廣州建筑一地標(biāo)項目“難產(chǎn)”，曾規(guī)劃投資近100億元

來源：中國房地產(chǎn)報

項目工地未見施工跡象。曾冬梅/攝

部分工地基坑已回填，后續(xù)開發(fā)計劃未定。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

春節(jié)假期已經(jīng)過去大半個月，廣州大部分在建工程都進(jìn)入了熱火朝天的復(fù)工狀態(tài)，但也有項目依然在曬太陽。

3月18日，中國房地產(chǎn)報記者來到黃埔區(qū)中山大道的廣建·魚珠灣項目，發(fā)現(xiàn)其工地入口處已被鐵皮圍擋，車輛、人員均無法進(jìn)入。項目內(nèi)部也一片靜謐，不見施工人員走動，也沒有工程器械作業(yè)的聲音。

廣建·魚珠灣項目是世界500強(qiáng)企業(yè)——廣州市建筑集團(tuán)有限公司（以下簡稱“廣州建筑”）計劃打造的黃埔區(qū)第一高樓，規(guī)劃總投資近百億元。該項目于2020年7月動工建設(shè)，原計劃在2021年推售一期產(chǎn)品，2027年實現(xiàn)整個項目三期工程全部竣工。然而，截至目前，其建設(shè)仍停留在一期工程的基坑階段。

據(jù)廣州業(yè)內(nèi)消息，廣建·魚珠灣項目已在近期進(jìn)行了基坑回填，并撤離施工設(shè)備。對此，該項目有關(guān)負(fù)責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示，工地現(xiàn)場實施基坑回填等措施，主要是出于工程安全和現(xiàn)場管理需要。“項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)安排將結(jié)合區(qū)域規(guī)劃及市場情況統(tǒng)籌研究推進(jìn)。”

地標(biāo)項目擱淺

工地大門已圍蔽。曾冬梅/攝

公開信息顯示，廣建·魚珠灣原為工業(yè)用地，廣州建筑申請將其作為自有土地改造項目試點，獲得了廣州市三舊改造的批復(fù)。項目總用地面積為7.4萬平方米，總建筑面積57萬平方米，規(guī)劃建設(shè)高度為333米的超高層超甲級寫字樓、政府辦公大樓、商務(wù)辦公樓和商業(yè)mall等業(yè)態(tài)，以“建筑+金融”為主題打造建筑產(chǎn)業(yè)總部基地。竣工后，除了作為廣州建筑總部辦公基地外，廣州建筑旗下機(jī)施集團(tuán)、設(shè)計集團(tuán)計劃作為第一批企業(yè)進(jìn)駐辦公，未來還將吸引行業(yè)內(nèi)現(xiàn)代工程服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐，打造成為集建筑行業(yè)總部、工程服務(wù)、建筑金融及相關(guān)配套服務(wù)一體化的總部經(jīng)濟(jì)綜合體。

據(jù)了解，這個項目是廣州建筑首個總部辦公基地和超高層綜合體，也是該公司重要的地標(biāo)性建筑。項目的計算容積率建筑面積約37.9萬平方米，其中，辦公面積169393平方米（出售19393平方米，自持130000平方米，政府回購20000平方米），商業(yè)面積40000平方米（全部自持），人才公寓部分面積為169750平方米（全部出售）。

廣建·魚珠灣項目計劃分三期開發(fā)，一期開發(fā)小地塊的地下室、人才公寓和商業(yè)，建設(shè)周期約三年，從2020年7月開工至2023年9月竣工。二期、三期則是開發(fā)大地塊的地下室、人才公寓、商業(yè)、333米高的主樓和政府辦公樓等，自2022年1月開工至2027年9月竣工。

2020年7月，廣建·魚珠灣項目舉辦了一場動工奠基活動，拉開建設(shè)的序幕。按照該公司的鋪排，一期的部分產(chǎn)品本應(yīng)在2021年底推出市場預(yù)售，并于2023年竣工。但市場上卻一直沒有該項目推售產(chǎn)品的消息，建設(shè)進(jìn)度也未達(dá)預(yù)期。

根據(jù)最初的規(guī)劃，廣建·魚珠灣高達(dá)333米的主樓建成后將是黃埔區(qū)的第一高樓。但項目開工1年多后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部便發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的征求意見，其中提到：“城區(qū)常住人口300萬人口以下城市，嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。城區(qū)常住人口300萬以上城市，嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。”

