【以案普法】非本村成員購買房屋，房屋買賣協議無效，法院判了

【以案普法】非本村成員購買房屋，房屋買賣協議無效，法院判了

近日，益陽市赫山區人民法院審理了一起“買賣小產權房”引發的糾紛。因案件當事人周某與陳某均不屬于案涉房屋所在地的集體經濟組織成員，法院判決各自與案外人張某簽訂的房屋買賣合同無效。

基本案情

周某于 2023年9月初購買位于某村民小組集資修建的房屋，在辦理房屋水電入戶手續后即開始對房屋進行裝修。2023 年9月中旬，陳某突然上門阻工，并砸爛周某多塊已裝修好的墻磚、地磚，搶走周某房門鑰匙，周某報警后陳某才停止損害。2023年12月初，周某就房屋重新進行裝修；2023年12月中旬，陳某再次上門砸毀周某已裝修完的墻磚、地磚和房屋內所有裝修材料及設施，并暴力阻攔周某將裝修所用木材運輸上樓，周某再次報警，當地派出所再次出警。在當地派出所調查過程中，陳某向當地派出所提供了其所持有的購房合同，根據購房合同明確表明陳某購買的系案涉樓棟第 1單元的房屋，而非案涉房屋。周某多次向陳某主張房屋損失，陳某均以強硬的態度拒絕，并明確表示只要周某動工裝修，就會組織人員進行毀損。周某購置房屋系用于與女兒居住使用，因陳某阻工導致裝修停滯，只能在外租房。為此，周某只好對陳某的侵權行為向法院提起訴訟。

陳某則向法院提起反訴，認為其于2014年與案外人張某簽訂了《集資建房購房合同》，該合同約定了案外人張某將案涉房屋出賣給陳某，陳某于當天支付首付款60000元。2015年1月，陳某向張某支付購房余款20000元，同時張某承諾在2015年2月交付房屋。后陳某收房并安裝了入戶門。2023年9月，陳某得知自己的房屋被周某進入并進行了裝修，便前去告知周某該房屋系其所有，要求周某立即停止裝修，但周某不予置理。陳某認為周某的行為屬于非法侵入他人住宅，應承擔擅自裝修帶來的后果。陳某要求周某立即停止對陳某所有的房屋進行裝修，并恢復房屋的原狀，同時賠償周某各項損失約10000元。

法院判決

法院經審理后查明：周某與陳某均不屬于案涉房屋所在地的集體經濟組織成員。

承辦法官認為，民事主體的財產權利受法律平等保護。行為人因過錯侵害他人民事權益，應當承擔侵權責任。本案中，案涉房屋位于農村集體土地，農村宅基地使用權僅限于本集體經濟組成員，而周某與陳某均不屬于該集體經濟組成成員，各自與案外人簽訂的房屋買賣合同均屬無效合同，但這并不影響周某的財產（裝修）受到陳某的侵害遭受損失后有權要求陳某賠償的權利。根據《中華人民共和國民法典》第一千一百七十三條的規定：“被侵權人對同一損害的發生或者擴大有過錯的，可以減輕侵權人的責任”，考慮到周某自身在財產遭到損害過程中也有一定的過錯，酌情由其自身承擔50%的責任，根據鑒定意見，由陳某賠償周某裝修損失6794.6元；至于恢復原狀的損失，因周某并非案涉房屋的所有權人，自然無權主張要求陳某賠償恢復原狀的損失，故對該主張不予支持。因陳某對于其反訴請求沒有提交相應的證據，亦不予支持。

法官說法

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，宅基地屬于農村集體所有，農民僅享有使用權，農村集體所有土地的使用權，依法不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。案涉房屋屬于農村宅基地上建造的房屋，而周某與陳某均不屬于該集體經濟組織成員，各自與案外人簽訂的房屋買賣合同均屬于變相出賣宅基地行為，因違法而無效。雙方均不能依無效房屋買賣合同，而取得對案涉房屋的占有使用包括裝修等權利，亦無權主張要求對方賠償恢復原狀的損失，雙方只能就無效合同造成的損失向合同相對方主張權利。

法官提醒

防范交易風險四要點：首先，購房者需明確自身資格，非集體經濟組織成員切勿抱有僥幸心理參與宅基地房屋交易；其次，要仔細核查房屋權屬，確認出賣人是否為合法的宅基地使用權人及房屋所有權人，有無共有權人同意等關鍵信息；再者，需警惕“小產權房”陷阱。市面上所謂“小產權房”多為宅基地上建造的房屋，其轉讓不受法律保護，無法辦理正規產權登記；最后，交易前應咨詢法律專業人士，通過正規渠道購買權屬清晰的房產，避免陷入訴訟糾紛甚至“房財兩空”的困境。在此，法官提醒廣大群眾，隨著宅基地制度改革的深化，盤活閑置宅基地需要在法律框架內進行，應充分認識宅基地房屋交易的法律邊界，尊重集體土地制度，以維護自身合法權益。

來源：益陽市赫山區人民法院官網

三審：李 杏

二審：皮宣文

一審：李鑫航

供稿：吳 俊

2026年第47期之一

總第1954期