四年虧超200億！京城地產(chǎn)一哥押注東城區(qū)城市更新項(xiàng)目

已經(jīng)連續(xù)四年宣告虧損的京城地產(chǎn)一哥，終于也迎來了屬于他的至暗時(shí)刻。

從2022年的4.61億元虧損，到2024年陡增至81.41億元，首開股份的虧損雪球在三年內(nèi)翻了近18倍。

即便2025年虧損預(yù)計(jì)有所收窄，但四年累計(jì)超200億元的虧空，已然讓這位昔日的京城地產(chǎn)一哥步入財(cái)務(wù)承壓的深水區(qū)。

核心區(qū)落子：磁器口東的47公頃賭注

已經(jīng)面臨背水一戰(zhàn)境地的京城地產(chǎn)一哥首開集團(tuán)，年后也開始了一系列的動(dòng)作。

首先是3月初，首開股份披露了呼家樓地塊的規(guī)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將很快入市，不過基于項(xiàng)目的體量，恐怕也很難在短期內(nèi)對(duì)業(yè)績提升有什么助力。

另外一則重磅動(dòng)作則是，上市公司首開股份的母公司首開集團(tuán)中標(biāo)了位于北京市東城區(qū)磁器口的“磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項(xiàng)目”。

此前披露的招標(biāo)信息顯示，北京市東城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會(huì)委托北京國際招標(biāo)有限公司進(jìn)行磁器口東街區(qū)綜合性城市更新項(xiàng)目實(shí)施主體招標(biāo)工作。

磁器口東街區(qū)項(xiàng)目位于東城區(qū)體育館路街道。

本次實(shí)施主體招標(biāo)范圍：北至廣渠門內(nèi)大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街。

現(xiàn)狀地上物為住宅和非住宅，占地約47.6公頃，現(xiàn)狀建筑規(guī)模約41.7萬平方米。經(jīng)估算，區(qū)域現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)籍6203戶，總建筑面積約12.42萬平方米。

項(xiàng)目內(nèi)共涉及4類實(shí)施內(nèi)容，包括公共空間營造、道路胡同整治及基礎(chǔ)設(shè)施提升、三大設(shè)施建設(shè)、院落騰退及保護(hù)更新等，實(shí)施主體需完成包括編制規(guī)劃方案、組織騰退更新、修繕修建及經(jīng)營利用。

這樣看來，這一中標(biāo)項(xiàng)目中所提及的“4類實(shí)施內(nèi)容”，涉及騰退、修繕與經(jīng)營，這不僅僅是傳統(tǒng)的“拿地蓋房”，而是對(duì)首開運(yùn)營能力的極限考驗(yàn)。

不過招標(biāo)信息還特別明確了：本項(xiàng)目不含新世界公司組織實(shí)施的崇外六號(hào)地危改區(qū)西北角商業(yè)金融項(xiàng)目、新世界公司已實(shí)施完成的新裕家園。

其他相關(guān)事項(xiàng)中還提及，項(xiàng)目范圍內(nèi)原崇外6號(hào)地項(xiàng)目主體已拆遷約4.47萬平方米，實(shí)施主體需向區(qū)政府繳納相關(guān)款項(xiàng)，可獲得已拆遷房屋/空地及相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)。

也許，“崇外六號(hào)地危改區(qū)西北角商業(yè)金融項(xiàng)目”還要再等等。

磁器口東街區(qū)的前身就是大名鼎鼎的崇外6號(hào)地。

1992 年的改革大潮中，新世界集團(tuán)拿下這片土地的整體開發(fā)權(quán)，與一號(hào)地至五號(hào)地共同構(gòu)成崇外商圈的藍(lán)圖。

彼時(shí)政府急需資金建設(shè)，開發(fā)商則盤算著滾動(dòng)開發(fā)的利潤 —— 先開發(fā)北段價(jià)值更高的地塊，用收益反哺南段，六號(hào)地因規(guī)模最大、拆遷成本最高，自然成了 "最后一塊拼圖"。

隨時(shí)房價(jià)上漲、政策變化，崇外六號(hào)地錯(cuò)過了最好的可以啟動(dòng)的時(shí)機(jī)。期間新世界公司僅僅完成地塊北側(cè)一小部分建設(shè)用地的拆遷與建設(shè)。

高管掛帥：不僅是重視，更是軍令狀

首開集團(tuán)為了這個(gè)項(xiàng)目，看來是下了血本。

中標(biāo)之后不久，首開集團(tuán)注冊(cè)了一家新的公司主體來運(yùn)營這個(gè)項(xiàng)目。

工商信息顯示，2026年3月17日，北京首開磁東新暉城市更新置業(yè)發(fā)展有限公司注冊(cè)成立。公司注冊(cè)資本10000萬元。所屬行業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍包含：許可項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

緊接著就在本周，首開集團(tuán)內(nèi)部進(jìn)行了一次人事調(diào)整，李巖同志有了新去向。

據(jù)消息人士透露，李巖不再擔(dān)任首開集團(tuán)副總經(jīng)理職務(wù)，而轉(zhuǎn)任很有可能一個(gè)新項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人，不再擔(dān)任上市公司的高管職務(wù)。該消息人士表示，這一變動(dòng)，體現(xiàn)了首開集團(tuán)對(duì)新項(xiàng)目的重視程度非常之高。

不過，這個(gè)李巖并非上市公司首開股份的董事長李巖，而是另一位同名的同志。

據(jù)守夜人了解，李巖（小副總），將調(diào)任磁器口東崇外六號(hào)地項(xiàng)目公司，直接負(fù)責(zé)這一項(xiàng)目的推進(jìn)工作。

卸任集團(tuán)職務(wù)，掛帥出征，直接負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的統(tǒng)籌工作。這種‘高配’的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，足以窺見首開對(duì)該項(xiàng)目的戰(zhàn)略期待。

對(duì)于深陷虧損泥潭的首開股份而言，磁器口東崇外六號(hào)地項(xiàng)目既是沉重的包袱股東轉(zhuǎn)型契機(jī)，也是翻身取得新商品房項(xiàng)目的希望。

在房地產(chǎn)行業(yè)從‘開發(fā)時(shí)代’轉(zhuǎn)向‘存量時(shí)代’的當(dāng)下，首開能否通過這個(gè)史詩級(jí)的城更項(xiàng)目完成自我救贖，‘小李巖’和他的新公司或許正面臨著職業(yè)生涯中最難的一張答卷。