深度揭秘：媽灣可能超越深圳灣

淘哥聽到一個傳聞，深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司（下稱“自貿投資”）正在和一些知名高校、龍頭科技企業接洽，擬在前海媽灣打造一個對標硅谷的世界級科創中心。

為驗證真實性，淘哥特意探訪媽灣，并與自貿投資相關人員進行了深度交流，結果有很多意外收獲，挖出不少猛料：媽灣不僅要打造世界級科創中心，還要引入世界級文化IP，公園、商業、星級酒店都要落地，興海高架入地已有方案，堆場搬遷也提上日程……

一句話總結這些猛料——2026年是媽灣煥新元年，短期看，媽灣價值將會指數級爆發，中長期看，媽灣是深圳最有希望超越深圳灣的新龍頭中心。

01.

從灘涂到濱海新城

萬物生長的媽灣

媽灣是前海的核心組成部分之一，位于前海最靠近珠江口的位置，背靠大小南山、對望大鏟灣騰訊科技城。

媽灣位置示意圖

實地探訪媽灣后，淘哥的直觀感受是：日新月異。

先看一組媽灣全景對比圖，上圖是多年前的舊貌，能看到早期的道路骨架和填海痕跡，還是一片荒蕪的灘涂；下圖是現在的媽灣，現代化的商務建筑群與城市綠帶交織，已經開始有濱海都市城市的雛形，一派欣欣向榮。

媽灣實拍圖 城貌變化巨大

從全景俯瞰到肌理細品，一步步深入媽灣，淘哥發現產業、市政設施、公建配套、高品質人居社區，就像雨后春筍般，在這塊珍貴的留白之地快速生長。

從產業看，媽灣已引入中外運、馬士基、嘉里、中免等名企， 集辦公、酒店、商業、文化于一體的雙塔地標自貿時代中心即將投入使用。

從市政設施、公建配套看，地鐵5號線、 媽灣跨海隧道已開通，打通了媽灣與南山中心、寶中、龍華、龍崗等區域的交通脈絡。

國家級前海博物館已基本完工、預計今年10月將正式開放，媽灣城市展廳已運營、國際化街區自貿大街已建成、印里首期商業已開業、中歐國際+薈同+媽灣學校等優質教育資源也已兌現。

實拍圖

從人居配套看， 鐵路公園-媽灣站已形成高端人居氛圍，匯聚了前海頤灣府、瑧灣悅、棲灣里、招商領璽等已交付的10萬+豪宅，同時，新規高端人居自貿紫荊嶼也正在建設中。

媽灣配套示意圖

淘哥深刻感覺到，媽灣的日新月異不僅體現在面貌，還體現在城市運營體系。

比如媽灣城市展廳設立的媽灣服務中心，不僅可以實現一站式政務+企業服務，而且還在下沉廣場區域打造了書咖。

這種政務+文化+休閑的融合，表面看是市政從辦事空間到生活場景的轉變，本質是媽灣城市運營思路的大升級，從中可以窺見——媽灣不是單純的開發新區，而是一座真正以人為本、有溫度、可停留、可生活的理想城市。

媽灣生活日常

02.

打造世界級科創中心+文化IP

公園、商業、星級酒店都要落地

興海高架入地已有方案

走訪完媽灣，淘哥還去到 自貿投資， 通過多方采訪，了解到關于媽灣今年會發生的四大變化，也就是開篇提到的猛料。

1、媽灣將打造對標硅谷的世界級科創中心。

淘哥了解到，此事由 前海管理局牽頭，相關事宜正在推進。

自貿投資 已經與多所海外QS前50的高校、國內985高校進行了初步溝通，并 與國內半導體領域龍頭企業進行了多輪接洽， 擬打造頂尖高校“科技應用轉化”集聚區（中山大學已經辦理入駐登記 ）、 引入龍頭科技企業的分公司及研發中心。

此外，自貿投資已經在自貿時代中心打造了前海人工智能OPC先導區，專門吸引國內外頂尖的科創轉化人才，目前已有部分頂尖人才團隊意向入駐，包括擁有META、英偉達等企業背景的創業團隊。

雖然目前多項事宜還在籌備階段，但是淘哥毫不懷疑媽灣會誕生世界級科創中心的確定性，因為自貿投資發展媽灣產業的決心太大了。

你能想象嗎？為了讓 全球前十的BLDC電機驅動芯片企業 峰岹科技落地媽灣，帶動媽灣產業起飛，自貿投資竟然以成本價把寫字樓賣給這家企業 用作辦公場地，其對媽灣的責任擔當可見一斑。

