模型預測：全國樓市何時見底！2026有戲嗎？

春節已經過完了，牛馬們都陸續上班了吧。

關于2026 年的房地產市場走勢，大家有什么想法？

我們知道，幾乎所有大型研究機構都會對房地產市場的走勢進行預測，而國內的研究機構更是各有特點，每個機構都有自己的底層邏輯和分析框架。

今天老楊就比較全面和透徹地給大家分享一下，我們對于房地產市場的底層邏輯分析框架和預測模型。

首先，市場預測難度較高，因為它涉及諸多因素，且因素之間的相互關系十分復雜。

不管是股市、債市、商品市場等其他資產市場，還是房地產市場，預測其走勢都存在很大難度。

但從個人買房和房地產開發企業投資的角度來說，研究分析房地產市場就必須進行預測，因為只有預判市場走向，才能提前做出決策。

所以，作為大中型房地產研究機構，同時也是長期研究中國房地產市場走勢的從業者，老楊團隊過去多年一直在梳理各類預測邏輯，優化指標體系，完善預測模型，這也是我們始終努力的目標。

從預測邏輯來看，不少人或是機構，都會根據房地產市場的歷史數據推演未來，但這種常用的預測方式存在明顯缺陷。

樓市向好時，會盲目預測樓市會更熱；樓市低迷時，比如當下，又會片面預測市場會繼續下滑、行情更糟。

而我們對于房地產市場的預測，尤其是 2022 年以來，創立了#全國房地產市場機會與風險監測系統。

這套系統不斷優化邏輯、豐富指標、修正預測模型，逐步成為預測房地產市場的有力工具。

我們這套預測體系的核心，是構建了房地產市場的領先景氣指數，并衍生出了馬力指數，以此為基礎，預測未來6-12個月的房地產市場走勢。

接下來，我先介紹一下我們這套系統預測房地產市場的三個核心底層指標。

第一個重要指標：房地產市場當期景氣指數。

這個指標依托房地產市場本身過去多年的月度統計數據編制，市場始終在波動中發展。

該指標包含四個分指標，均圍繞住宅相關維度，具體為住宅成交、庫存壓力、住宅價格和住宅土拍市場。

第二個重要指標：房地產市場領先景氣指數。

我們知道，很多人分析樓市，都是依據過去和當前的歷史數據展開分析與推演，而我們創新性地構建了這一領先景氣指數。

除了房地產市場自身的因素變化，還有一些外部因素會影響房地產市場的走勢，這也就是我們常說的，事物的發展是由內因和外因綜合作用的結果。

而外因這一影響因素，往往容易被大家忽視，領先景氣指數正是考量外部因素的關鍵指標，主要由三個核心指標構成：經濟景氣指數、金融景氣指數、政策景氣指數，另外還有兩個輔助性小指標，分別是房價泡沫指數和住宅潛在供貨壓力指數。

第三個重要指標：房地產市場馬力指數。

如果把領先指數比作 “馬”，當期景氣指數比作 “車”，車要向前走，必須由馬來拉動。而馬拉車的力量，是觀察和預測房地產市場未來趨勢的重要變量。

衡量馬拉車的力量由兩部分組成，一部分是領先指數數值的月度變化情況；另一部分是每月領先景氣指數減去當期景氣指數的差額，將這兩個細分指標綜合計算后，就形成了馬力指數。

它用來衡量 “馬拉車” 的實際力量，也就是影響房地產市場未來走勢的隱性潛在動能。

接下來，咱們進入預測實戰環節。

首先來看一張圖，這是房地產市場當期景氣指數和領先景氣指數的走勢關系圖。

紅線代表當期指數，是衡量房地產市場本身熱度變化的指標，能看到 2022 年以來，該指數始終處于負值區間，說明樓市整體比較低迷，尤其是 2023 年二季度以來，樓市低迷程度更為明顯。

再來看領先景氣指數，該指數在 2022 年觸底，2025 年以來進入正值區間，但數值偏小，也就是說，“馬拉車” 開始緩慢發力了。

按照歷史規律，領先景氣指數的走勢一般會領先當期指數六個月。但考慮到本輪樓市下跌屬于房地產泡沫破滅的性質，下跌周期會相對較長，所以當期指數會明顯滯后于領先景氣指數。

