房企上海拿地邏輯已變：從“招拍掛”到“城市更新”

1月20日，自然資源部與住房和城鄉建設部聯合發布了《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》。這份文件再次從頂層設計上持續推動城市更新行動，為十五五期間城市更新提供具體操作指南，凸顯城市更新在國家戰略層面的重要性進一步提升。未來十年將是上海大力推進城市更新、完善城市更新模式機制的黃金發展時期，也是房企通過城市更新在核心區域拿地的絕佳契機，如果房企不能快速轉變拿地思路及拿地模式，將會在未來的城市發展與競爭中逐漸邊緣化，錯失這一輪城市功能提升與土地價值重構的歷史性機遇。

一、近三年非公開市場的占比呈現趨勢性上升

首先，非公開市場拿地在上海變得越來越重要。2025年全年成交宅地建面518.1萬平方米，其中公開市場（通過招拍掛方式）出讓土地建面359.8萬平方米，非公開市場出讓土地建面158.3萬平方米，占比30.6%。非公開市場出讓土地成交面積從2023年的10%升至2025年的30.6%，同時非公開市場成交金額占比從2023年的22%上升到超過40%。

其次，中心城區拿地尤其依賴非公開市場，非公開拿地集中在市中心。2025年非公開出讓30幅，合計建面158.3萬平方米，成交金額993.1億。其中，市中心非公開市場成交量最高，2025年內環內成交建面67.1萬平方米，占比維持約42%。具體到各個城區來看，黃浦、徐匯作為近年來城市更新力度較大的區域，通過非公開市場成交的地塊面積占比超過80%。

二、公開市場拿地難度上升、風險增加

總量上，公開市場出讓土地面積大幅縮量，2023年全年公開市場成交建面為896.8萬平方米，2025年僅有359.8萬平方米，大幅減少60%。并且推出的地塊往中心城區聚集，市中心優質地塊價格被不斷抬升，以東外灘為例，中鐵置業項目處于內環外，2025年拿地樓面價比內環內的保利外灘序項目高4.3%；北蔡綠城項目比西派海上樓面價高28.3%。郊區地塊地價下跌卻少數企業問津，以徐涇為例，寶業項目比2年前的華發蟠龍四季樓面價低18.4%；松江新城西派云間樓面價比早期項目星樾云澗低14.5%。

自2024年中上海取消“房地聯動價”、實行“雙高雙競”后，房企基于一致的聚焦策略，被迫參與到中心城區的土地搏殺，熱門地塊溢價率快速攀升。2024年下半年至2025年7月，優質地塊供給增加推動土拍溢價率提升，最高溢價率達46.3%（虹口綠城項目），導致房企在公開市場拿地難度日漸上升、風險逐步增加 。隨著核心區成交速度放緩，2025年下半年房企拿地意愿降低，托底情況愈發頻繁。2025年8月至今，公開出讓熱度降溫明顯，內環內的20幅商品住宅地塊中，有12幅底價成交，九批次9幅地塊中7幅底價成交。

三、城市更新成房企獲取優質土地的重要途徑

上海未來土地出讓中，通過城市更新的途徑拿地變得愈加重要，尤其是在市中心，土地供應稀缺，招拍掛機會更加稀少。而通過城市更新拿地具備鎖定中長期項目儲備、改善項目利潤的優勢。首先，城中村改造項目單體量較大、可一二級聯動，單個項目的改造周期長，通常以10年為單位進行規劃開發，如果能獲得合適的城中村項目，將保證未來數年乃至十數年的土地儲備。其次，城市更新拿地可以成為改善項目利潤的重要手段，一方面，鎖定底價，通過前置勾兌、商務洽談以及設定有利的遴選條件，最終城市更新項目往往通過技術標、商務標形成絕對優勢，并以底價成交；另一方面，改善利潤，部分城市更新項目在體量、質素上有大幅度提升，能通過純宅地獲取高額利潤實現回正、反補慢周轉的歷史風貌地塊及商辦。

當前階段頭部企業已經普通發力城市更新，正在構建業務壁壘。頭部企業如招商蛇口、華潤、中海等已經加速布局城市更新市場，中部企業如華發、聯發、中建等也已經在近郊有所斬獲，房企通過城市更新拿地的迫切性在增加。在目前的模式中，房企可以主要考慮三種模式拿地：

1、股權轉讓模式拿地

以安瀾上海、澐啟濱江為例，由城市更新公司完成一級開發，企業通過二級市場獲取股權。

2、公開遴選模式拿地

以弘安里、蟠龍天地等項目為例，通過遴選獲取帶風貌保護類項目的開發權。

3、城中村改造模式拿地

以中交鳳溪村、金橋小灣村為例，進行城中村改造。

最后，城市更新已成為房企尤其是頭部企業鎖定核心區域優質土儲、實現可持續增長的關鍵路徑，房企必須主動調整發展邏輯，從“快周轉、高杠桿”的傳統模式，轉向“精運營、深耕耘”的更新思維，方能在新一輪城市發展浪潮中行穩致遠。

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