淘哥相信，龍頭科技企業+頂尖國內外高校聯動，再加上自貿投資的不遺余力，勢必會讓媽灣成為科創人才集聚、硬核技術爆發、未來產業領跑的世界級科創高地。

2、媽灣將引入世界級的文化IP。

自貿時代中心規劃的建面約8000㎡國際文化中心，是一個集藝術展示、學術交流與文創體驗于一體的復合型文化地標，今年計劃落地世界級文化IP。

至于具體是哪個IP，雖然官方表示目前還未確定，但根據在現場看到的包裝，淘哥推測大概率是以飛天、九色鹿、反彈琵琶為經典元素的超級文化符號“敦煌”。

拍攝于招商前海經貿中心

其實，敦煌文化IP落地媽灣還有一定的歷史必然性。眾所周知，敦煌文化本質是古代絲綢之路文明大融合的產物，而前海正是21世紀海上絲綢之路的核心樞紐節點，在媽灣落地敦煌文化IP，是一種對歷史文明的致敬與回響，意義深遠。

不過，這僅僅是淘哥的推測，最終花落誰家還未可知。但可以確定的是，今年確實會有一個世界級文化IP落地媽灣，無論最終哪個IP亮相，都將為深圳的文化版圖，寫上濃墨重彩的一筆。

3、媽灣將落地4.5萬㎡公園+5.8萬 ㎡商業+五星級酒店。

首先，自貿時代中心樓下建面約4.5萬㎡的公園，擬打造寵物樂園、音樂公園、籃球場、匹克球場等空間，預計今年年底就會建成開放，這 將極大拉升媽灣的配套豐富度，是媽灣進一步邁向宜居宜業濱海城區的重要標志。

其次，媽灣 HIGH CITY 規劃了約 67.5萬 ㎡的商業，合作單位是打造了深圳灣文化廣場的Oval規劃團隊+打造了西九龍文化區的英國BOP文化咨詢團隊+打造了 深業上城、廣州太古匯的郝繼霖團隊。

淘哥上周 參加了一場在媽灣舉辦的發布會， 郝繼霖現身沙龍環節，講述了最新的商業運營理念，他表示：“已經不想再做商業盒子，媽灣HIGH CITY的商業，將徹底摒棄傳統復制模式，以社交為核心，融合商業活力、文化藝術與人間煙火，打造復合型、沉浸式的城市空間。 ”

聽完郝繼霖的分享 ，淘哥對媽灣未來的商業充滿期待。此前，深業上城的橫空出世，一舉打破深圳傳統商業的沉悶格局，帶來了很多新鮮感，成為一眾潮人、網紅的熱門打卡地；如今，一個比深業上城還前沿的商業空間落地媽灣，想必會以更加先鋒的姿態升級城市消費體驗。

關于這點，很快就會見分曉，因為媽灣 HIGH CITY的首發商業空間“前海青山集”預計2027年上半年就會開業。

此商業位于 自貿時代中心，建面約5.8萬 ㎡，以“折疊自然”為理念，計劃引入藝文影院、復合書店、品質超市、多元餐飲、萌寵空間、主題運動空間、品質零售，呈現一處“愿意約朋友見面”的“生活方式聚落”。

此外，自貿時代中心T1棟的34-55層，將引入萬豪旗下豪華品牌之一的威斯汀酒店。

此星級酒店規劃 空中酒吧與餐廳、洞穴泳池、900㎡無柱宴會廳、可組合式會議/活動空間，可俯瞰灣區城市景觀與海景，2027年四季度預計就能開業。

4、媽灣興海高架要拆除。

媽灣作為深圳核心城區最后一塊大規模留白之地，被傾注了很多精力和期待，從2010年開始做規劃研究，至今已經細細打磨了10余年，僅規劃方案開銷就花費近億元。

從此前公開的城市規劃信息可以發現，媽灣的靈魂是“立體城市”，講究一個地上地下協同開發，需達到可步行漫步至城市每個角落的舒適感、便捷感、松弛感。

而興海高架橫跨媽灣南北，將媽灣分成東西兩部分，阻礙了媽灣的統一規劃、統一發展。所以，從媽灣建設的大局出發，興海高架不可不拆，它不拆除，億級的城市規劃方案就無法落地實施。

大致標注 僅為示意

但是，作為連接南山各個港口（深圳灣口岸、蛇口港、赤灣港、媽灣港）和廣州等灣區城市的重要通道，興海高架若要拆除，必須先有一個替代方案，承接興海高架的功能。

關于此事，已經有了實質進展。3月13日，前海建設官網發布了一份招標公告，文件顯示 要新建兩條匝道：一條位于興海大道-月亮灣大道交叉口以南，一條位于廣深沿江高速-月亮灣大道立交節點。 （信息源自： 興海高架（月亮灣大道南側）上橋匝道工程等兩個項目可研、勘察設計及項評估招標公告 ）

這兩條匝道的建設，其實就是為拆除興海高架做準備。因為 這兩條匝道建成后，從廣州等地來深圳的貨柜車，就不用再走興海高架，而是可以從廣深沿江高速-月亮灣大道-興海大道進入深圳港口。

紅色箭頭為新建匝道后，貨柜車走向示意，僅供參考

興海高架拆除后，媽灣段的興海大道擬下沉為地下通道（即臨海大道地下道路二期工程，規劃階段，2025年9月，工程前期研究論證技術服務已中標公示），如此一來，媽灣的城市建面將會非常統一。

此外，據悉媽灣的堆場外遷也已經提上日程，如果此舉措也落地，媽灣的城市建面將更加值得期待。

深入走訪媽灣一線建設進度后，淘哥判斷，2026年可以稱為媽灣真正的煥新元年，未來2-3年內，媽灣會迎來跨越式蝶變，進化速度將會驚艷整個深圳。

03.

