迪拜還沒崩，但香港先火了！

文/鳥叔

最近中東局勢鬧得沸沸揚揚，戰火外溢到了阿聯酋，連迪拜的核心區都挨了炸。

這下可好，之前"中東安全避風港"的金字招牌算是蒙上了一層灰。

網上立馬開始瘋傳"迪拜房價腰斬"的消息，搞得人心惶惶，好像明天迪拜就要從地圖上消失似的。

但真相往往沒有傳言那么戲劇化。

據《每日經濟新聞》報道，迪拜樓市并未出現崩盤，但確實出現了房地產交易業務階段性暫停的情況。

01

真實情況是什么？

核心豪宅區如哈利法塔周邊和棕櫚島，房價幾乎沒有受到沖突影響，依然堅挺；而距離市中心約30分鐘車程的偏遠區域，則出現約5%的小幅回調，但遠未達到市場傳言的"腰斬"程度。

成交數據更有說服力。

迪拜土地局2月披露，2026年2月迪拜房產銷售交易量約16979套，同比還上漲了5.1%；房產均價1740迪拉姆/平方英尺（約3.95萬元/平方米），同比上漲12.2%。

不過，成交量確實下滑得厲害。

過去一個月，迪拜公寓成交筆數同比下滑22.67%。

有當地的房產中介更是直白的表示：

我們現在基本上處于失業的狀態。

有意思的是，投資偏好發生了明顯變化。此前期房占比約60%—70%，沖突后驟變為現房占70%—80%，現房成為投資者首選。

這說明什么？

大家變得更謹慎了，不再盲目跟風期房，而是更看重實實在在的資產。

02

就在迪拜樓市陷入觀望的同時，香港卻成了資本避險的香餑餑。

3月15日，香港財經事務及庫務局局長許正宇公開表示，香港金融中心穩定性穩固，并證實已有部分中東家族辦公室抵達香港。

數據更有說服力。花旗銀行相關報告指出，3月首周，中東資本單周凈流入香港超3000億港元；近期港股IPO中，中東主權基金基石認購占比也從18%飆升至39.2%。

這可不是小打小鬧。

中東主權基金參與港股IPO基石認購的比例，已從2024年的18%攀升至2026年初的39.2%。

阿布扎比穆巴達拉基金、科威特投資局等機構在稀宇科技、精鋒醫療等項目中都有布局。

更值得關注的是，部分中東主權基金已啟動50億至80億港元規模的試探性建倉，投向高股息藍籌及科技龍頭標的。

為什么是香港？

為什么中東資金偏偏在這個時候選擇香港？

答案很簡單：避險+增值的雙重訴求。

過去幾年，迪拜、阿布扎比這些地方風頭確實強勁。

石油美元堆積如山，加上零稅收政策，吸引了全球各地的富豪家族扎堆涌入。2024年，在阿聯酋登記的境外資產規模已高達7000億美元。

但當中東從"避風港"變成"風暴眼"，資本嗅覺比誰都靈敏。

它們不會留戀任何地方，只會流向真正安全的地方。

香港依托"一國兩制"的穩定環境、完善的法律體系和成熟的金融基礎設施，成為中東資本規避地緣風險的最優選擇。

更重要的是，香港能滿足中東資金"避險之外，還要增值"的核心需求。

港股擁有大量經營穩健、股息率穩定（部分超6%）的高息資產，精準匹配中東主權基金和家族辦公室對長期穩定現金流的需求。

03

這一輪資本流動，折射出一個深刻變化：全球投資者的置業邏輯變了。

過去投資者置業優先考慮低稅環境，追求稅后收益最大化，這也是迪拜長期吸引全球資本的核心優勢。

但在當前地緣高不確定性環境下，富豪更看重風險調整后收益、資產流動性、確定性與家族傳承治理的綜合最優。

這種市場情緒的極端波動，其實在投資歷史上屢見不鮮。

回過頭看，那些在經濟和基本面的歌舞升平中，價格卻一路走低的市場，都構成了絕佳的買入機會。

但是在當時，對于沒有大局觀的投資者來說，他們被負面消息所包圍，在惶恐中賣出自己的倉位，從而砸出了市場的底部。

整體證券市場如此，具體到每個行業，情況也是一樣。

比如在2018一2019年的汽車市場，汽車銷量增速連續下滑，企業利潤一降再降。

打開百度新聞，搜"汽車行業"四個字，出來的相關熱點里有不少諸如"2019年汽車行業寒冬""2019汽車行業不景氣""汽車行業虧損"之類的詞條。

從新聞的情況來看，汽車行業糟糕透頂是毋庸置疑的了。

但是，對于一個有大局觀的投資者，他會看到2019年，中國的人均汽車保有量仍然只有日本、英國、韓國等發達經濟體的1/3左右。

如果說中國的汽車行業發展會在這樣一個較低的水平就戛然而止，無疑是不太可能的。

所以我們看問題，不能只看表面，要透過現象看本質。

04

簡單說，不是資本徹底放棄迪拜，只是暫時分流到香港避險增值。

現在全球投資者更看重資產安全，不再只盯著低稅收，香港的優勢剛好踩中痛點。

迪拜樓市能不能回暖，關鍵就看沖突啥時候結束。

但有一點是確定的：

全球資本的格局正在重構，安全性和確定性已成為比稅收優惠更重要的考量因素。

在這個充滿不確定性的世界里，資本永遠會流向最確定的地方。而今天，這個地方顯然是香港。

正如約翰·鄧普頓早在20世紀90年代就預言中國將成為下一個崛起的強國，他認為一個國家成功的關鍵要素來自三點：

高儲蓄率，出口和貿易順差，勤勞及進取心。

現在的情況是，中東資本正在用腳投票，選擇更安全、更確定的資產配置目的地。

作者：資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。