底樓市，一年買了8套老破?。渴菗斓近S金還是接下飛刀？

最近，成都一位“房姐”火了。

別人還在揮淚賣房，她倒好，一口氣買了8套老破小，越買越興奮，還放出一句話：

這話是不是聽著讓你心癢癢？

她的賬，算得明明白白：8套房總價330萬，首付110萬，貸款220萬。

月供1.4萬，房租卻能收2.1萬。

不僅覆蓋了月供，每月還能凈賺7000塊。

算下來，110萬本金，年化收益直接干到7.6%。

你知道這個收益率有多逆天嗎？

不僅吊打銀行5年期定存利率1.9%，就是扔到大神扎堆的金融圈，也能秒殺一大波人。

把杠桿拉滿，專挑租售比超過5%的房子，用銀行的錢，給自己賺錢。

聽起來，這是不是很聰明？

但賺錢真像她說的那么絲滑嗎？

當(dāng)然不是，賬，是萬萬不能這么算的。

這個賺錢模型能跑通，是完全建立在幾個“假設(shè)”上的。

第一個假設(shè)：租金永遠(yuǎn)不跌

她買的一套房子，總價40多萬，首付才9萬，月租金居然能到3350元。

這個眼光，確實(shí)毒。

但問題是，這個租金，能維持多久？

這些房子都在成都二環(huán)內(nèi)，地段確實(shí)沒得說。

但位置好三個字，就能把一切問題都掩蓋嗎？

2024年，成都人口凈增了7.1萬人，聽起來不少吧？

可當(dāng)年新房開工面積1568萬平方米，按人均40平算，足足能住下40萬人。

人漲了7萬，房子卻能塞下了40萬人。

也就是說，在成都，房子的增長遠(yuǎn)比人快，房子過剩是必然。

當(dāng)房子不再稀缺，誰還愿意將就住老破??？

更何況，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，2025年成都住宅租金同比下降了2.9%。

看到?jīng)]？房子的租金整體也是下跌的，老破小又何德何能，能一枝獨(dú)秀呢？

更別說政府還在大量建保障房，這些房子的優(yōu)勢就是價格低。

當(dāng)它們大規(guī)模流入租房市場，老破小的租金也會被摁在地上摩擦。

這個租金想要穩(wěn)?。考儗傧攵嗔?。

第二個假設(shè)：每一套都能持續(xù)租出去，從不空置

8套房，月月滿租，一個空窗期都沒有，這個概率，比你中500萬還低。

但凡租過房、當(dāng)過房東的人都知道，換租客是常事，空窗期 1-2 個月再正常不過。

此時，月供一分都少不了，但租金你找誰去收？

第三個假設(shè)：持有成本永遠(yuǎn)不變

房姐怕是忘了，老破小最大的特點(diǎn)就是 “老”！

房子跟人一樣，年紀(jì)大了，各種毛病就都出來了。

家具家電損壞，管道堵塞，衛(wèi)生間漏水，這些問題會越來越多，而維修成本，也只會越來越高。

還有一個更大的雷：房地產(chǎn)稅。

雖然目前好像還很遙遠(yuǎn)，但萬一哪天突然就來了呢？

土地財政不可持續(xù)，把賣地轉(zhuǎn)化為能一直收的房地產(chǎn)稅，這幾乎是明牌。

一旦開征，普通家庭一兩套影響不大，但這種包租婆，直接就傻眼了。

8套房子，光房地產(chǎn)稅一年要交多少？這數(shù)字大概率會讓她肉疼。

第四個假設(shè)：房子能輕松賣掉，不會砸手上

最大的風(fēng)險，其實(shí)不是租金，而是最后砸手里了。

你別以為這是危言聳聽，很多銀行的房貸條件是：房齡不能超過30歲。

你想想，她抄底的這些房子，很多房齡都在15-20年左右。

也就是說，再過10年她想賣，買家想貸款？沒門兒，只能全款。

雖然房子總價低，但有多少人能一下拿幾十萬出來？

就這一條，就能過濾掉一大片人。

而且10年后，這房子都破成什么樣了？有沒有人要都不一定。

到時候想變現(xiàn)，只能清倉大甩賣，還不一定有人接。

把現(xiàn)金換成流動性慢慢枯竭的老破小，這筆賬，真的劃算嗎？

當(dāng)老百姓有錢了，住更好的房子是必然選擇。

老破小的未來，大概率要涼。

假如每年這些房子跌掉5%，你那點(diǎn)租金收益，基本就被吃干抹凈了。

你看上了每月的高租金，結(jié)果本金被一點(diǎn)點(diǎn)吞掉，這個游戲還怎么玩？

她這個賬目前能算的過，完全是租金、成本、空置率之間的一個微妙平衡。

但這個平衡像紙糊的一樣，太脆弱了，隨便來點(diǎn)風(fēng)吹草動，直接就崩給你看。

說實(shí)話，現(xiàn)在投資房子，對普通人來說，真不是個好生意。

一方面門檻很高，需要你了解當(dāng)?shù)厥袌觯€要懂房子、懂經(jīng)濟(jì)，關(guān)注政策。

說白了，這些不光要花費(fèi)大量的時間，更要一直學(xué)習(xí)，精力投入巨大。

而且房子不像從前了，想賣就能賣，流動性很差。

真要當(dāng)包租婆，你還要花時間找租客，和中介斗法，一般人還真吃不消。

所以，普通人最好的選擇，還是房住不炒。

買一套自己住著舒服的房子，安安穩(wěn)穩(wěn)，比什么都強(qiáng)。

這天下哪有什么躺著數(shù)錢的好事，別人的“撿錢”故事，聽聽就好。

別到最后，你以為自己在撿錢，結(jié)果成了別人的接盤俠。

你怎么看這位“房姐”的神操作？

如果是你，手里有110萬，會抄底老破小嗎？

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