請輸入標題 (5~30個字) 標題指南

《星島》記者 鐘凱 廣州報道

歸母凈利潤同比暴跌74.65%至10.24億元，創下公司重組以來最低水平；扣非歸母凈利潤僅1.69億元，同比驟降93.10%，核心經營業務近乎瀕臨盈虧平衡邊緣……這是房地產深度調整之下，招商蛇口（001979.SZ）交出的2025年慘淡“成績單”。

這份成績單背后，是招商蛇口持續深陷的發展困局：不僅要在行業下行周期中推進去存貨、降杠桿的縮表進程，還要在“保規?！迸c“優結構”之間艱難平衡，而早年高價拿地留下的存貨減值“黑洞”，至今仍是吞噬公司利潤的核心癥結。

更為關鍵的是，這也是朱文凱接任招商蛇口董事長之后，公司發布的第一份完整年度報告，也成為檢驗新管理班子治理能力的首場“大考”。

2025年9月，招商蛇口迎來管理層“大換血”，原董事長蔣鐵峰升任招商局集團副總經理，59歲的朱文凱接任公司董事長，聶黎明則出任公司總經理，外界一度擔憂公司戰略的連續性會受到影響。

面對一系列挑戰，制定清晰的轉型戰略成為新管理班子的首要任務。在3月17日下午舉行的2025年業績會上，朱文凱明確，招商蛇口將于“十五五”做優開發、做強運營、做大服務，做好風險管控，從傳統開發商轉型為“開發商+運營商+服務商”。

只是，清晰的轉型目標如何落地生根、破解盈利與負債雙重壓力，仍值得外界密切關注。

“最差業績”挑戰

從年報數據來看，招商蛇口面臨著多重困境，其中開發業務增長乏力成為核心問題。

2025年，招商蛇口實現營業收入1547.28億元，同比下降13.53%；毛利率為13.76%，同比下降0.85個百分點；凈利潤率僅有0.45%，同比下降1.89個百分點。期內公司歸母凈利潤10.24億元，同比暴跌74.65%，創下公司重組以來新低水平。

▲招商蛇口歸母凈利潤變化情況，資料來源：同花順iFinD

針對業績大幅下滑的現狀，聶黎明表示，核心影響因素主要集中在三個方面，且均與行業環境及公司審慎經營策略密切相關。

其一，行業周期性調整持續施壓，過去四年國內房地產市場經歷深度調整，行業普遍出現量價齊跌的情況，受此影響公司2025年營收減少242億元、毛利減少48億元，同時來自聯合營公司的投資收益減少23億元，多重因素共同拖累利潤表現；

其二，公司秉承一貫的審慎原則，2025年共計提資產減值準備42.70億元，導致歸母凈利潤減少29.18億元，成為業績下滑的重要推手；

其三，公司對投資性房地產采用成本法計量，2025年計提折舊37億元，進一步壓縮了當期利潤空間。

招商蛇口的資產計提減值并非個例，而是集中于一二三、四線城市的多個存量項目，且大多指向三四年甚至更早之前獲取的高價地塊，反映出行業調整期內房企高價拿地的潛在風險。

據《星島》不完全統計，2025年計提金額最高的是重慶招商渝天府，計提約8.79億元，該項目隸屬于重慶西永物流園板塊，招商蛇口于2021年以樓面價1.05萬元/平方米、溢價率129.98%競得。目前項目仍有部分產品在售。

其次是廈門灣湖臻境，計提4.33億元。該項目位于廈門湖里區五緣灣板塊，屬于廈門高價值核心區域，招商蛇口于2023年5月以63.7億元總價競得，成交樓面價高達50536元/平方米，溢價率12.15%。2024年12月下旬，項目正式開盤后一度成為區域熱門樓盤，但受行業整體下行及板塊競爭影響，仍需計提減值。

此外，深圳國際會展中心商業配套項目、深圳會展灣新港廣場分別計提1.99億元、1.93億元。這兩個項目的歷史可追溯至2016年，招商蛇口與華僑城以310億元中標深圳國際會展中心確定建設運營主體，目前相關商業配套已逐步投入運營。

聶黎明坦承，計提等會計處理方式對公司當期的利潤報表存在影響。但他同時強調，從長遠來看，這是在夯實公司的資產質量，為未來的“輕裝上陣”做準備。

“去庫存”與“保規?！逼胶?/p>

談及當下的房地產發展新形勢，朱文凱表示，行業的競爭格局已從過去“規模為王”的粗放式增長，全面回歸本質與初心，轉向以產品和服務以及運營為核心的高質量發展?！皩嶋H上，未來的競爭是能力的較量?！?/p>

