紅極一時的紅樹林酒店群，為何2折就轉讓？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：武爽。

近期，三亞紅樹林的掛牌消息在文旅地產圈引發不小震動。45億元的債權對應總投資 200 億元，折算單價僅為歷史投資的2.2折，且仍在正常運營并產生可觀現金流。表面上是破產重整，實質上是一場優質資產的自救行動，資產與債務分離，為新資本進入和重整升級打開窗口。

三亞紅樹林2.2折轉讓

近日，三亞文旅市場最近出現了一筆罕見的大宗資產處置，阿里資產平臺同時掛出三筆債權招商信息，債權方分別為中國長城資產管理股份有限公司海南分公司和中國信達資產管理股份有限公司海南分公司，擬處置三亞紅樹林旅游文化地產開發有限公司債權約16.8054億元、三亞紅樹林旅業有限公司債權2.7075億元，以及三亞紅樹林旅業有限公司債權約25.5934億元，總債權金額達45.11億元。

相關信息顯示，上述債權對應的三亞市天涯區鳳凰路南側、海棠區海棠灣“紅樹林系”酒店數百畝土地及約66萬平方米房產，這相當于三亞近四個月的新建商品房銷售規模，也讓這筆資產處置被業內視為近年來海南最大的一宗單體文旅資產處置案之一。

債權掛牌背后，是相關企業已經進入破產重整程序。公開信息顯示，三亞紅樹林旅業有限公司及關聯主體因金融借款糾紛陷入債務危機，2024年三亞中級人民法院裁定受理破產重整，并啟動合并重整程序。隨著重整推進，主要債權人開始通過市場化方式處置相關債權資產。

從價格水平來看，這筆資產的估值頗具沖擊力，按照業內披露的信息，紅樹林系列項目當年整體投資規模接近200億元。而此次掛牌處置的債權規模約45億元，如果簡單對比當年投資規模與此次債權規模，這批資產的價值打了2.2折。

若按照公告披露的資產規模粗略測算，對應房產折合單價約6470元每平方米，這一價格不僅明顯低于三亞核心海岸線酒店物業的歷史成交水平，也低于近年來當地部分酒店用地的樓面價。

更值得注意的是，這批酒店并不是停擺資產。招商公告提到，海棠灣紅樹林酒店和亞龍灣紅樹林酒店目前仍保持正常經營，每年能夠形成約2億元左右的凈現金流。隨著部分尚未投入運營的客房逐步啟用，項目未來仍有一定經營增長空間，這也是這筆交易引發市場關注的原因之一。

此外，隨著債權招商公告發布，相關項目的報名期限分別截至今年4月、5月以及9月。目前，中國長城資產海南省分公司處置的標的為三亞紅樹林旅業有限公司已有2名意向人報名，中國信達海南省分公司擬處置三亞紅樹林旅游文化地產開發有限公司債權，目前已有2名意向人報名，還有中國信達海南分公司擬處置三亞紅樹林旅業有限公司債權目前已有4名意向人報名。

張寶全與紅樹林，一場理想主義的文旅實驗

如果把中國文旅地產的發展史拍成一部電影，紅樹林創始人張寶全大概是最不像“地產商”的那一個角色，他更像導演。

張寶全1957年出生在江蘇鎮江一個木匠家庭，父親做木工，他從小也跟著學手藝，后來參軍入伍，在部隊里做過戰地記者。1988年轉業之后，他考入北京電影學院導演系，班主任是著名導演謝飛。如果按照最初的人生軌跡發展，他很可能成為一名電影導演，命運卻把他帶到了房地產行業。他進入房地產的理由也很離譜，1992年，他跑到海南，只是為了賺50萬元拍電影。

當時的海南正處在房地產泡沫的頂點，一個人口不到百萬的城市，卻有兩萬多家房地產公司。張寶全借來200萬元拿地，又迅速轉手賣掉，第一桶金就這樣到手。但好景持續得很短，幾個月之后，海南房地產泡沫破裂。大量公司倒閉，市場迅速冷卻。幸運的是，張寶全當時還在經營海運生意，他買了三艘船跑航運，兩年時間積累了一筆資金。

