李忠輝剛上任，上實(shí)城開(kāi)就接下“燙手山芋”

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

上海今年首批土拍里，有一宗地塊顯得格外安靜：

徐匯區(qū)S031102單元S04-16地塊。

這塊地最終被上海老牌國(guó)企上海城開(kāi)集團(tuán)，以底價(jià)收入囊中。

地塊位于徐匯長(zhǎng)橋板塊，用地性質(zhì)為住宅 商業(yè)，總建面約5.5萬(wàn)平方米。其中住宅占75%，商業(yè)占25%，樓板價(jià)約4.85萬(wàn)元/㎡，總價(jià)26.75億元。

如果剔除商業(yè)部分，住宅可售樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)元/㎡。

從區(qū)位看，這塊地離中環(huán)線不到500米，容積率只有1.7，屬于中環(huán)附近難得的低密宅地。

在這次土拍之前，上海城開(kāi)已經(jīng)提前布局。

今年2月，“上海凌云城開(kāi)置業(yè)有限公司”的新注冊(cè)成立，并迅速開(kāi)展該地塊的前期工作。

該公司為上海城開(kāi)（集團(tuán)）有限公司的全資子公司，后者由上海實(shí)業(yè)城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司和徐匯區(qū)國(guó)資委分別持股59%、41%。

上實(shí)城開(kāi)此次出手，更像是一次戰(zhàn)略性托底。

久違的出手

過(guò)去一段時(shí)間里，上實(shí)城開(kāi)在公開(kāi)市場(chǎng)鮮少拿地。

2021年上海集中供地時(shí)，上實(shí)城開(kāi)曾拿下青浦和臨港的兩宗地塊，總金額超過(guò)28億元；2022年，又在臨港獲得6塊商住地，總價(jià)接近39億元。

但此后，其在上海土地市場(chǎng)幾乎隱身，直到今年才重新在上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)。

上海凌云城開(kāi)置業(yè)成立后，很快發(fā)布了徐匯長(zhǎng)橋項(xiàng)目的前期研究與策劃服務(wù)招標(biāo)信息，總投資額達(dá)43.5億元。

再看地塊本身，也能理解為何市場(chǎng)態(tài)度謹(jǐn)慎。

首先，是商業(yè)比例。地塊要求配建不低于25%的商業(yè)體量，這意味著開(kāi)發(fā)商不僅要做住宅，還必須承擔(dān)商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。對(duì)于當(dāng)下強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流效率的房企來(lái)說(shuō)，這樣的地塊并不輕松。

其次，是城市界面。長(zhǎng)橋一帶更新節(jié)奏不算快，周邊城市面貌對(duì)改善型產(chǎn)品的支撐仍有限。如果外部界面短時(shí)間內(nèi)難以明顯提升，項(xiàng)目溢價(jià)能力多少會(huì)受到影響。

此外，雖然同屬徐匯，但長(zhǎng)橋與徐匯濱江核心區(qū)之間仍有一定距離，很難直接承接濱江板塊的市場(chǎng)熱度。

對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言，“徐匯”兩個(gè)字固然有吸引力，但具體到項(xiàng)目位置，仍然需要重新衡量。

業(yè)績(jī)壓力

就在土拍前幾天，上實(shí)城開(kāi)發(fā)布盈利預(yù)警。

預(yù)計(jì)2025年度股東應(yīng)占虧損高達(dá)9億至10億港元，較2024年3.312億港元的虧損規(guī)模顯著擴(kuò)大。

主要原因是銷售額下降、交付項(xiàng)目減少。

把時(shí)間線再往前推，這種壓力其實(shí)早已顯現(xiàn)。2023年，上實(shí)城開(kāi)處于盈利狀態(tài)；但到了2024年，其毛利從2023年的33.25億港元降至21億港元，毛利率也明顯下滑，錄得虧損3.31億港元。

2025年上半年，上實(shí)城開(kāi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.27億港元，同比下跌38.7%，虧損擴(kuò)大至5.62億港元。

