這條百年商業(yè)街，為何沒有“生長瓶頸”？

上海八大商圈觀察

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來源 · 除特別注明，均由Echo拍攝

「編者按」：上海商業(yè)的競爭版圖正在經(jīng)歷一場靜水深流般的重構(gòu)。當(dāng)城市發(fā)展從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，當(dāng)消費(fèi)者從“為商品買單”轉(zhuǎn)向“為體驗(yàn)付費(fèi)”，上海八大商圈在過去三年間，完成了一場關(guān)于“存在感”的重新定義。今年，《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024-2026年）》進(jìn)入收官季，也是檢驗(yàn)“一圈一策”成效的關(guān)鍵時(shí)刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎樣的答卷？

贏商網(wǎng)將逐一拆解各商圈的結(jié)構(gòu)性變化與2026年的演進(jìn)方向。開篇，我們從“中華商業(yè)第一街”南京東路說起。

01.

商圈畫像：

南京東路的商業(yè)“家底”

從1848年第一條通往跑馬場的“花園弄”（Park Lane），到如今試圖比肩香榭麗舍的世界級(jí)商圈，南京東路，這條約1.6公里的街道在百余年間完成了無數(shù)次自我迭代。

觀察南京東路商圈，不僅是地理意義上的“中華商業(yè)第一街”，更是觀察中國商業(yè)文明演替的最佳切片。

百年霓虹依舊，繁華從未落幕。自2000年南京東路東拓段開街以來，南京東路商圈持續(xù)進(jìn)化，以百年商業(yè)的厚重底蘊(yùn)為基底，向更多元的業(yè)態(tài)、更豐富的體驗(yàn)，正變得更加年輕化。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月，商圈內(nèi)項(xiàng)目體量約86.4萬㎡，有17家商業(yè)載體。

具體來看，商圈頭部集中明顯，TOP3項(xiàng)目（新世界城、新丸中心、第一百貨）體量均超11萬㎡，貢獻(xiàn)商圈核心商業(yè)面積；第二，南京東路商圈呈現(xiàn)“國資主導(dǎo)、多元補(bǔ)充”的產(chǎn)權(quán)格局，百聯(lián)集團(tuán)擁有第一百貨、永安百貨、ZX創(chuàng)趣場等多座商業(yè)體，新世界集團(tuán)則坐擁新世界城、新丸中心。

可以說，南京東路至今仍是全國百貨業(yè)態(tài)密度最高的商圈之一，延續(xù)了自1917年先施百貨開業(yè)以來的“百貨基因”。

從八大商圈對比來看（說明：由于豫園商場商圈沒有購物中心和獨(dú)立百貨，因此未能列入），據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，南京東路商圈全國連鎖品牌入駐率為75.47%（*該數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的2025年底、商圈內(nèi)建面3萬方及以上的商業(yè)體，下同），處于全市商圈的中等水平，這表明其仍然是全國性品牌布局的重點(diǎn)，擁有強(qiáng)大的市場吸引力。

新開店率高達(dá)26.51%，在八大商圈中位列第一，這清晰地描繪出南京東路商圈的動(dòng)態(tài)圖景：品牌汰換速度極快，市場流動(dòng)性強(qiáng)，反映了其作為“品牌必爭之地”的吸引力。

從業(yè)態(tài)分布來看，南京東路商圈呈現(xiàn)“體驗(yàn)主導(dǎo)、零售弱化”的特征：

• 零售業(yè)態(tài)占比適中：零售業(yè)態(tài)面積占比為38.16%，低于其他商圈均值，這符合其旅游商業(yè)的屬性，零售并非絕對壟斷地位；

• 體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比較高：餐飲（32.14%）、文體娛（18.64%）和生活服務(wù)（5.21%）等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)合計(jì)占比超過55%。特別是文體娛業(yè)態(tài)占比顯著高于均值、其他核心商圈（如南京西路7.05%、徐家匯13.4%），表明南京東路商圈正在積極強(qiáng)化“逛、玩、體驗(yàn)”的功能，以吸引和留住游客與市民；

• 兒童親子業(yè)態(tài)占比極低：僅0.9%，是所有商圈中最低的，幾乎可以忽略不計(jì)，進(jìn)一步印證了其核心客群是年輕游客和商務(wù)客，而非家庭客群。

旗艦店+老字號(hào)+國際品牌，三足鼎立

具體從品牌來看，南京東路商圈擁有較多的旗艦店、國際品牌及老字號(hào)，面積之大、定位之高、招牌之搶眼非常吸睛，因?yàn)椤霸谶@里開店，沒辦法低調(diào)”。

