余杭告訴你：“宜居”不只是擁有一套好房子

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先問大家一個問題：你們覺得什么叫“宜居”？

可能很多人會說，宜居就是擁有一套好房子。

確實。

這也是為什么，每年開春，樓市都會迎來“金三銀四”的小高潮。

來自我愛我家的數據顯示，大年初八復工以來，杭州樓市成交量、帶看量、掛牌量全線上漲。2月24日-28日，三項指標同比分別上漲了34%、37%和33%。

甚至為了給樓市再添把火，杭州不少區縣近期都出臺了購房補貼政策。比如3月6日至31日，凡購買余杭區新建商品住宅的，辦不動產權證后即可獲得5萬元補助。

這一波的樓市“小陽春”也傳導到了土地市場。

3月3日，良渚新城一口氣推介了21宗優質土地，其中涉宅用地8宗，總面積達到651畝（詳見《》）。

3月6日，城東新城一宗宅地經109輪競價，最終保利以32.24億元、溢價率51.08%、樓面價44985元/㎡競得，刷新板塊地王。

但，如果簡單地把“宜居”等同于擁有一套好房子，那最多只能算說對了一半。在我看來，好房子只是宜居的硬件，而宜居的軟件則是優質的物業服務。

不過，相比輿論對于樓市地段、品質、價格的超高討論度，大家對于物業的關注就要小得多，相關的知識盲區、信息差則要多很多——業內人士告訴三土，接近90%的業主在挑選物業公司時，只知道看價格或者看品牌。

結果就是，很多小區明明交付時富麗堂皇，又是露天泳池，又是進口名木，但入住幾年后，泳池也干涸了，綠植也因為物業缺乏管理淪為雜草叢。杭州知名電視節目1818黃金眼上，經常能看到此類報道，絕大多數都是關于業主和物業鬧矛盾的。

可見，選對物業真的太重要了！

正巧，最近位于余杭區的碧景園小區剛剛完成物業的續聘工作。另外，山語鳳鳴府、圓鄉名筑等幾個小區的選續聘工作也正在進行中。

和別的樓盤不同，余杭這幾個小區的物業選續聘工作乃依規而行，過程中得到了專業機構的指導，以及行業專家的把關。

這里說的“規”，指的是2022年12月試行、2024年3月正式印發的《余杭區續選聘物業服務人指導規則》。它也是浙江省內首個系統性、規范化的物業續選聘專項指導規則。

之所以要出臺這《續選聘規則》，是因為余杭作為“浙江第一區”和杭州的城市新中心，這些年伴隨城市化的高歌猛進，住宅小區數量也是快速增長。據統計，目前全區住宅小區已經突破400個。

但是相比房地產銷售環節，作為后道環節的物業領域，存量房的續選聘一直以來缺乏制度規范，行業存在諸多亂象：

比如業委會因為缺乏專業指導，無法尋覓到合適的物業；又比如在選聘物業的過程中，業主意見不統一，使得工作推進困難，也容易引發爭議和糾紛。

不少小區頻繁更換物業公司，搞得業主、業委會、物業公司幾方都精疲力盡、怨聲載道。

為了解決這些問題，同時也更好地規范物業選續聘行為，余杭區住建局于是牽頭制定了這個《續選聘規則》。

《續選聘規則》明確劃分了鎮街、居委會（村委會）、業委會、第三方咨詢機構、物業服務企業等多方職責，并在續聘及選聘物業服務人員的操作流程、選聘與競聘要求、交接和備案等方面做出明確規定。

比如，針對業主信任問題，構建起余杭區物業管理事務咨詢服務企業（第三方咨詢機構）名錄庫、物業招投標專家庫，并配套專屬抽取系統，形成了物業續聘選聘的“兩庫一系統”支持體系。

余杭區物業行業協會相關負責人告訴三土，參與每次選續聘工作的第三方機構、評審專家全部由“系統選擇”，并且全程錄音、錄像存證，做到有據可循，從根源上杜絕了暗箱操作的可能。

又比如，針對物業公司服務水平參差不齊，《續選聘規則》推出抽取3名評審專家與1名業委會代表、1名社區代表組成5人評審委員會的方法，通過綜合評分，為擇優聘用物業服務人員提供候選名單。

《續選聘規則》遵照評定分離原則，評審委員會只負責對競聘物業公司開展專業度評審打分，評出前2位候選名單，提交業主委員會及全體業主。至于最后究竟聘請哪一家物業，則交由全體業主投票表決確定。

這樣做實現了專業評審與業主決策相分離、相銜接，既保障競聘評審的專業性、公正性，又充分尊重了業主知情權、參與權與決定權，讓物業續聘選聘全過程更規范、更可信。

應該說，《續選聘規則》的出臺，有效彌補了《浙江省物業管理條例》《杭州市物業管理條例》等條例中對“續聘、選聘物業工作具體操作”并無規范管理的空白。

據了解，自《續選聘規則》施行以來，已先后協助棕櫚灣、湖山帝景灣、新南湖綠苑、星未來云邸等34個余杭住宅小區順利完成了物業選續聘工作，受到了廣泛好評。位于良渚的天陽棕櫚灣小區業主，甚至還給區物業行業協會贈送了錦旗，感謝他們幫助小區解決了困擾多時的難題。

棕櫚灣小區是《續選聘規則》試行后的首批示范小區。

此前，因為嫌衛生環境差、電梯頻繁故障等問題，業主與物業鬧得很不愉快，決定更換一家。但是在業委會啟動選聘程序后，又因為業主意見難以集中，加之物業費漲價等引發各種質疑，選聘物業工作從正常的三個月時間拖延至五個半月，甚至還鬧出業主找電視臺直播“揭露物業選聘黑幕”的事件。一番“鬧劇”過后，選出的新物業運營不到一年，又被業主“趕下臺”。

《續選聘規則》頒布后，業委會第一時間向棕櫚灣社區申請，試一試按照《續選聘規則》來招募新物業。在區物業行業協會協助下，通過系統抽取第三方、評審專家等規范化流程，很快就選出了新的物業。而新物業入駐僅十余天，便完成了綠化防蟲、樓道玻璃清洗等問題整改，贏得了業主的認可。

如今，當初選出的物業公司服務已進入第三年，各方反饋都比較滿意。

事實上，類似棕櫚灣小區的故事還有很多，它們也讓大家看到了余杭作為杭州城市新中心的另一面。過去，外界對于余杭的關注主要集中在GDP總量、中軸線建設、地王紅盤等硬件方面。但是《續選聘規則》的首創及實踐表明，余杭的軟件環境也正在追上，并開始領跑杭州全市。難怪余杭每年都是杭州外來人口流入最多的區域。

這樣的余杭，確實“宜居”。

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