2026年最新北京購房及貸款政策，個人換購住房退稅政策，增值稅

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在一系列政策調整和執行下，北京的購房資格、貸款利率、稅費政策等，發生了諸多變化——

2025年12月24日，北京進一步優化調整住房限購政策，包括放寬非京籍家庭購房條件、支持多子女家庭住房需求等。
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12月30日，據財政部網站消息，財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》——本公告自2026年1月1日起施行。

個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

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2026年1月14日個人換購住房退稅政策，延續實施！

自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

二、本公告所稱現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網

簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

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同時，新年伊始，2025年5月8日以前已經發放的存量住房公積金貸款，自2026年1月1日起開始執行調整后的個人公積金貸款利率，無需借款人申請。

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北京市貫徹落實中央經濟工作會議精神，著力穩定房地產市場。12月24日，市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

為促進房地產市場平穩健康發展，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，現就進一步優化調整房地產相關政策通知如下：

一、非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

二、對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可在五環內再多購買一套商品住房。

?購房社保或個稅：非京籍五環內滿2年，五環外滿1年

? 五環內購房：京籍多子女家庭3套；非京籍多子女家庭2套

?五環外購房：符合合條件的家庭，不限套數

購房資質其他的特殊情形和公司購房的政策可以隨時咨詢（BJmglf）

商業貸款政策

在商業貸款環節，區分首二套的標準：認房。

《通知》

各銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。

自2025年12月24日起，商業性住房貸款利率將不再區分首套住房和二套住房。

按照2026年1月20日最新報價LPR（貸款市場報價利率），5年期和1年期利率均維持不變：5年期以上LPR為3.5%，上月為3.5%。1年期LPR為3%，上月為3%。

北京商業住房貸款5年以上首套利率為LPR-45BP，即3.05%，二套五環內為LPR-5BP，即3.45%，二套五環外為LPR-25BP，即3.25%。

二套房貸利率有望最低下調至3.05%。

? 商業貸款利率：不再區分首套住房和二套住房，最低LPR-45BP

? 商業貸款最低首付比例：首套15%，二套20%

（1）認房標準：家庭名下在京住房套數

①在北京市無住房，不僅僅指借款人本人無住房，還包括借款人家庭成員無住房；

②網簽或登記在其家庭成員名下的住房，都認定為家庭擁有的房屋套數；

③只統計北京市內的住房，不統計北京市之外房屋；

④住房的范圍包括經濟適用房、已購公房、商品住房、平房等70年產權住宅，不包括商業用房、辦公用房。

（2）購房人家庭無固定收入，由其父母或子女幫忙還款，銀行認定為二套貸款。

（3）二孩及以上京籍類家庭，購買第二套住房，在個人住房貸款中認定為首套住房。

個人公積金貸款政策

關于公積金《通知》借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

自2025年12月24日起，使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

? 公積金貸款最低首付比例：首套20%，二套25%

? 公積金貸款利率：5年以下首套2.1%，二套2.525%；5年以上首套2.6%，二套3.075%

? 公積金貸款最高額度：首套最高160萬，二套最高140萬

? 公積金貸款借款人年齡上限：最高不得超過68周歲

購房稅費政策

北京購房稅費主要分為契稅、個稅、增值稅和增值附加稅等。

個稅、增值稅和附加稅滿足條件可免征收；契稅必交，但面積大小，首套與二套有所分別。

自2026年1月1日起，在全國范圍內，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

?增值稅征收率：不足2年，從5%降至3%；滿2年（含）以上，免征。

? 契稅稅率：首套，140㎡及以下為1%，140㎡以上為1.5%；二套房，140㎡及以下為1%；140㎡以上為2%。