基于這一判斷，他明確提出，“十五五”期間，招商蛇口在最為核心的開發業務方面要落實兩方面的工作。

第一，強化聚焦核心的戰略，以精準的投資筑牢發展根基，全面持續加強投資全流程的管控，并迭代投資評審體系。“我們會在成本合理的前提下，優中選優拿好地，堅定不移執行以銷定投、以銷定產，確保每一分錢都花在最具價值的地方?！?/p>

第二，以“好房子”的體系建設為核心，推動公司產品與服務的雙升級。未來公司將圍繞展示體驗、交付品質等五方面實施“好房子”五大提升行動，讓公司的產品力成為穿越周期引領行業的核心競爭力。

從拿地情況來看，招商蛇口近年來是投資最積極的房企之一。據《星島》統計，2025年該公司新增拿地從上年同期26宗升至43宗，總地價從486億元升至938億元，權益地價則從335億元升至543億元，僅次于中海、保利。同時，2024年、2025年招商蛇口拿地均價均超過2.10萬元/平方米，反映對一線城市及核心二線城市的投資力度提高。

不過，即便獲取了如此多的土儲，招商蛇口在開工方面依然較為謹慎。2025年，公司新開工計容建面僅有321.74萬平方米，同比下降26.25%，遠低于同期公司簽約銷售面積（716.12萬平方米）。這也表明，招商蛇口目前仍以存貨去化為主，存貨風險依然是其面臨的核心風險之一。

朱文凱表示，當前行業還處于市場持續調整、新舊模式轉換、發展階段變化的重要節點，招商蛇口依然會全面做好風險防控，加快存貨去化，降杠桿、降成本，嚴守資金安全底線。數據顯示，截至2025年底，該公司存貨同比下降1.86%至3623.24億元，存貨規模已連續兩年出現下降。

值得注意的是，在去庫存的主旋律下，招商蛇口依然對規模有所追逐。2026年，公司預計總可售貨值達到3400億元（不含新增拿地），其中83%為住宅，并且核心6+10城占81%；基于此，全年預計實現的全口徑銷售金額接近2025年水平（1960.09億元）。

“我們不盲目地去追求規模，但是會去追求有質量和有回款的銷售增長?！闭猩躺呖诟笨偨浝韰伪笕缡钦f道。

資產縮表：優化負債、盤活資產

在開發業務以外，招商蛇口其他兩大業務整體營收雖維持穩健增長，但盈利端同樣承壓。2025年，其物業服務和輕資產運營服務平臺招商積余實現營收192.73億元，同比增長12.23%；歸母凈利潤6.55億元，同比下降22.12%，主要受衡陽中航項目一次性減少歸母凈利潤2.56億元影響。

資產運營業務方面，2025年招商蛇口管理范圍內持有物業全口徑收入76.3億元，同比增長2.2%。分業態看，集中商業業務全年運營收入19.6億元，同比增長10.73%；產業園業務運營收入則為13億元，同比下降6.07%。

與此同時，招商蛇口并未像往年一樣披露資產運營業務的EBITDA數據，這一舉動亦加劇了外界對其持有型物業運營的擔憂。

這種業務端的壓力，進一步推動公司加快資產縮表、降低負債的步伐。朱文凱表示，“十五五”期間，招商蛇口將堅持走差異化、內容創新及專業運營的特色之路。其中，公司按“可出表、可持續運營、需去化”分類管理運營資產，嚴控新增持有物業，推動非核心城市持有物業逐步收縮退出。

出表的路徑之一是資產證券化。他透露，2026年招商蛇口將積極申請發行商業不動產REITs，這也將是公司第四只REITs，構建退出和再投資的良性循環體系，助力公司負債表由重轉輕。

從財務數據來看，招商蛇口的資產縮表與負債優化已呈現實質性進展。2025年，該公司完成了120億元存量永續債全面清零，并落地經營性物業貸款141億元，債務結構實現優化。截至期末，公司“三道紅線”持續保持綠檔，其中剔除預收賬款的資產負債率64.17%、凈負債率72.46%、現金短債比1.19；期末公司總資產為8354.12億元，同比下降2.89%，較2023年末的9085億元縮水超730億元，縮表態勢明確。

“我們會在短期內穩杠桿，改善資產質量，長期會在保安全穩發展的前提下，逐步降杠桿?！敝煳膭P表示。