廣州天河馬場(chǎng)地塊拍出236億元 刷新樓面價(jià)紀(jì)錄

春節(jié)后復(fù)工次日，廣州土地市場(chǎng)便迎來(lái)“開(kāi)年大戲”。2月25日上午，天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東的馬場(chǎng)1期地塊正式進(jìn)入限時(shí)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，這場(chǎng)備受矚目的土拍吸引了越秀、保利、華潤(rùn)等8家實(shí)力房企同臺(tái)角逐，最終經(jīng)過(guò)243輪激烈博弈、歷時(shí)9小時(shí)，越秀地產(chǎn)以236.04億元成功競(jìng)得該地塊，折合住宅樓面價(jià)超8.5萬(wàn)/平方米，不僅刷新廣州住宅樓面單價(jià)新天花板，其成交總價(jià)也躋身廣州土拍史上第二位，僅次于2009年出讓的番禺亞運(yùn)城地塊（255億元）。

作為珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模未開(kāi)發(fā)用地，馬場(chǎng)地塊的稀缺性早已引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。據(jù)悉，馬場(chǎng)片區(qū)總體定位為“人民文體新客廳、國(guó)際商都消費(fèi)地”，片區(qū)總用地面積達(dá)38.42公頃，規(guī)劃總建筑面積約73萬(wàn)平方米，其中商業(yè)商務(wù)體量約50萬(wàn)平方米，居住面積約22萬(wàn)平方米。早在2025年10月，廣州市印發(fā)的《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》中，就已將“馬場(chǎng)片區(qū)”與聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬(wàn)象城并列，列為重點(diǎn)推動(dòng)建設(shè)的高端商業(yè)載體，凸顯其在廣州高端消費(fèi)布局中的重要地位。

根據(jù)出讓公告，馬場(chǎng)1期地塊用途多元復(fù)合，涵蓋商業(yè)用地B1兼容商務(wù)用地B2、其它交通設(shè)施用地S9、二類(lèi)居住用地R2、服務(wù)設(shè)施用地R22、中小學(xué)用地A33等多種類(lèi)型。該地塊總用地面積194500.39平方米，其中出讓宗地面積174007.24平方米，計(jì)算容積率建筑面積不超過(guò)566962平方米。值得注意的是，馬場(chǎng)地塊將分兩批掛牌，此次出讓的1期地塊起始價(jià)就高達(dá)1864365萬(wàn)元，這一金額相當(dāng)于2025年廣州全年涉宅用地成交總額的近四成，足見(jiàn)其價(jià)值分量。

此次地塊出讓設(shè)置了嚴(yán)苛的準(zhǔn)入及建設(shè)要求，對(duì)競(jìng)得企業(yè)的資金實(shí)力和綜合運(yùn)營(yíng)能力提出極高考驗(yàn)。在資金方面，出讓公告明確要求，競(jìng)得人參與宗地競(jìng)買(mǎi)的土地出讓價(jià)款（含競(jìng)買(mǎi)保證金）不得來(lái)源于任何形式的融資資金，包括金融機(jī)構(gòu)各類(lèi)融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)借款或預(yù)付款，以及其他自然人、法人或非法人組織的借款，亦不得以其控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等方式投入。不過(guò)，后續(xù)補(bǔ)充公告放寬了保證金繳納方式，允許競(jìng)買(mǎi)人采用紙質(zhì)保函替代現(xiàn)金繳納。

建設(shè)方面，要求同樣嚴(yán)格。競(jìng)得人須在珠江新城東區(qū)AT111323地塊，建設(shè)一家計(jì)算容積率建筑面積不低于45000平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店及同品牌酒店式公寓；同時(shí)需按規(guī)劃要求建設(shè)AT111313、AT111314地塊，并按廣州市土地開(kāi)發(fā)中心通知時(shí)間進(jìn)場(chǎng)建設(shè)，確保2年內(nèi)完成建設(shè)。此外，AT111321、AT111323地塊項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致，且自持物業(yè)需整體確權(quán)，未經(jīng)廣州市規(guī)劃和自然資源局、廣州市天河區(qū)人民政府同意，自持年限內(nèi)不得分割處分，抵押、轉(zhuǎn)讓須與本項(xiàng)目全部自持物業(yè)整體一并辦理。

業(yè)內(nèi)人士表示，馬場(chǎng)1期地塊作為廣州近十年來(lái)位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，其高溢價(jià)成交不僅彰顯了市場(chǎng)對(duì)廣州核心區(qū)域土地價(jià)值的認(rèn)可，更將推動(dòng)珠江新城東區(qū)功能升級(jí)，助力“珠江新城—金融城—琶洲”黃金三角聯(lián)動(dòng)發(fā)展，為廣州建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市注入新動(dòng)能。未來(lái)，隨著地塊規(guī)劃的逐步落地，這片承載著城市記憶的“絕版寶地”，將轉(zhuǎn)型為集生態(tài)、文體、高端商業(yè)、居住于一體的城市新地標(biāo)。