1994年，他帶著這筆錢回到北京，在北京開發的第一個項目是今典花園。在20世紀90年代，北京房地產項目最重要的賣點是戶型和價格，但張寶全在社區里建了一座美術館——今日美術館，這是中國第一家按照國際標準建設的民營美術館。

當時不少同行都覺得他有點“不務正業”，但奇怪的是，這些項目反而賣得不錯。后來北京的蘋果社區、空間蒙太奇這些帶著文化氣質的社區，也都是張寶全做的。那幾年，北京地產圈甚至流傳過一句話：“地產圈最懂藝術的人是張寶全，藝術圈最懂地產的人也是他。”

不過真正讓他在行業里“出名”的，還不是這些社區，而是一個更瘋狂的決定。2004年，張寶全再次來到海南。當時的三亞正進入旅游業快速發展階段，但高品質度假產品仍然稀缺。張寶全提出一個頗為大膽的設想，在三亞打造一種不同于傳統酒店的度假綜合體，集合住宿、文化、娛樂、會展等多種功能，并通過長期運營形成穩定現金流。

同年，亞龍灣紅樹林度假酒店開工并很快開業。項目開業八個月便實現盈利，毛利率達到64%，遠高于當時酒店行業30%左右的平均水平。這個項目讓他看到了另一種可能：度假酒店不只是住宿，而是一整套生活方式。

那么，張寶全賣的是什么樣的“生活方式”？他打了個很“藝術性”的比方，“生活方式就是你可以在陽臺上喝著咖啡，在馬桶上吃著面條。”他認為把中國乃至全世界當下最好的藝術、休閑、文化、娛樂按照生活方式形態裝進去，才叫度假目的地。

隨后，張寶全開啟了拿地模式，十年間先后拿下海棠灣、三亞灣、清水灣等三亞最核心的“五灣”中的四灣土地資源，總投資高達 200 億元，建成了龐大的度假集群，總面積達170萬平方米。

其中，投資三亞灣，是張寶全當時拿的最貴最大的一塊土地。張寶全說，當時，三亞灣這塊地是海南拍賣的最高價，有400多畝。因為招標規定，這里只能做會展中心和酒店，它沒有配套住宅，拍賣時，拍賣不掉。得知這塊地，張寶全果斷地拿下。“從我知道，到我拿下，一個月不到。”張寶全想的是，投資會展中心和酒店，沒有人要，他偏偏要這個，而且酒店開發用地比住宅開發用地價位低很多。他相信自己的商業模式，也相信海南。

2008年，建造三亞灣紅樹林度假世界，這也是今典集團旗下規模最大的度假目的地綜合體，這個項目規模有多夸張？70萬平方米體量、僅客房就達3800間、幾十家餐廳和酒吧、13萬平方米紅樹林商街、今日X書屋-美學生活空間，三亞城市會客廳，無處不在的無界共享空間……

張寶全給它取了一個非常“導演”的名字——造夢工廠，他的邏輯也很簡單，傳統度假酒店是“住在酒店，玩在別處”，而紅樹林希望做到另一件事：把整座度假城市搬進酒店。客人不需要離開酒店，就可以完成所有消費。餐飲、娛樂、購物、藝術、會議、電影拍攝……全部在同一個地方。

紅樹林的商業模式也很“張寶全”，其他開發商依靠住宅銷售回籠資金，而張寶全選擇完全依賴度假運營，傳統酒店70%的收入來自客房，紅樹林反過來，客房收入只占三成，其余七成來自餐飲、娛樂和商業。

這個模式有個很中國式的解釋：“羊毛出在駱駝身上。”張寶全說得很直白：“如紅樹林會引進奢侈品店，賣的東西比免稅店還便宜15%。傳統免稅店只能靠賣東西一個渠道掙錢，而紅樹林容量大，奢侈品店保持不賠錢就行，但通過它可以帶來餐飲、住宿等其他方面的收益。”這套邏輯其實和今天很多“度假綜合體”很像。但在十多年前，這在中國幾乎沒人這么干。