由此我們得出初步結論：當前樓市雖處于深度低迷狀態，但牽引樓市止跌復蘇的外部潛在動能，正在小幅增長。

看完領先指數和當期指數的關系圖，我們能大致看出二者的關聯和市場未來走勢的基本輪廓，但本輪樓市究竟何時觸底，單靠這張圖仍難以精準預測，我們需要進一步研究馬力指數。

馬力指數由領先景氣指數延伸而來，其內部也包含多個細分指標，其中一個關鍵指標是房地產市場能量守恒指數。

這個指數的計算方式，是選取 2011 年以來每個月的領先指數減去當期指數的差額，再對這些差額進行累計。

看似計算方式復雜，但其核心內涵是，將房地產市場走勢的強弱與基本面（包括經濟、人口、金融、政策等方面）進行對比，以此觀察房地產市場底層支撐的能量大小。

從圖表數據能看出，2011 年到 2018 年，該能量守恒指數為正值，說明基本面支撐樓市走強；但 2019 年以來，指數轉為負值，意味著基本面支持樓市走弱。

不過有個好消息，我預計 2026 年這個能量守恒指數將進入正值區間，也就代表著支撐房地產市場景氣指數企穩的力量正在逐步增加。

接下來，再看另一張圖，展示的是馬力指數與房地產市場當期景氣指數的歷史走勢關系，以及對未來的預測。

從歷史數據來看，馬力指數的走勢會領先房地產市場當期指數12個月到15個月，這張圖中我們按照領先12個月進行了時間調序，調序后，馬力指數在時間維度上提前領跑一年。

從圖中能看到，馬力指數從 2024 年四季度開始，對當期景氣指數形成了托底力量，也就意味著當期景氣指數繼續下行的可能性大幅降低。不過目前馬力指數仍處于負值區間，其托底的能量相對偏弱。

按照圖中走勢預測，2026 年四季度開始，馬力指數會進入正值區間，也就是 “馬拉車” 的這個 “馬” 開始真正發力了，因此 2026 年房地產市場的景氣指數震蕩上行的可能性很大。

可能有人會問，2026 年馬力指數轉正，是不是意味著房價會止跌？

其實答案仍是否定的，因為房地產當期景氣指數觸底，并不代表房價已經止跌。

景氣指數觸底時，樓市仍處于 “寒冬”，房價還會繼續下跌；只有當景氣指數從負值區間持續上行，走到接近零軸、約-30左右的位置時，房價才能真正實現止跌。

所以說，按照我們的指數體系來看，房地產市場的觸底分為兩個底部：

廣義的底部，指的是 “冬天最冷的時候” 已經過去，也就是樓市景氣度達到最低點并開始回升；

狹義的底部，指的是房價見底、真正止跌，這個節點出現在房地產景氣度告別 “冬天”、進入 “春天” 的某個時間點。

最后，我們再來看一張圖，這是根據領先指數的走勢預測當期景氣指數的走勢。

我們先根據過去一段時間領先指數的走勢進行線性預測，推演未來領先指數的走勢，再結合當期指數和領先指數的關聯關系，推導出當期指數的未來走勢。

這份預測結果顯示，未來兩三年領先指數會持續上升，這主要得益于政策面與金融面的明顯改善，同時經濟面也會出現緩步改善的態勢。

這里需要關注兩個重要時間節點：

第一個節點是 2026 年三季度，房地產市場將進入 “早春時節”，也就是告別蕭條期，進入復蘇期的早期階段；

第二個節點是 2027 年四季度，房價將實現真正的止跌，也就是樓市迎來狹義的底部。

看完上述的技術分析，不知道老鐵們有什么感受。

總體來講，我把核心結論再概括一下：

2026 年房地產的景氣指數會呈震蕩式上行趨勢，尤其是下半年，市場大概率會告別蕭條的 “冬天”；但房價的真正止跌，可能要等到 2027 年。

我們這套市場監測和預測系統，適用于全國50個大中城市，后續有機會，我們也會為大家分享部分典型城市的房地產市場走勢。另外這套系統公對公出售，有興趣的房企可私信。