上海這兩個區 ，贏麻了

2021-2025年，十四五期間，上海的發展速度有目共睹。

上海成為國內首個5萬億城市，全球第五。

人均GDP高達3.2萬美元，中等發達國家水平。

C919在上海量產、GPU芯片四小龍在上海、國產1類創新藥超過30個……

上海各區經濟也都快速發展，發展最快的是徐匯、長寧、閔行。

徐匯由第6躍升第3，進步最大。

長寧由第10跳到第7，從下游躋身中游。

閔行由第3上升到第2，看排名閔行已經到頂，不可能超越浦東。

長寧的數據有些特殊原因，我們后面再解讀。

今天重點看看徐匯、閔行，這倆鄰居有很強的共性，可以放一起講。

這些經濟數據，對房地產市場有很強的參考意義。

徐匯房地產火爆，根源還是經濟活躍。

經濟發展不動，老百姓不賺錢，不管你搞什么濱江都成不了。

徐匯、閔行發展快，最主要的就是抓住了這幾年風口。

一個人的命運要考慮歷史進程，一個區域更需要。

過去幾年上海發展很快，但是有些行業不景氣 。

比如批發和零售業，年均增速只有0.7%。

住宿和餐飲，年均增速2.5%。

黑色金屬，這五年產值還降低了10-15%。

石油、化工等等都發展停滯了。

發展快的主要就是三大先導產業。

集成電路，五年累計增速超過200%，年均增速24%。

人工智能年均增速39%，生物醫藥年均24%。

徐匯、閔行就抓住了這些行業。

徐匯區的眼光一貫的準，每次都和國運牢牢綁定在一起。

徐匯濱江原來定位的是文化、藝術、創意產業帶，對標巴黎左岸、倫敦南岸。

直到現在徐匯濱江也有濃厚的文化氣息。

2020年金融行業很火，到處都搞金融，董家渡金融城、北外灘航運金融，徐匯濱江也搞了西岸金融城。

很快金融熄火，三大先導產業出爐，徐匯濱江重倉了人工智能。

其實人工智能早有苗頭，2017年上海提出規劃，2018年徐匯濱江就舉辦了首屆人工智能大會。

2020年上海十四五規劃中，把人工智能列入三大先導產業，徐匯濱江也開始重倉。

2023年徐匯濱江人工智能徹底爆發，徐匯濱江定位從文化創意全面轉向了人工智能和數字科技。

現在徐匯匯集了1500多家人工智能企業，755家大模型，備案數據占全市61%。

十四五期間人工智能產值增加300%以上，這才拉高了經濟增速。

為了徐匯濱江，很多漕河涇的企業都搬了過去。

很多人盯著漕河涇看，說漕河涇有些辦公樓空了，路上行人少了。

這也可能是事實，徐匯濱江辦公樓一個接一個建成，徐家匯地標也在建成，辦公面積越來越大。

但是產業增速跟不上，辦公樓空置率理應越來越高。

這是全市的問題，全國的問題。

上海已經是全球最大的甲級辦公樓市場，不應該再建辦公樓。

建辦公樓也帶不來產業發展。

過去可以，產業增速快，誰建了新辦公樓產業流向哪。

就跟水龍頭一樣，接到哪哪里就出水。

現在問題是水量有限，再拼命的接水龍頭沒多大意義了。

最重要的是做大水流。

看有些區域招商成績也風風火火，很多大企業入駐。

一查這些企業明細，很多都是區屬企業，或者原來辦公就在附近的。

現在建了新樓搬過去而已，企業搬到兩公里以外的新辦公樓，對區域發展沒任何意義。

但是報告里只寫企業搬入，不寫企業搬走，讓大家誤以為都是增量。

徐匯發展快，就是因為人工智能從無到有，是純純的增量，不是簡單的從漕河涇搬到徐匯濱江。

漕河涇確實也有企業搬走，但是也沒閑著，十四五期間全面更新，初步建成了航天城項目，落地了越界錦和尚城、鑫耀中城等新地標。

現在這里儼然成了二次元文化中心，集成電路、生物醫藥增速也超過了100%。

當然建辦公樓也不都沒用，有些外地搬來的總部對上海也是增量。

閔行這方面做了很多工作。

十四五期間前灣地區建了大量企業總部，信達醫藥在蘇州搬來，中國生物醫藥從北京搬來，正大天晴從蘇州搬來。

威高集團從威海搬來，云南白藥來自昆明，先聲醫藥來自南京，康方生物來自中山，東軟醫療來自沈陽。

有這些大項目入駐，十四五期間閔行生物醫藥增速高達180%。

這些企業為什么來？

生物醫藥是上海三大先導產業，政策給的足。

上海也有濃厚的產業氛圍，這些企業抱團企整體創新效率都會提升。

閔行在2020年積極擁抱，大虹橋火爆時期全面轉型生物醫藥。

后來大零號灣也加入進來，浦江地區原來就有基礎，形成了南部策源（大零號灣）、北部研發（前灣）、東部制造（浦江）的三區分工。

閔行現在認清了自己，沒辦法跟市區卷金融、外貿這些服務業，連五星級酒店都沒幾家、高樓大廈都沒幾個，怎么跟市區卷。

閔行原來也嘗試過，后來很快轉型。

上世紀閔行以制造業為主，莘莊工業區、閔行經濟技術開發區有大批的外企工廠。

這些工廠集中落戶時期，閔行發展非常快，抓住了那波國運。

2010年后該來的差不多都來了，增速就放緩了。

有些企業辦公在市區，工廠在閔行，閔行一想，為什么不自己建商務區。

辦公、工廠都要在閔行。

后來莘莊商務區崛起，新虹街道也建了大量辦公樓。

當然結果大家也知道，并不順利，現在莘莊商務區空置率也有30%，億元納稅樓僅5棟。

所以看經濟數據，有段時間閔行全市墊底。

現在大零號灣、前灣來了，閔行成了生物醫藥產業兩大核心承載區之一，另一個是浦東。

這時風口又來了，大國戰略需要發展航空航天，閔行又規劃了火箭星城。

其實過去閔行航空航天已經是主要增量，十四五增速也在150%以上，規劃只是水到渠成。

外企都來了，自主研發就成了增量來源。

這一點閔行、徐匯不謀而合。

徐匯、閔行的成功，一方面是運氣好，有產業基礎。

徐匯本來就有漕河涇，閔行本來就有航天城。

更重要的是戰略眼光，能根據國家需要及時調整發展重點，而且有極強的執行能力。

這些東西，才是房地產長期穩定發展的基石。

過去二十多年，上海房價翻了這么多倍，其實就是國運的爆發。

日本樓市失去了三十年，原因非常復雜，但是一定有經濟原因。

日本的經濟份額不斷被侵占，國力不斷衰退，最終也會體現到房地產市場。

很多人擔心我們走日本老路，我們經濟不走他們老路，房地產市場就一定不會。

有些區域的產業定位，聽起來也高大上，但沒有太多實質，也不是國家急需的業態，就很難落地。

這樣的地方容易形成房價泡沫，反而需要避坑。

買房時預期這里會導入20萬就業人口，實際落地只有5萬人，那房價還不得打骨折？

當然其他區域也不是不發展，而是多少遇到了一些問題。