“紅樹林”一系列的成功，使張寶全在2009年后堅定退出傳統住宅開發，全面轉向休閑度假地產，將紅樹林打造為“生活方式供應商”，而非單純酒店運營商。

張寶全很喜歡馬云在行業論壇上說過的“改變是痛苦的，但不改變更痛苦。”這句話，常常把紅樹林形容成自己的“二次創業”。但紅樹林如此大規模的投資，如何實現資金的周轉？為了最大化保證經營，張寶全在產權銷售的方式上還是做了創新，投資紅樹林的人等于以房入了紅樹林的股，每年享受紅樹林整體經營利潤的分紅。三亞灣紅樹林度假世界的分紅報告顯示，2013年，每產權客房的平均分紅是1.17萬元，而在2015年，這一數字的預期已經達到了15萬元。

2017年是紅樹林體系的高光時刻，三亞灣紅樹林單月營收突破1億元，全年收入超過10億元，接待住店客人超過18萬人次。那一年今典集團資產規模一度超過300億元，并在全國規劃建設18座紅樹林度假綜合體。中國文旅地產在那個階段進入快速擴張期，萬達、華僑城等大型企業紛紛布局文旅項目，很多業內人士開始重新審視紅樹林的價值。一些開發商甚至私下討論，如果紅樹林模式能夠在更多城市復制，中國度假產業可能會出現一種新的商業形態。

然而這套模式始終存在一個隱含前提，那就是持續穩定的客流。文旅地產與住宅開發最大的區別在于，現金流來自長期經營，而不是一次性銷售回款，這意味著項目需要更長時間才能回收投資，同時對市場環境的依賴也更強。2020年疫情突然到來，旅游行業幾乎停擺，大型度假綜合體對客流高度依賴的特點迅速暴露出來。紅樹林體系的經營現金流明顯收縮，而項目本身的投資規模和融資成本卻難以同步下降。

從2020年開始，今典集團的債務問題逐漸浮出水面，多家金融機構因借款糾紛提起訴訟，部分賬戶被凍結。2024年三亞中級人民法院裁定受理紅樹林地產破產重整，并啟動相關公司的合并重整程序。直到2026年，相關資產被資產管理公司打包掛牌轉讓。

回頭看張寶全的選擇，很難簡單用成功或失敗來評斷，紅樹林更像一次理想主義驅動的文旅實驗。從消費趨勢判斷來看，他并沒有看錯方向，中國確實進入了休閑度假消費時代，高品質文旅產品的需求仍然存在，而紅樹林至今仍然能夠穩定運營，本身也說明產品具備競爭力。或許真正的問題出現在商業結構上，紅樹林項目缺乏住宅銷售帶來的現金流安全墊，意味著投資回收完全依賴長期經營，而融資結構卻以銀行貸款和信托為主，期限更短、成本更高。當長期資產與短期融資結構相遇，一旦市場環境出現波動，風險便會迅速放大。

掛牌也是自救，優質資產重生

掛牌有時并不是資產消亡的信號，而是優質資產自我重生的開端。三亞紅樹林的事件最吸引人的地方在于，債務人雖已進入破產重整程序，但名下酒店仍在正常經營，且保持著強勁的現金流。長城資產的公告明確提到，“兩家酒店正常經營，通過重整可以實現對銷售收入的管控，每年形成的凈現金流為2億元。隨著海棠灣酒店剩余客房投入經營，經營性現金流將進一步提升”。2026年1月，今典集團聯席董事長王秋楊發布的視頻顯示，三亞灣紅樹林度假世界跨年夜“3800間客房都快住滿了”，大堂擠滿了參加年會的公司職員。

再加上政策紅利、入境游回暖和免稅+度假融合趨勢，都為這些資產提供了成長空間。重整后的紅樹林，可能在新資本運作下迎來更高效、更可持續的發展，而非像債務數據表面所顯示的“倒下”。