國產(chǎn)頭部品牌紛紛以超級(jí)旗艦店姿態(tài)搶占身位，比如泡泡瑪特全球旗艦店、MINISO LAND全球壹號(hào)店、TOPTOY全球首家旗艦店、波司登上海旗艦店、華為全球最大旗艦店相繼落子，形成“國潮登陸南京路”的集群效應(yīng)。

與此同時(shí)，沈大成、邵萬生、泰康食品、張小泉、蔡同德堂、第一食品、新雅粵菜館等數(shù)十家中華老字號(hào)在此扎根，用百年味道守護(hù)著這條街的商業(yè)記憶。

國際品牌同樣不缺席，樂高品牌旗艦店（人民廣場店）、阿迪達(dá)斯上海南京東路品牌中心、耐克上海001全球旗艦店等亞洲頭部店型持續(xù)加碼，南京東路始終是其布局中國市場的優(yōu)選位置。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)，南京東路商圈客群中，本地客群占比超80%、19-35歲客群占比接近49%，高于全市主要商圈的年輕人群占比平均數(shù)值，消費(fèi)客群呈現(xiàn)年輕化趨勢。

2025年，贏商股份出品的《2025年度中國商圈商業(yè)力TOP100指數(shù)榜單》中，南京東路商圈位列其中；從商業(yè)力雷達(dá)圖中可以看出，在滿分10分的細(xì)分項(xiàng)中，商業(yè)規(guī)模、商業(yè)檔次和商業(yè)活力均超過9分，排名前列，相對較低的是商圈人口、商圈潛力。

贏商網(wǎng)分析認(rèn)為，這兩項(xiàng)分值較低，源于商圈的地理位置。南京東路商圈位于上海絕對的幾何中心，其空間格局在1860年代已基本定型，150年來經(jīng)歷了從鐵藜木路到步行街、從百貨大樓到購物中心的無數(shù)次迭代，但有一個(gè)變量始終未變：邊界無法外拓。這也倒逼商圈走上另一條路：在歷史的屋檐下，讓每寸空間能產(chǎn)出更高的價(jià)值。

02.

三年行動(dòng)成績單：

從“流量”到“留量”的跨越

《上海市商圈能級(jí)提升三年行動(dòng)方案（2024-2026年）》為南京東路商圈明確了方向：堅(jiān)持“繁榮繁華”總體定位，持續(xù)推進(jìn)建設(shè)世界一流南京路，打造傳承經(jīng)典、引領(lǐng)未來的國際頂級(jí)商業(yè)街區(qū)。目前，這份“成績單”如何？

客流持續(xù)增長，兩年日均客流增幅達(dá)33.6%

首先來看客流數(shù)據(jù)，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，商圈客流在2025年持續(xù)上漲；其中，2024年1月日均客流為31626，而2026年1月數(shù)據(jù)則為42257，兩年日均客流同比增幅約33.6%。

另據(jù)《2024商圈動(dòng)能及消費(fèi)者研究報(bào)告》顯示，2024年，南京路商圈全年客流突破1.02億人次，同比增長13%，消費(fèi)人數(shù)達(dá)452.9萬。

盡管2025年全年客流官方數(shù)據(jù)還未出爐，但可以從剛過去的春節(jié)數(shù)據(jù)管中窺豹：2026年大年初一（2月17日），南京路步行街瞬時(shí)客流峰值接近4.8萬人次，同比激增47%；假期前三日累計(jì)客流持續(xù)高位運(yùn)行，同比漲幅均超25%。

首店經(jīng)濟(jì)發(fā)力、文旅商體展融合發(fā)展

當(dāng)“邊界無法外拓”成為空間定局，南京東路商圈的潛力突圍只能向內(nèi)深耕。面對全市商圈的白熱化競爭，商圈選擇了一條“垂直生長”的路：用首店刷新品牌能級(jí)，用二次元收割年輕客群，用演藝業(yè)態(tài)拉長停留時(shí)間。

2025年度，據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南京東路商圈引入15家首店，包括太平鳥超級(jí)壹號(hào)店、chiikawa中國內(nèi)地首家線下官方旗艦店、Zara南京東路旗艦店煥新開業(yè)等，從快時(shí)尚巨頭到國潮頂流，從國際IP到本土力量，其首店矩陣正變得更加多元、更懂年輕人。

首店之外，商圈大力發(fā)展首秀首展、造節(jié)營銷。

2025年夏天，南京東路引入喜羊羊、卡皮巴拉、小黃人等頂流IP，打造文化IP消費(fèi)生態(tài)圈；泰康食品、邵萬生等四大老字號(hào)攜手伊利推出“瘋狂動(dòng)物城”主題快閃，推動(dòng)百年品牌與Z世代深度互動(dòng)。

造節(jié)營銷成為引流利器。2025G-Power數(shù)娛節(jié)吸引10萬人次參與；中秋國慶期間的“50克紀(jì)念金條抽獎(jiǎng)”帶動(dòng)商圈銷售額提升超23%；“南京路和你一起迎新年”活動(dòng)，客流超300萬人次，銷售額超2億元；全業(yè)態(tài)的深度聯(lián)動(dòng)，不僅激活了夜間經(jīng)濟(jì)，更在消費(fèi)者心中錨定了一個(gè)共識(shí)：跨年，就該去南京路。

03.

