第一批租不掉的寫字樓，酒店接盤了

當年被嫌棄的酒店，如今成了寫字樓解藥。

欄目 | 文旅商業評論

領域 | 酒店業

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春節前，我在杭州出差，去黃龍商圈一家寫字樓拜訪客戶。

剛下滴滴，一抬頭就看見醒目的Logo，全季酒店，樓上一整層都是酒店房間，門口是幾個剛退房的住客。

我進去觀察了下，裝修風格其實跟聯合辦公也差不多，前臺掛著品牌LOGO，公共區域有茶水間，走廊燈光柔和，只不過門上不是某某科技，而是房號。

后來到了錢江新城，我發現一棟高層的低區變成了維也納酒店，還有一些以前從未聽過的單體酒店招牌，它們大多分布在寫字樓中低層，整層嵌入了原本屬于辦公室的空間里。

早高峰的時候，這種錯位感更加具象，電梯口排成兩條長龍，一隊是拎著公文包、神色匆忙的上班族，另一隊則是拖著大號行李箱、舉著相機的游客。

當電梯門合上，狹窄的空間里同時交織著提神咖啡的苦澀味和各種外賣的濃郁香氣。

這種寫字樓和酒店共處一室的拼貼感，在視覺和嗅覺上都帶來了極強的沖擊。

酒店也下沉寫字樓了嗎？

后來，我和樓里經營出境游業務的朋友聊了下，他指了指外墻那些色彩斑斕的巨大燈箱：“這幾年杭州寫字樓招租實在太難，空置率高得嚇人，業主與其守著幾萬平米空房天天虧錢，還不如把樓層打包給酒店。”

朋友還告訴我，這些連鎖集團的酒店自帶流量，所以招牌比一般公司名牌顯眼得多，“你在外面看到的這種拼貼感，其實都是業主在絕地自救?！?/p>

觀察到這個現象后，我和同業交流了一圈，發現這種情況全國都在上演，并非杭州個案。

比如，廣州佛山祖廟路那棟老地標，原中國農業銀行佛山總部大樓，空置近兩年后，2025年9月簽約啟動改造，直接變成華住集團旗下的全季酒店，整棟建筑從琉璃瓦到內部結構都在煥新。

南京也有類似，一家國有企業自家開發了近10萬平方米的辦公樓，又有一棟在手，形成內部競爭，干脆把其中半棟約1.5萬到2萬平方米直接改成酒店，項目本身還是TOD開發，位置優越。

上海新梅廣場更有意思，最早是國際品牌的行政公寓，后來改成辦公樓，又轉回來做酒店，兩年前就改成了希爾頓花園，陸家嘴核心區位，客房直接鳥瞰城市景觀。

不止這些知名案例，越來越多酒店經營者開始承租辦公樓進行改造或混合運營。

有媒體披露，在杭州，就有某寫字樓大廈里出現了10個不同酒店品牌分層運營的現象，不僅有全季、亞朵這樣的經濟型連鎖，也有青年旅社和中低端單體酒店共存。

這種一棟樓多品牌并存的做法，對業主來說能快速回籠資金，對酒店品牌來說則降低了拿地成本，雙方都覺得劃算。

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曾經代表效率的格子間，現在被柔軟的床墊取而代之，這種空間上的反轉，讓我突然想起十余年前的北京。

2012年，我在北京日報社工作，辦公地點在長安街邊上的新聞大廈酒店，曾經這是一家五星級酒店，二三樓出租給瑞麗雜志社、美通社等媒體，9層以上數層是日報社編輯部，其余樓層是客房。

