實(shí)探首農(nóng)REITs底層資產(chǎn)龍德廣場(chǎng)（內(nèi)部不許拍攝）

中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT于3月4日獲上交所反饋，目前處于等待答復(fù)階段，原始權(quán)益人為京糧集團(tuán)（首農(nóng)子公司）、元?jiǎng)?chuàng)聯(lián)（首農(nóng)與華聯(lián)股份共同持股）。

此前的文章介紹了底層資產(chǎn)龍德廣場(chǎng)的基本情況，本期主要是去實(shí)地看一看，探訪時(shí)間為某個(gè)工作日的中午前后。

當(dāng)天在商場(chǎng)內(nèi)，看到有人拿手機(jī)拍攝，一位身穿保安制服的工作人員便走了過(guò)來(lái)，提醒不要拍攝。問(wèn)及緣由，只回答說(shuō)是他的領(lǐng)導(dǎo)要求的，自己拍攝可以、但不能發(fā)到網(wǎng)上，因?yàn)榭赡軙?huì)給商場(chǎng)帶來(lái)“不好”的影響。問(wèn)及何時(shí)出臺(tái)這項(xiàng)規(guī)定，對(duì)方未正面回答。

所以，本期的探訪內(nèi)容在形式上就簡(jiǎn)單一些，不展示商場(chǎng)內(nèi)部的照片及視頻，感興趣的朋友可以自行到現(xiàn)場(chǎng)考察。

下面進(jìn)入正題：

龍德廣場(chǎng)位于北京市昌平天通苑片區(qū)，在朝陽(yáng)區(qū)與昌平區(qū)分界線的北側(cè)不遠(yuǎn)處，附近是北京地鐵立水橋站、天通苑南站，商場(chǎng)南側(cè)緊鄰萬(wàn)優(yōu)匯Unit One商場(chǎng)，周邊被多個(gè)住宅區(qū)包圍。

這個(gè)商場(chǎng)很大，建筑面積約22萬(wàn)平方米，體量在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs中，排在前列。由此，它的內(nèi)部空間也不那么擁擠，走道比較寬敞。

商場(chǎng)體量大還有一個(gè)好處——四周均為道路、四個(gè)方向均可出入，其中西側(cè)和東側(cè)均為主干道（立湯路、立水橋北路），也是商場(chǎng)主要出入口。西側(cè)臨近地鐵線，目前立湯路正在建設(shè)高架快速路，建設(shè)階段對(duì)商場(chǎng)西側(cè)出入口會(huì)造成一定影響；東側(cè)設(shè)有廣場(chǎng)和下沉廣場(chǎng)。

△遠(yuǎn)處畫(huà)面中間為龍德廣場(chǎng)

△龍德廣場(chǎng)西門(mén)

在樓層分布上，龍德廣場(chǎng)地下1層至地上5層為商場(chǎng)，地下2層、3層為停車(chē)場(chǎng)，當(dāng)然也不完全絕對(duì)，具體原因后文會(huì)提到。

商場(chǎng)業(yè)態(tài)多元，集生活超市、建材超市、家居超市、大型百貨、運(yùn)動(dòng)主題賣(mài)場(chǎng)、兒童主題賣(mài)場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)、健身滑冰、影城及各類(lèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店于一體。大租戶(hù)包括翠微百貨、DT51、盒馬鮮生、百安居、萬(wàn)達(dá)影城、迪卡儂等。

△龍德廣場(chǎng)東門(mén)

為了便于表述，可以主觀地將商場(chǎng)分為三個(gè)部分：南部、中部、北部。

北部基本被翠微百貨占據(jù)。負(fù)1層主要是盒馬鮮生，1～4層為翠微百貨，5層為萬(wàn)達(dá)影城。翠微百貨（龍德店）是龍德廣場(chǎng)的“店中店”，2025年租金占比為17.37%，租約剩余年限不足3年，目前處于連續(xù)虧損狀態(tài)。

△龍德廣場(chǎng)西北側(cè)

中部與大多數(shù)購(gòu)物中心類(lèi)似，低樓層有黃金、珠寶、服裝、潮玩、教育等相關(guān)業(yè)態(tài)，高樓層以餐飲業(yè)態(tài)為主，其中4層有一處美食廣場(chǎng)，工作日中午時(shí)段人氣較旺。

△部分店鋪導(dǎo)覽

南部也以一家主力店為主——華聯(lián)股份旗下的DT51百貨商場(chǎng)，定位為社區(qū)型時(shí)尚精品百貨，主要面向中高端消費(fèi)群體，這是北京第二家店。DT51位于負(fù)1層～3層，約3.3萬(wàn)平方米，2025年租金占比為12.23%。這家店計(jì)劃去年下半年開(kāi)業(yè)，但目前仍處于施工狀態(tài)，室外有圍擋。

△龍德廣場(chǎng)西側(cè)南部

△龍德廣場(chǎng)東南側(cè)

DT51屬于整租后再分租，且尚未正式營(yíng)業(yè)，上交所要求管理人補(bǔ)充披露預(yù)計(jì)運(yùn)營(yíng)安排、具體招商及分租情況、揭示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

除了尚未開(kāi)業(yè)的DT51，南部還有兩家主力店，均位于負(fù)2層（部分材料稱(chēng)其為負(fù)1層），分別是迪卡儂和百安居。雖然這兩家主力店“偏居一隅”，但均可以從商場(chǎng)外單獨(dú)的門(mén)直接進(jìn)入。主觀上，迪卡儂是好逛的，探訪時(shí)也有一些顧客；相比之下，百安居則顯得燈光偏暗，店內(nèi)主要是一些工作人員。

另外在合規(guī)方面，上交所還關(guān)注到，龍德廣場(chǎng)在未辦理合規(guī)手續(xù)前提下在頂層新建房屋，用于內(nèi)部辦公使用，要求管理人等補(bǔ)充披露相關(guān)情況并說(shuō)明影響。