重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)改，

聚焦二次元與首店首展、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)

首店首展帶來了流量，造節(jié)營銷拉動(dòng)了銷售，但要讓客流真正“留下來”，最終還得回歸商業(yè)空間的硬實(shí)力。近兩年，南京東路商圈一批重點(diǎn)項(xiàng)目的調(diào)改升級(jí)密集落地，從零售主導(dǎo)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)，為商圈注入持久的生命力。

百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場：二次元商業(yè)新地標(biāo)

2023年1月，原華聯(lián)商廈變身為百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場，以國內(nèi)首座聚焦次元文化商業(yè)體的姿態(tài)入市，被譽(yù)為“中國二次元文化圣地”。這一現(xiàn)象級(jí)轉(zhuǎn)型，徹底點(diǎn)燃了南京東路的二次元賽道。

目前，百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場被譽(yù)為上?！扒锶~原”，聚集海外頭部ACGN二次元零售、社交文化體驗(yàn)業(yè)態(tài)，打造了沉浸式體驗(yàn)的社交空間；2025年引入了SEGA STORE全球首家旗艦店、I.G&WIT全國首家旗艦店、MUGIWARA STORE航海王草帽商店全國首店、KOTOBUKIYA全國首店等。3月7日，日本MAPPA全球首家旗艦店也正式落戶，這是ZX創(chuàng)趣場繼萬代魂、三月獸之后引入的又一家二次元頭部品牌，有助于持續(xù)強(qiáng)化商圈在細(xì)分賽道的領(lǐng)跑優(yōu)勢。

另據(jù)上海市商委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，百聯(lián)ZX創(chuàng)趣場一年舉辦超460場次元活動(dòng)；此外，豐富的業(yè)態(tài)構(gòu)建了較為完整的次元文化生態(tài)，包括特色主題餐飲區(qū)、VR體驗(yàn)店、動(dòng)漫放映廳等。

高頻次的活動(dòng)與多元業(yè)態(tài)疊加，將“偶發(fā)性打卡”轉(zhuǎn)化為“持續(xù)性復(fù)購”，讓ZX創(chuàng)趣場在小體量空間中跑通了大流量的變現(xiàn)邏輯。

新世界城：向多元業(yè)態(tài)的“生活Mall”迭代

“十里南京路，一個(gè)新世界”，1995年重建開業(yè)的新世界城，正主動(dòng)調(diào)改、引入多元體驗(yàn)業(yè)態(tài)。

將杜莎夫人蠟像館升級(jí)為全球旗艦店、打造世界最高室內(nèi)攀巖、中國零售百貨首座海洋水族館、沉浸式密室體驗(yàn)館等新奇體驗(yàn)業(yè)態(tài)等，持續(xù)給消費(fèi)者帶來煥新體驗(yàn)。

圖片來源：新世界城

2023年，新世界城創(chuàng)新打造二次元主題街區(qū)——“Fun肆街區(qū)”，并成功舉辦新世界首屆ACG嘉年華，“Fun肆街區(qū)”客流增長300%，2024年度銷售額達(dá)到1.2億元；2025年，新世界城為二次元群體開辟了專屬策展場地——“e展空間”，目前已陸續(xù)落地多個(gè)重磅IP首展；同年，八樓北商場也轉(zhuǎn)型為“三坑服飾街區(qū)”，致力打造年輕力磁場。

第一百貨商業(yè)中心：發(fā)力二次元、銀齡經(jīng)濟(jì)

在南京東路商圈的調(diào)改浪潮中，77歲的第一百貨商業(yè)中心走出了一條獨(dú)特的“守正迭新”之路。近年逐步更迭、重構(gòu)零售業(yè)態(tài)組合，讓“市百一店”在老年人心中延續(xù)故事，在年輕人眼中煥新玩法。

2023年4月，第一百貨在C館4樓打造的“綺麗次元街區(qū)”正式亮相，客流與坪效遠(yuǎn)超預(yù)期，單個(gè)柜臺(tái)單日銷售額近6萬元。此后，潮π聯(lián)盟、幻夢次元街區(qū)相繼登場，融合同人圈、設(shè)圈、谷圈、娃圈、三坑圈等多元興趣圈層，迅速成為年輕客群的“買谷”圣地。

