成都網友貸款買 8 套老破小，稱收入頗豐！「以租養貸」還流行？

從資產風險的角度看，這個投資建議真的可能有些自己認為是天才，專業的看了直搖頭！

從金融流動性的角度看，老破小的邊際價值長期下跌，且面臨未來房產稅和租金下滑的風險，本息能在20年內收回的概率會越來越小，我不認為這是值得夸耀的理財建議，而且還是負債力理財，等于承擔利息的同時，還要去對沖時間和行業、以及維修成本、產權問題的不確定性！

除非預期這些區位會有大的拆遷或當地房價會較大上漲，但從成都的房地產特點看，其很難達到上海的區位優勢條件和漲價動能，而且城市房價和城市性格也有關系，安逸類型的城市，很難卷高房價！因此，我認為如果手上現金流充裕，不如投資相對高生息的資產，哪怕就是買美元存款也比這類投資的安全邊際、流動性便利息、生息回報穩定性要高！

接下去，我簡單分析下！

一、“老破小的以租養貸”：小眾博弈！
廣義的 “以租養貸”目前不在周期，在房住不炒的長效基調下，房價普漲時代已經終結，結構性特點非常明確，普通人能夠大規模購買的廉價物業，很難存在未來長期溢價的空間，而全國絕大多數城市的住宅租售比僅 1.5%-2.5%（區位好3%左右），不少房子的租金連月供的一半都難以覆蓋，投資者需要持續倒貼還貸（3%以上的LPR，對應1%左右的租金），因此，這套邏輯早已失去市場基礎，絕非主流敘事。
但狹義的案例中，出現新聞里這種，所謂核心區極致高租售比老破小、租金完全覆蓋月供 的正向現金流”的玩法，在 2025-2026 年確實出現了區域性的熱度回升，但我認為還是屬于弱市下的小眾投資流派！關于房子，請永遠記住在非情緒化市場時的投資公式：“量先價行，價漲量跌”！
這意味著，當下這種行情，只會高度集中在人口持續流入、核心區租賃需求旺盛的強二線和一線核心城市。1-3月，全國確實出現了一些房產新政下的二手房成交特征，最典型的就是上海，此外1 月南京的老破小成交量同比暴漲 112%，成都二環內符合高租售比的標的也被批量掃貨！

我不知道是誰帶起這股風潮，但這注定是離開市場和進入市場的人相示一笑，互相說一句“問候”的結果，本質上熱炒這些事的邏輯，就和炒年輕人涌入新三金理財一樣，都是把結構性的錯配，當成了當下睿智的選擇！

加上，這類資產的分化極其極致，僅核心地段、極低總價、高租售比的老破小有熱度，三四線城市、遠郊老破小毫無波瀾，甚至陷入 “租不掉、賣不出” 的困境。并且，這種案例的可復制性極差，要是都按新聞的模板：“租售比≥5%、總價 30-40 萬、無硬傷” 的標的去選，市場上幾乎沒有，案例中的買家發動了成都二環內幾乎所有中介、一天篩選幾十套房源，才最終挑出 8 套，絕大多數普通投資者根本找不到、搶不到符合條件的房源，跟風買入極易踩坑！

關鍵是現在的部分新聞，總是幾個微信聊天截圖就構成了信源，很多時候為了熱點引發的社會流動性后果，卻缺乏專業認知，我國當下確實在貨幣端面臨寬總量向寬信用轉型，但這里的核心是投資實業。

二、“收益幻覺”：理想測算與現實的難度被扭曲

我認真看了這個案例，這個能成立，其實依賴于多個極難復制的特殊前提，而其宣傳的收益其實也是靜態模型下的理想化收益！

首先，2026 年成都主城區老破小的主流毛租售比僅 2.5%-3.0%，扣除空置、維修后凈收益甚至跑不贏大額存單，能達到 5% 以上租售比的房源，本身就是市場里的非主流特例，不具備普遍參考性。

同時，其聲稱的 “近 10% 復利收益率、30 年是保險收益三倍”，我不知道她怎么能得出這么夸張的結果，因為它完全是建立在滿租無空置、租金持續上漲、月供固定不變、無大額維修 / 稅費成本、無政策變動、30 年持續持有不變現、變現不虧損的完美假設上。

但現實中，僅空置期、維修翻新、稅費等成本（很多人租房收入都不算個稅），就會大幅侵蝕實際收益，而房價的折舊下跌在老破小上面基本是殘值計算了，非常可能直接造成本金虧損！

更重要的是330 萬總價貸款 220 萬，8 套房產在限購限貸政策下，很難通過合規的個人住房按揭實現低首付、低利率貸款！如果我猜得沒錯，這個人大概率使用了經營貸、消費貸等資金，而這類資金嚴禁流入房地產市場，是整個玩法最致命的合規雷區，同時這種貸款，即使先息后本，在到期后會集中釋放本金剛性兌付，造成現金流的極大風險！

三、市場邏輯的變與不變！

當下國內的二手房市場，剛需購房者優先選擇次新房、電梯房，無學區、無電梯、房齡超 20 年的老破小，接盤群體極小。哪怕是成都核心區，老破小的成交周期也普遍超過半年，很多房源掛牌一年都無人問津，想快速變現只能大幅降價。

這意味著，這套玩法必須綁定 “30 年長期持有，只靠租金收益” 的前提，也就是你本人不能出現任何穿表的風險，一旦中途遇到突發情況需要用錢，房產根本無法快速變現，所謂的資產只能看著，卻拿不出現金，這就好比企業資產規模很大，但依然會破產一樣。更關鍵的是，房齡越老流動性越差，房齡超過 30 年，很多銀行會直接拒貸，買家只能全款購買，接盤俠會更少，流動性徹底鎖死。

而且，在過去房價普漲的時代，老破小能跟著大盤上漲，而現在樓市進入深度分化期，無配套紅利、無學區加持的老破小，房價處于持續下跌通道。哪怕每年租金能帶來 7-8 萬的凈收益，遠超利息，但若 8 套房產總市值每年下跌 5%，就是 16.5 萬的賬面虧損，租金收益完全覆蓋不了房價的跌幅，看似賺了租金，實則虧了本金，所以，我算不懂這個人的邏輯！

然后，未來房地產稅落地是大概率事件，征收規則大概率會按套數、面積實行累進稅率，多套房持有者的持有成本會大幅增加。若按 0.5% 的稅率征收，330 萬的房產每年就要繳納 1.65 萬的稅費，直接吃掉 2 個多月的富余現金流，若實行更高的累進稅率，持有成本會直接擊穿現金流平衡，讓正向收益變成持續虧損。

比如，我現在國外的房子，基本上是一個月的中介費，1個月的土地和房產稅，不算其他維修，而一旦房產稅實施，房價大幅上漲的邏輯就變更難了，而稅費卻會根據周邊土地和房屋掛牌交易價變化！

最后，當下城市更新早已從 “大拆大建” 轉向 “舊改為主”，絕大多數老破小只會進行外墻翻新、管網維修，不會拆遷，也就沒有拆遷補償的紅利，對租金和房價的拉動作用極其有限。而從長期看，這套玩法的底層邏輯，是成都持續的人口流入帶來的剛性租賃需求。但長期來看，若城市人口流入放緩、產業外遷，核心城區的租賃需求會持續萎縮，老破小會陷入 “租金跌、空置長、房價降” 的惡性循環，最終徹底淪為送人都不一定有人要的負資產。