成功的轉型始于認知切換，不動產迎來產融新階段

編輯 | 虞滟萍 責編 | 韓瑋燁

摘要： 產城融合促增長。

AI來了，以存量房地產為基本面的全行業的范式變革在2026年 將進入深水區。而AI帶來的想象力會加速變革的進程，讓變革的方向更多元和更具想象力。

行業從業者經過幾年的刮骨療愈，愈發清晰的認知到，房地產要回歸到生產要素的本源，產融結合帶來的商業模式的全新探索才能實現新的增長。

一、供需逆轉后的結構性挑戰

我們反復強調，行業首先必須清醒認識到基本面的根本性變化。

全國產業載體存量已累計達約150億平方米，其中近十年新增量巨大。大量載體面臨閑置與去化壓力。這背后是宏觀經濟增長模式轉變與產業自身迭代的結果。

更為關鍵的是普遍存在的“四個不匹配”結構性矛盾：

其一，產業定位與產業環境不匹配。許多園區前期規劃脫離區域產業基礎，導致“無源之水”，招商困難。

其二，載體選址與企業真實訴求不匹配。過往基于地價、政策的“地圖式”選址，忽視了產業內在的集聚與生態邏輯。

其三，載體產品與產業需求不匹配。空間的標準度與專業化之間存在悖論：越通用則流動性越好但產業粘性弱；越專業則服務深度強但市場風險高。

其四，持有運營主體能力與市場化需求不匹配。部分主體在市場化運營、專業化服務方面存在短板。

二、轉型內核：從“房東”到“產業合伙人”的角色重塑

面對挑戰，行業領先者的實踐揭示出清晰的轉型路徑，其本質是角色定位的根本性重塑。

1.邏輯之變：從地產邏輯到產業邏輯。成功的轉型始于認知切換。產業載體的價值不再首要取決于租金，而取決于其承載的產業價值與賦能能力。這意味著運營方必須深度理解所服務產業的鏈條環節、技術趨勢、人才需求與成本結構。

例如，服務于智能制造、生物醫藥、集成電路等硬科技領域，必須通曉其對于層高、承重、排污、振動、電力供應等特殊要求；服務于人工智能、數字醫療等新經濟領域，則需關注算力供給、數據集群、實訓場景、跨界交流空間等新型基礎設施配套。載體成為產業發展的“生產資料”，其價值實現與產業成長強相關。

2.模式之變：從租賃收入到多元價值共享。單純依賴租金收入的模式在供過于求的市場中日益脆弱。轉型實踐呈現出豐富的價值挖掘方式：

一是投資孵化。以空間和服務換取企業股權，分享企業成長紅利，形成“空間+服務+投資”的閉環。這對運營方的產業判斷能力和投后管理能力提出了極高要求。

二是產業鏈構建。領先的運營方不再被動等待企業入駐，而是主動圍繞區域戰略或龍頭企業的需求，參與策劃乃至共同投資建設專業化的產業園，通過吸引上下游企業形成集群，提升整體載體價值和區域產業競爭力。在此模式下，租金甚至可以在特定階段讓位于生態構建的長期目標。

三是供應鏈與創新鏈服務。將服務延伸至企業的非核心但至關重要的環節，如集中采購、實驗平臺共享、人才招聘與培訓、政策申報、市場對接等，通過增值服務創造收入并增強粘性。

3. 主體之變：從單打獨斗到生態化協作。產業服務的復雜性和專業性，使得任何單一主體都難以包攬全部。一個良性的協作生態正在形成：國有企業憑借資本實力、信用背書和政策資源，在持有重資產、進行戰略性先導投資、承接大型基礎設施方面發揮主導作用。民營企業則以其市場敏銳度、機制靈活性和專業化運營服務能力，在輕資產運營、細分領域深耕、創新業務探索方面展現活力。產業實體企業，尤其是龍頭企業，其自身的擴張需求和技術標準，成為定制化載體和專業化園區的最重要需求來源和合作方。未來，針對企業不動產（CRE）的專業外包和聯合運營將成為趨勢，形成“產權方（國企/基金）+運營方（民企專業機構）+產業方（實體企業）”的穩定三角合作結構。

三、多元主體的差異化破局之路

不同性質的運營主體，基于自身資源稟賦，正探索著差異化的生存與發展之道。

市場化民營運營商的轉型最為劇烈和迫切。其路徑聚焦于：一是深度專業化與賽道選擇。在某個細分產業領域建立認知壁壘和服務體系，如同聚焦于人工智能早期孵化、或深耕生物醫藥實驗室服務，成為該領域不可替代的服務商。二是產品創新。針對新興創業群體（如極客、一人公司）的需求，開發融合辦公、居住、社交與實驗功能的創新空間產品。三是“降本增效”與“跨界融合”。在傳統運營板塊堅決優化成本結構，同時利用長期積累的存量空間場景資源，嫁接新能源（如充電樁、光伏）、社區服務、銀發經濟等新業務，實現跨界增長。

地方國企平臺公司承擔著資產保值增值與服務區域發展的雙重使命。其創新體現在：一是從開發建設導向轉向運營服務與產業培育導向。更加注重園區的產業規劃前置性研究，設計與未來產業需求匹配的、具有靈活性和人文關懷的空間產品。二是從單純房東轉向綜合產業服務商。構建覆蓋金融投資、政策對接、技術轉化、人才服務的賦能體系。三是探索以基金為紐帶的產融結合模式。通過設立或參與產業引導基金，以資本為手段吸引和培育優質企業，帶動載體去化和價值提升。

產業實體企業，特別是處于戰略轉型或擴張期的制造業龍頭，正成為產城融合中積極的“需求側”驅動力量。它們不再滿足于被動接受標準化空間，而是主動與地方政府、資本方、運營商共同謀劃，以自身為核心打造專業園區。其訴求核心在于：通過構建產業生態，降低關鍵部件與材料的供應鏈成本與風險，吸引研發人才與機構聚集，最終鞏固和提升自身在價值鏈中的核心競爭力。在此過程中，它們對租金本身敏感度降低，更看重長期戰略價值的實現。

四、新機會已經來了，門檻不低

行業的深度調整遠未結束，但轉型的方向已經明晰。未來的產業載體，將不再是同質化的鋼筋水泥叢林，而是高度分化、與特定產業脈搏同頻共振的有機體。運營能力的核心指標將從出租率、租金單價，更多轉向園區企業估值增長總額、知識產權產出密度、產業鏈本地配套率等產業性指標。

對參與者而言，需要具備兩種關鍵能力：一是前瞻性的產業洞見能力，能夠提前布局未來風口，而非追逐當下熱點；二是深度融合的產業服務能力，能夠為企業提供切實解決發展痛點的價值，從而建立超越租金的合作紐帶。

盡管前路挑戰重重，但中國龐大的制造業基礎、完整的產業體系、持續的科技創新活力以及區域間產業升級的巨大梯度差，為產業載體行業的轉型提供了廣闊的空間。當空間真正回歸為服務于產業創新的生產資料，當運營商真正進化為產業生態的共建者，這個行業將在支撐實體經濟高質量發展的過程中，完成自身的價值重塑與新一輪成長。從“空間租賃”到“價值共生”，這場深刻的融合之旅，正是中國產業經濟邁向高階發展的一個生動側影。