在二次元之外，第一百貨持續(xù)加碼體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，引入脫口秀、沉浸式劇場、社交體驗(yàn)式書局等新興藝文業(yè)態(tài)，7樓的演藝星空間成為話劇愛好者的新聚點(diǎn)，篤合書局則以“看書+咖啡”的復(fù)合場景，為逛累的年輕人提供歇腳之處。

2025年，第一百貨再度釋放重磅動(dòng)作，“百聯(lián)繁花里”銀發(fā)主題體驗(yàn)空間正式揭幕。面積由原544平方米擴(kuò)展至超7000平方米，引進(jìn)全球“銀發(fā)好物”與生活方式品牌，打造集“衣食住行、吃喝玩樂”于一體的無齡感主題生活空間。

至此，第一百貨完成了對客群維度的全齡覆蓋——老年人有老故事，年輕人有新玩法，這座77歲的老店，正在成為南京東路上“商業(yè)+文化”屬性最鮮明的地標(biāo)之一。

更多商業(yè)體集中發(fā)力，二次元濃度持續(xù)上升

世茂廣場則精準(zhǔn)錨定Z世代潮流消費(fèi)，2026年初集中引入MINI DOLL玩偶奇遇空間、MY Dream World追星館等三大潮流業(yè)態(tài)；

宏伊國際廣場陸續(xù)引入泡泡瑪特全國旗艦店、三麗鷗明星人氣評(píng)選主題店、卡游城市旗艦店等，積極打造、強(qiáng)化“全球潮流文化首發(fā)地”這一標(biāo)簽；

悅薈廣場亦在二次元賽道加速布局，2025年5月新開“恰恰谷”，集聚吃谷天堂漫魂等大量品牌區(qū)域首店、特色店及在地原創(chuàng)品牌集合店，為消費(fèi)者提供獨(dú)特的“買谷—拍照—用餐”沉浸式消費(fèi)體驗(yàn)。

新丸中心：啟動(dòng)不停業(yè)改造

站在2026年的時(shí)間節(jié)點(diǎn)回望，南京東路商圈的存量改造遠(yuǎn)未止步，更精彩的篇章正在展開。

作為商圈核心地標(biāo)，新世界大丸百貨于2026年1月1日正式更名為“新世界新丸中心NEW ONE”（簡稱“新丸中心”），并啟動(dòng)“百貨+購物中心+空間運(yùn)營”三合一轉(zhuǎn)型。未來兩年，商場將秉持“不停業(yè)改造”原則，圍繞“空間重構(gòu)、業(yè)態(tài)煥新、體驗(yàn)升維”三大核心策略，推動(dòng)傳統(tǒng)百貨向復(fù)合型城市商業(yè)空間躍遷。

未來，高區(qū)將打造“外灘之眼”的城市級(jí)觀景與社交復(fù)合空間，沿街界面同步打開南京東路側(cè)封閉立面，促進(jìn)街區(qū)與商場客流融合；低區(qū)聚焦“主題元素”氛圍感……更名與升級(jí)后的“新丸中心”，能否憑借其獨(dú)特的景觀資源與業(yè)態(tài)組合，為南京東路商圈注入新活力，贏商網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。

3月4日，筆者走訪南京東路，最直觀的感受是：人潮涌動(dòng)間，購物袋隨處可見，“買買買”的節(jié)奏從未停歇。這條“中華第一街”，正以真實(shí)的消費(fèi)活力，持續(xù)吸引著全球消費(fèi)者。

如今的南京東路商圈，正站在一個(gè)關(guān)鍵的歷史節(jié)點(diǎn)上。從“流量巨人”到“留量高手”，商圈正用“向內(nèi)深耕”回應(yīng)“邊界無法外拓”的空間之困。

成績背后，是激烈的競爭格局。南京西路的高端壓制、淮海中路的年輕化分流、北外灘等新興商圈的異軍突起，無時(shí)無刻不在提醒著南京東路商圈：不進(jìn)則退。

如何進(jìn)一步拉長客群停留時(shí)間？如何在存量空間中持續(xù)挖掘增量價(jià)值？如何在守護(hù)百年文脈的同時(shí)，讓年輕力持續(xù)涌入？這些既是南京東路商圈必須直面的難題，也是其邁向“世界級(jí)消費(fèi)目的地”的必經(jīng)考驗(yàn)。空間有限，想象無限，這或許正是南京東路商圈最動(dòng)人的商業(yè)命題。

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