登記與約定的范圍不一致,如何確定抵押權的優先受償范圍?

登記與約定的范圍不一致,如何確定抵押權的優先受償范圍?

來源：《人民法院報》2023年06月29日 第07版

作者：姜波

抵押登記載明的擔保范圍與抵押合同約定的擔保范圍不一致時，該以何者為準，系民事審判和執行中的常見問題。對該問題的不同回答，將影響順位在后抵押權人、抵押人的普通債權人的債權受償可能性和受償程度。在債務人自行提供抵押物情形，亦會影響保證人所承擔責任的輕重。

司法實踐中，就如何確定登記與約定不一致時抵押權優先受償范圍問題，存在兩種觀點。一種觀點認為，抵押合同與抵押權登記簿、他項權證上記載的抵押權的擔保范圍應當一致。如果出現不一致，應以登記的數額確定優先受償范圍。另一種觀點認為，在主債權本金已經合法登記的情況下，登記效力應及于合理的利息、違約金等其他費用，應以擔保合同約定的內容確定優先受償范圍。

一、分歧成因分析

之所以出現登記與約定不一致時以何為準的問題，主要原因在于我國抵押登記部門關于抵押登記的規定與法律關于擔保范圍的規定存在脫節。原住房和城鄉建設部辦公廳《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》規定，辦理他項權證時，登記機關應填寫債權數額（屬于一般抵押權的，填寫房屋登記簿上記載的“被擔保主債權的數額”；屬于最高額抵押權的，填寫房屋登記簿上記載的“最高債權額”）等內容。登記機關根據該規定，在填寫“被擔保主債權的數額”“最高債權額”時，往往僅填寫債權的本金數額，對于利息、違約金、實現債權的費用等內容并不會進行登記，導致擔保范圍填寫不全，進而引發司法實踐中登記與約定不一致時以何者為準的爭議問題。

2019年11月，最高人民法院印發的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民紀要》）第五十八條根據登記是否規范確立了兩分法的認定規則，即所在地區登記不規范的，以抵押合同約定認定擔保物權的擔保范圍；所在地區登記規范的，則以登記的擔保范圍認定擔保物權的擔保范圍。該規定系基于登記不規范現象一時無法消除而作出的權宜規定，由于各地對于登記與約定不一致時利益該如何平衡的不同認識，相關分歧并未因此得以徹底消弭。

二、民法典及其相關司法解釋對認定規則的統一

2021年1月1日，實施的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（以下簡稱《民法典擔保解釋》）第十五條規定，最高額擔保中的最高債權額，是指包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產的費用、實現債權或者實現擔保物權的費用等在內的全部債權，但是當事人另有約定的除外。登記的最高債權額與當事人約定的最高債權額不一致的，人民法院應當依據登記的最高債權額確定債權人優先受償的范圍。第四十七條規定，不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債權范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據登記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權范圍等事項。至此，最高人民法院最終以司法解釋的形式，統一了認識，給相關分歧劃下了句點。

為了與民法典及其司法解釋的相關規定相銜接，自然資源部于2021年4月6日下發了《關于做好不動產抵押權登記工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》規定，明確記載抵押擔保范圍；當事人對一般抵押或者最高額抵押的主債權及其利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權費用等抵押擔保范圍有明確約定的,不動產登記機構應當根據申請在不動產登記簿“擔保范圍”欄記載；修改不動產登記簿樣式，在“抵押權登記信息”頁、“預告登記信息”頁均增加“擔保范圍”欄目，將“抵押權登記信息”頁的“最高債權數額”修改為“最高債權額”，填寫最高額抵押擔保范圍所對應的最高債權數額。上述通知中關于增加“擔保范圍”登記欄目的規定，無疑從根源上鏟除了相關分歧產生的土壤。

三、過渡時期的認定規則辨析

雖然《民法典擔保解釋》第四十七條規定在登記的擔保范圍與約定的擔保范圍不一致時，以登記為準，但考慮到《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款規定，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，并且《通知》系發布于2021年4月6日，故原則上應根據抵押權是設立于2021年4月6日之前還是之后，并區分不同情形，而采用不同的認定規則。

1.《通知》實施前登記的抵押權。若登記不規范，在合同各方意思表示真實、一致、內容合法且非當事人自身原因導致登記與約定不一致的情形下，不能因不規范的行政行為而影響當事人實體權益的實現。此時，仍應適用《九民紀要》第五十八條關于登記不規范情形的認定規則，即以抵押合同約定認定抵押權的優先受償范圍。若登記規范，系因可歸責于當事人的原因未在抵押登記時就具體擔保范圍進行記載，則應以登記的擔保范圍認定抵押權的優先受償范圍。

2.《通知》實施后登記的抵押權。《通知》實施后，由于修改、完善不動產登記簿，調整不動產登記系統、數據庫等問題，登記機關可能沒有及時將《通知》的有關要求落實到位。在落實到位前登記的抵押權，應以抵押合同約定認定抵押權的優先受償范圍。在落實到位后登記的抵押權，因為已經不存在無法登記利息、違約金、實現債權的費用等內容的客觀障礙，此時未在抵押登記時就具體擔保范圍進行記載，往往系因可歸責于當事人的原因所導致。此時，基于物權公示、公信原則，為了防止損害到順位在后抵押權人、抵押人普通債權人的債權實現，應依據《民法典擔保解釋》第四十七條規定以登記的擔保范圍認定抵押權的優先受償范圍。