我對媽灣的3點看法

最后，淘哥想結合媽灣規劃，談一談對媽灣的看法。

1、媽灣被嚴重低估了，前海三灣中，其實媽灣的規劃定位、自然稟賦、發展前景是最優的。

媽灣 面積高達726.5公頃，位置獨特， 既有內灣又有外海，擁有“山、海、林、城、島、港、灣、河”等多維景觀，而且還是270度海景。

媽灣 容積率僅為1.28-1.48，規劃5大城市公園、13個口袋公園，通過Y字綠廊（規劃中）串聯城市肌理，可達到“山海連城”的效果。

縱觀前海三灣，媽灣是唯一擁有山海合一資源的區域，也是面積最大、容積率最低的區域。

創意模擬圖

根據規劃，媽灣的核心規劃理念是“立體城市”，雖然最終的規劃方案還未敲定，但是可以把媽灣理解為一個 立體公共空間網絡更加完善的香港。

未來走在媽灣，地上、平地、地下、住區、工作區、海岸、河岸、公園、商場可以“無感切換”，這種山海連城的立體城市范本，國際上還找不到先例。

如果說深圳灣是城市2.0版本，那么媽灣的立體城市藍圖就是4.0版本。

2、十年留白+單一主體運營，媽灣后發優勢很足。

媽灣十年留白，雖然晚于桂灣、前灣建設，但卻因此獲得了更前沿、更高端的城市規劃，或許未來是最能展示深圳形象、代表深圳國際高度的區域，后發優勢很大。

而且，媽灣有2.9平方公里的土地由招商局集團和前海管理局合資成立的公司統一開發運營，能最大程度保證媽灣各項規劃事宜的切實落地。

3、媽灣的物業價值應該會看齊深圳灣南端。

媽灣的綜合稟賦非常類似目前的深圳灣南端，即從君匯新天、三湘海尚，一直到半島城邦這一段，這里是深圳灣最為宜居、物業價值最高、最活躍的區域，房價去到了20-35萬/平。

區域價值和物業價值直接掛鉤，淘哥認為，媽灣的物業價值未來會看齊深圳灣南端的標桿豪宅。

如果再結合產品，媽灣的物業價值甚至會超越深圳灣南端。

因為建筑新規實施以來，新出讓宅地都是低容積、小高層，而媽灣是深圳核心城區最后的待開發宅地集中地，假如日后都按照建筑新規出讓，那媽灣將會涌現很多超級豪宅，樓市天花板廣闊的難以想象。

基于媽灣的未來前景以及目前的快速蝶變，作為一個地產專家，淘哥給一個置業建議，今年是 買入媽灣、買入前海的上佳窗口期。

一方面，今年買入，過幾年可以享受區域價值再次升維帶來的資產紅利；另一方面，今年前海有三大豪宅一同入市，分別是媽灣的紫荊嶼、桂灣的海晏府、寶中的觀潮府。

如果說2025年深圳灣四大豪宅讓深圳匯聚了全國目光，那么2026年，紫荊嶼、觀潮府、海晏府組成的前海黃金三角，將接棒讓深圳再次站上全國樓市的C位。

最后，淘哥再透露一個置業前海的“小秘密” ，如果要買紫荊嶼，建議優先選靠近興海高架的建面約108㎡3房，因為目前受興海高架影響，此戶型定價大概率會較為便宜，但興海高架拆除 勢在必行，一旦改造完畢，此戶型的價值就會有很大釋放空間。

而且，建面約108 ㎡戶型樣板間的沖擊力很強，有約130 ㎡ 房子的闊綽感， 陽臺凈深有約2.4m，能打造成茶室、書房等空間，非常實用。

建面約108㎡戶型示意圖及創意展示空間實拍圖

結語：

過去40年，深圳一路向西，從羅湖到福田、南山，再到前海，媽灣已經是深圳從0到1再造一個龍頭中心最后的機會。

媽灣這一輪，不是小修小補，而是 從 “低調留白” 轉向“全面爆發 ” 的元年。

世界級科創中心+世界級文化 IP雙雙落地，公園、商業、酒店等配套大升級，高架入地、堆場搬遷也在推進中。

種種信號都在宣告：這一次，屬于媽灣的時代，真的要來了。