截至2025年中期末，上實(shí)城開(kāi)將有71.29億港元的債務(wù)在一年內(nèi)到期，占總債務(wù)的比重近四成；5年內(nèi)到期的債務(wù)占比則為45.4%，合計(jì)82.73億港元；5年后到期的債務(wù)還有28.27億元，占比15.5%。

面對(duì)業(yè)績(jī)壓力，上實(shí)城開(kāi)最近兩年一邊收縮，一邊調(diào)整結(jié)構(gòu)。

例如出售部分資產(chǎn)回籠資金。2025年，上實(shí)城開(kāi)將其持有的上海上實(shí)醫(yī)療美容院49%股份出售，總對(duì)價(jià)約7359萬(wàn)元，獲得收益843萬(wàn)元。

同時(shí)，其也通過(guò)物業(yè)租賃、資產(chǎn)盤活等方式增加現(xiàn)金流。

另外，上實(shí)城開(kāi)在今年2月還獲得了一筆9億元的銀行貸款，用于置換原有借款，以緩解短期資金壓力。

再看上海城開(kāi)。

2025年上半年，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收4.55億元，同比大幅下滑70.22%，虧損1.12億元。

毛利率同比下降64.42%，主要原因在于，2024年上半年青浦項(xiàng)目、萬(wàn)源城項(xiàng)目以及無(wú)錫項(xiàng)目集中確認(rèn)收入，而到了2025年上半年，大部分項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，可確認(rèn)收入明顯減少。

管理層重組

與業(yè)績(jī)調(diào)整同步發(fā)生的，還有管理層的頻繁變化。

今年1月26日，上海城開(kāi)發(fā)布人事變動(dòng)公告，原董事徐檳、唐鈞、陳穎及總經(jīng)理徐檳因個(gè)人申請(qǐng)集體辭任，趙燁、趙國(guó)平、何薇雅獲任新董事，李忠輝出任公司新任總經(jīng)理。

55歲的李忠輝，是典型的“徐匯系”出身。他既懂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)邏輯，也熟悉城市運(yùn)營(yíng)與區(qū)域發(fā)展。

從區(qū)房地產(chǎn)交易中心、土地發(fā)展中心基層崗位起步，隨后進(jìn)入徐匯土地發(fā)展有限公司、徐匯濱江開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司，之后又擔(dān)任上海西岸開(kāi)發(fā)集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)，履歷幾乎與徐匯濱江乃至整個(gè)徐匯區(qū)的城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程同步。

他也并非外部空降。

早在2020年5月，李忠輝就已經(jīng)出任上海城開(kāi)黨委書(shū)記、副董事長(zhǎng)，參與公司戰(zhàn)略決策多年。此次正式接任總經(jīng)理，也是一次順理成章的人事安排。

與他同期上任的三位新董事，也形成了明顯的專業(yè)分工：

具有法律與審計(jì)背景的趙燁，將更多參與投資決策和法務(wù)風(fēng)控；財(cái)務(wù)領(lǐng)域資深人士趙國(guó)平，負(fù)責(zé)資金運(yùn)作與成本管理；曾在徐匯區(qū)財(cái)政局任職的何薇雅，則強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)與監(jiān)督。

新團(tuán)隊(duì)的亮相，為上海城開(kāi)集團(tuán)長(zhǎng)達(dá)九個(gè)月的核心崗位空缺畫(huà)上了句號(hào)。

回顧過(guò)去兩年，上海城開(kāi)的人事調(diào)整其實(shí)頗為頻繁。

2024年1月，原董事、總經(jīng)理葉維琪退休離任；

2024年2月，徐檳接任總經(jīng)理；

但僅僅一年多之后，2025年4月，徐檳又因工作調(diào)動(dòng)辭任。

從葉維琪退休，到徐檳短暫履職，再到李忠輝正式接任，上海城開(kāi)的管理層經(jīng)歷了一段持續(xù)近兩年的更替周期。

而這場(chǎng)人事調(diào)整的背后，也折射出這家深耕上海核心區(qū)域的老牌房企，在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行的一輪自我休整。