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，正是這份“限高令”給廣建·魚珠灣帶來了重大不確定性因素，導(dǎo)致其工程停滯不前。

項目北側(cè)地塊變身停車場。曾冬梅/攝

中國房地產(chǎn)報記者在現(xiàn)場看到，廣建·魚珠灣項目的北地塊有一部分已經(jīng)被當(dāng)成停車場使用，停放了不少車輛，雖然還保留著活動板房，但已無人員活動。南邊的一期工地門口落了閘，外人無法進(jìn)入，場內(nèi)不見大型施工設(shè)備，露天擺放的管道已銹跡斑斑，雜草也長到了一人高。

廣建·魚珠灣項目有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報記者，由于基坑長時間暴露容易產(chǎn)生積水，存在滋生蚊蟲及安全隱患，疊加蚊蟲防控及基孔肯雅熱等蚊媒傳染病防控要求，項目按衛(wèi)生防控要求，已對部分基坑進(jìn)行了回填處理，并對現(xiàn)場設(shè)備進(jìn)行了階段性調(diào)整。對于項目停擺的原因，該負(fù)責(zé)人沒有回應(yīng)，僅表示后續(xù)開發(fā)建設(shè)，將結(jié)合區(qū)域規(guī)劃及市場情況統(tǒng)籌研究推進(jìn)。

負(fù)債總額持續(xù)上升

廣建·魚珠灣是廣州建筑前董事長梁湖清在任上推進(jìn)的重點項目，他在項目的奠基活動上表示，啟動廣建·魚珠灣項目開發(fā)建設(shè)是該公司落實“六穩(wěn)”“六保”，追趕任務(wù)目標(biāo)，抓項目、擴(kuò)投資、穩(wěn)增長的務(wù)實之舉。他還透露，該項目將采取訂單式開發(fā)模式，在設(shè)計、建造階段即滿足客戶個性需求，建設(shè)成為黃埔區(qū)綠色智能總部新地標(biāo)。

不過，梁湖清在2024年12月就卸下了于廣州建筑的所有職務(wù)。2025年11月，他因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法接受廣州市紀(jì)委監(jiān)委紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。

在外界看來，梁湖清被查，也令廣建·魚珠灣項目的前景蒙上了一層迷霧。

而從廣州建筑的資產(chǎn)負(fù)債情況和廣州商辦市場空置率居高不下的現(xiàn)狀來看，推進(jìn)一個百億元級的項目是一個很大的挑戰(zhàn)。聯(lián)合資信的評級報告顯示，2022年至2024年，廣州建筑的全部債務(wù)持續(xù)增長，年均復(fù)合增長19.27%。截至2025年3月底，其負(fù)債總額約1430.8億元，較2022年末的1029.5億元增長了近39%。2022年以來，該公司資產(chǎn)負(fù)債率、全部債務(wù)資本化比率和長期債務(wù)資本化比率持續(xù)上升，整體債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，截至2025年3月底的資產(chǎn)負(fù)債率已達(dá)86.5%。

聯(lián)合資信認(rèn)為，廣州建筑的城市更新和地產(chǎn)開發(fā)項目待投資規(guī)模很大，未來項目推進(jìn)或?qū)е鹿緜鶆?wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步上升。其中，截至2025年3月底，城市更新項目計劃總投資 851億元，已投資 45.78 億元，暫未實現(xiàn)收儲，2025年和2026年待投資規(guī)模分別為116.62億元和137.69億元，面臨較大的資本支出和債務(wù)負(fù)擔(dān)上升壓力。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，該公司在建、擬建項目待投資規(guī)模合計約131億元，非住宅業(yè)態(tài)占比也較大，后續(xù)去化和自持部分招商運營情況值得關(guān)注。

基于上述現(xiàn)實問題，對廣建·魚珠灣項目而言，收儲或許是一個解題思路。此前，陽光城曾計劃在南沙區(qū)打造一個最高建筑達(dá)290米的區(qū)域地標(biāo)項目，后因種種原因未動工，2025年4月，該地塊進(jìn)入閑置土地認(rèn)定程序，為收儲做準(zhǔn)備。

據(jù)市場傳聞，黃埔區(qū)有意將廣建·魚珠灣項目收儲，調(diào)整為居住用地，但尚未獲得項目方的同意。對于此消息的真?zhèn)危擁椖坑嘘P(guān)負(fù)責(zé)人也未回應(yīng)。