這種“破產重整中奇特的并存狀態”，恰恰體現了紅樹林酒店作為優質運營資產的價值——資產雖被債務拖累，但經營基本面并未坍塌。換句話說，掛牌只是讓歷史債務退出舞臺，而優質資產仍然能夠“活得下去”。

事實上，這類位置優越、硬件底子好，或因母公司負債拖累，或因經營不善陷入困境的酒店，對不少頭部企業而言是絕佳目標。

如原北京三元橋金茂北京威斯汀酒店（現為北京渤海潤澤威斯汀酒店）在2023年完成資產剝離，由央企內部劃轉再掛牌出售，最終由民營能源企業渤海潤澤以28.02億元接盤。從金茂掛牌26.77億元出售，到民營能源企業渤海潤澤28.02億元接盤，再到2026年業主全面啟動升級改造，三元橋威斯汀酒店的易主和計劃改造的歷程，讓央企實現資產負債優化，也讓民營資本憑借對行業周期和資金實力的判斷完成了一次價值重塑。資產本身并未改變，通過重整和升級，原本被債務和舊模式束縛的酒店煥發出新的生命力。

2025年11月，中國金茂以22.65億元掛牌轉讓三亞麗思卡爾頓酒店項目公司100%股權，由中信證券旗下專項資金池摘牌。交易完成后，金茂實現資產出表，但保留運營管理權，一舉優化資產負債結構。數據顯示，截至2025年8月31日，該酒店在8個月內實現了約2.36億元的營收，凈利潤約為3778萬元。雖然相比巔峰時期，如今的酒店市場面臨更多挑戰，但作為亞龍灣一線海景的稀缺資產，麗思卡爾頓的品牌溢價和資產厚度依然在線。

2025年12月，京投發展以“0元購”的形式買下新天地安達仕酒店，這也體現了同樣的思路。“這不是慈善，而是基于未來現金流的折現定價。”一位參與該項目的律所合伙人透露，“我們測算其正常年份營收1.8–2.1億元，EBITDA利潤率約35%，完全覆蓋債務本息。關鍵在于，資產本身具有REITs發行潛力。”

二線城市的案例也體現出相同邏輯。呼和浩特萬達文華酒店以2.74億元、低于評估價44%的折扣成功被蒙泰集團收購，酒店仍保持正常運營。買方不僅獲得優質核心商圈資產，還通過運營和升級改造提升長期回報，實現資產與現金流雙輪驅動。蒙泰此前在賽罕萬達廣場的收購亦驗證了相同思路：低成本獲取核心資產，整合資源提升整體商業活力，從而增強資本回報。

這些案例背后共同的邏輯是，在市場低谷期收購優質資產，通過資本和運營注入，激活現金流和潛在價值。當市場回暖，資產價值隨之提升，實現穩健的長期投資回報。掛牌不是資產消亡，而是重整和價值釋放的過程。舊模式退場、負債壓力緩解，留下來的，是具有稀缺區位、成熟運營能力和長期現金流潛力的優質資產。這不僅是企業的自救，也是行業資源的優化再分配。

對于三亞紅樹林、北京威斯汀、呼和浩特萬達文華等重資產項目而言，掛牌正是重整、升級和盤活的機會。它強調的是一種理性選擇：核心資產保值、現金流穩定、運營不斷，新業主注入資本與管理能力，讓優質資產獲得新生。未來，在中國酒店市場中，掛牌自救、資本重整、資產升級的路徑，將成為重資產酒店可持續發展的核心邏輯。掛牌，并非終點，而是優質資產重生的開始。

張寶全用二十年時間做了一場文旅實驗，但戲劇性在于資產是活的，公司出了點問題；酒店還在賺錢，業主卻要離場，這恰恰折射出中國文旅地產二十年發展的深層命題。當資產與債務分離，當舊模式退場，那些真正有價值的項目，終將在新的資本結構和運營邏輯下，找到屬于自己的節奏。畢竟，潮水退去后，留在岸上的不是石頭，是那些經得起時間沖刷的資產本身。