彼時，很多老專家對新聞大廈酒店五星級評定提出了質疑，邏輯非常樸素，一個頂級的五星級酒店，大堂里怎么能天天坐著上班的人呢？

有些加夜班的女同事更是委屈，深夜上了酒店門口出租車，總難免被司機用異樣眼神打量幾眼。

但酒店業主是報社，在那個營收大于一切的年代，對酒店混合辦公這事非常堅持，直到后來報社有了自己新樓，索性直接把這座酒店改為寫字樓。

事實上，商業地產黃金年代，這樣的“酒改寫”項目在北京，乃至全國并不少見，很多品牌型酒店在盈利難題和房地產思維驅動下，把空間讓渡給企業工位，房價讓渡給租金。

但十年之后，劇本徹底反轉。

如今，第一批租不掉的寫字樓，開始主動找上酒店品牌，成了反向求合作的甲方，杭州只是一個縮影，很多故事從這里開始鋪開。

據仲量聯行、戴德梁行等地產機構的公開報告，2025年杭州多個商務板塊的寫字樓空置率已接近 25%–30%，逼近生死紅線。

而上海、深圳更早進入這個階段，有些板塊甚至突破了30%，特別是普通甲級和乙級寫字樓，早已進入租不動的困境。

一路攀升的國內寫字樓空置率

據多家媒體披露，深圳前海的某些辦公樓，掛牌三年仍無人問津，杭州錢江世紀城、成都金融城、合肥政務區都有類似的空置庫存。

北京亦如此，身邊一個開公關公司的朋友原本在光華路SOHO一期，去年搬到了隔壁二期。

我問他是公司規模擴張了嗎？

他搖搖頭說，現在二期租金反而比當年一期還便宜，設施新，空置率高，物業管理積極，朋友是有場地剛需的人，自然成了香餑餑，租方想盡手段要把他們留下來。

對此，一位媒體朋友調侃，北京很多寫字樓現在就是西裝革履在街上要飯，看起來高大上，實際無比寂寞。

相比之下，酒店雖然也處在調整周期，卻在某些片區展現出更強的適應性。

杭州的中高端酒店在節假日和會展期間，入住率仍然能頂到85% 以上，特別是一些鏈條品牌，越來越善于細分客群，低區定位考研陪讀，5–8 樓做會展接待，再往上則接駁年輕商務客。

一棟樓被切成不同功能的消費片段，而每一層，都可以是新的生意入口，站在樓外看過去，仿佛被打碎后重新組合起來的商業積木。

對于一些連鎖酒店集團而言，這些突然空置出來的高性價比租賃空間，成了絕佳獵場，像華住、錦江這樣擁有龐大品牌矩陣的巨頭，最擅長玩這種拼租。

他們會在一棟樓里同時布局全季、桔子水晶或者旗下的各檔次品牌，形成包容性極強的全覆蓋模式。

無論你是背包客還是商務精英，進了一樓大廳就很難跑掉。

于是，越來越多原本冷清的辦公樓，正在悄悄被酒店點亮，它們不再追求入駐多少企業，卻開始算起了每層的入住率。

酒店，開始成為全國寫字樓的庫存解決方案。

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這種從辦公空間到客房空間的騰轉挪移，很多人覺得只是暫時的避風港，大家在等，等寫字樓行情回暖，等白領們重新坐回格子間。

但這種想法很可能低估了這場變革的深度，如果我們把視線放得再遠一點，去看看倫敦金絲雀碼頭或者紐約曼哈頓，就會發現這種改變早就在全球范圍內發生。

近幾年，我在紐約、倫敦、巴黎這些大城市發現一個很有趣的現象，隨著AI在逐漸替代一些基層白領腦力勞動，以及靈活辦公企業日漸增多，這些城市的寫字樓萎縮速度甚至超過國內。

近兩年，紐約開始大面積推行適應性再利用計劃，正是因為當地政府發現曼哈頓有大量B級寫字樓成了空城，于是鼓勵業主把它們直接改成精品酒店。

而這些老舊的寫字樓在紐約里是落后產能，但轉身進了酒店圈，卻成了香餑餑，它們天生就有很高的層高，窗戶極大，采光通透，這些硬件條件簡直就是為工業風高端酒店量身定制的。

再比如倫敦的The Hoxton或者紐約的Ace Hotel模式，就是這一波浪潮里的贏家，它們利用老辦公樓骨架，填充進最時髦的社交空間和生活方式，讓原本死氣沉沉的舊樓瞬間成了年輕人打卡地。

紐約Ace Hotel

這說明全球商業空間的底層邏輯已經發生深刻改變，絕非一時權宜之計。

在過去，寫字樓和酒店是兩條平行線，甚至在很多業主眼里，酒店是寫字樓的附庸。大家覺得樓里有個酒店，是為了方便租戶出差，給寫字樓做配套的。

但現在的形勢完全倒了過來，酒店正在成為寫字樓的動力插件。

無論倫敦、巴黎，還是紐約、悉尼，很多寫字樓業主現在發現，費勁力氣拉來一個大租戶，不如引入一個優質的酒店品牌更能給大樓增值。

一個知名的酒店品牌入駐，意味著這棟樓瞬間擁有了全天候的安保、高水準的物業服務、精致的餐飲配套，甚至還有能提升整棟樓資產評級的ESG指標。

那些還在堅守辦公空間的租戶，也會因為樓里有一家體面的酒店而覺得工作環境更有吸引力。

這股風潮，從全球刮向國內后，我們必須意識到，寫字樓改酒店的這股浪潮，其實是對存量商業地產價值的一次大審視。

當城市里的實體辦公需求在收縮，而人們對體驗式消費和移動辦公需求在擴張時，空間的功能必須隨之切換。

他們利用市場的低點拿到了極低的空間成本，再通過酒店化運營，把原本枯燥的資產變成了一個個充滿流量的消費入口。

這就好比是在一片荒地上重新種下了最有活力的莊稼，當別人還在為收不到租金而焦慮時，這些業主已經開始收割旅游和差旅市場的確定性紅利了。

這種轉變要求業主必須從傳統的收租思維，進化到服務思維，因為空間的功能從來不是固定的，它總會跟著人的需求走。

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