節后救市第一炮，上海一馬當先！

春節過后上班的第二天，2 月 25 日，上海市就出臺了新一輪的救市政策。

瞧瞧人家上海的公務員，這工作的積極性、這效率，真的讓全國很多城市汗顏了。除了北京。

北京在這方面也非常積極，去年 12 月 24 日，元旦之前就趕緊出臺了新一輪的救市政策。

上海這次的限購放松，其實是繼去年 12 月下旬北京之后的又一輪救市舉措。

我之前多次提到，整個 2025 年國家層面都沒有出臺相關房地產政策，只有北京、上海、深圳這三個核心城市，在限購、信貸方面出臺了一輪或兩輪政策，其中北京出臺了兩輪。

預計過不了多久，深圳也會跟進北京和上海，尤其是限購政策，極有可能會取消。

我們來看一下上海這次的新政內容，主要分為三塊：限購放松、公積金貸款放松、房產稅放松，其中核心措施集中在限購門檻的進一步降低。

去年 8 月，上海市放松限購，外環線以外區域社保繳滿一年，就不再限購房屋套數，新房、二手房可以隨便買；但如果想購買外環線以內的房產，仍需繳滿三年社保。

而這次新政，把外環線以內市區的限購門檻放松到只需要一年社保，繳滿三年社保則可以在內環內購買一套房子。

另外，若持有上海的居住證滿五年，那么無需查看稅收和社保記錄就可以買房。

但這條措施的力度并不是很大，因為能在上海辦滿五年居住證的人，一般都是為了工作定居，有正式工作的話，大部分情況下都會有社保和個稅記錄。

此前我預計上海市的限購再放松，外環線以外可能會全面放開，也就是無需社保即可購房，但非常遺憾，這次新政還是沒能實現全面放開。

經過去年以來的兩輪限購放松，目前上海和北京在郊區的限購標準一致 —— 上海郊區一般指外環線以外，北京郊區為五環線以外，均需要一年社保；但在市區，目前北京還需要兩年社保，而上海已經降到只需要一年社保。

也就是說在限購方面，目前上海市的條件要比北京寬松一點點。

這讓我想到今年元旦時，《求是》雜志刊登了特約評論員對房地產政策的闡述、評論和建議，其中有一點引發了很多人的關注，評論員提出政策要 “一次性給足”。

從上海此次的限購政策來看，這次還是擠牙膏式的放松，并沒有做到 “給足”，真正的給足，應該是全面取消限購。

其實在《求是》雜志發布這篇文章之后，圍繞著政策 “一次性給足”，我當時也有過評論，我認為這是一種比較理論化、理想化的調控狀態，在實踐中很難落實。

因為咱們的調控政策都是相機抉擇，會根據市場的變化一點一點放松。

宏觀調控政策大多都是如此。比如美國的降息，也是降完一次息后，觀察就業率、通脹率的變化，再決定下次是否還要降息。

不過結合房地產市場目前的情況來看，即便是北京、上海、深圳這樣的一線城市，樓市低迷的程度也超出預期，而且已經低迷了三四年。

所以單就限購這一政策而言，我是同意《求是》雜志 “政策一次性給足” 這一建議的。

那過去的政策效果到底怎么樣呢？

我們看去年 8 月北京、上海放松限購之后，政策效果其實比較弱。

判斷政策的短期效果，一般先看住宅成交量，再觀察房價走勢。

去年 8 月新政落地后，上海、北京的房價繼續下跌，政策在價格層面幾乎沒有起到作用，僅在成交量上略有表現；去年 12 月下旬的北京新政，效果也一般。

就上海而言，去年 8 月底新政之后，樓市整體表現并不明顯，政策幾乎沒有發揮出效果，但二手房的交易量在去年 11 月、12 月以及今年 1 月連續三個月走高，都超過了 2.2 萬套，站上了榮枯線。

既然二手房交易量有所上升，上海為什么還要出臺新政？

關鍵問題在于，二手房交易上去了，但價格仍在下跌，也就是很多老破小房源雖然成交尚可，但都是依靠低總價、房主讓利降價才賣出的；另一方面，二手房交易量走高的同時，新房市場在過去幾個月卻比較低迷。

判斷政策效果，一般會參考一手房和二手房總體成交表現。

這是過去幾年上海 8 月住宅成交量與榮枯線的對比圖，上面的橫線就是榮枯線。

我們可以看到，2024 年 9 月底新政之后，上海樓市的成交量連續大漲，超過了榮枯線，2025 年 3 月的成交量也超過了榮枯線；

但去年 4 月之后，上海樓市的交易量便一直在榮枯線之下，包括去年 8 月底新政之后，成交量也沒有出現明顯反彈。

從這樣的技術形態能看出，上海樓市目前其實依舊偏低迷，雖然在全國范圍內，上海樓市相對抗跌，但新房市場在過去半年多，降溫跡象比較明顯，尤其是紅盤數量在持續減少。

過去市中心的一些樓盤銷量相當不錯，但過去半年多，這些新盤的銷售情況也大不如前。

正是在這樣的背景之下，上海才有必要進一步出臺房地產政策。

那么這一輪政策出臺之后，上海樓市會有怎樣表現？

我認為政策效果依然不容樂觀，相比去年 8 月的新政，效果不會好太多。

不過接下來樓市會進入小陽春的時間節點，每年這個時候樓市都會有一定的表現，所以未來一個半月到兩個月，上海樓市的成交量會出現明顯增長，但房價方面，我認為暫時還很難止跌。

但大家千萬不要把成交量增長的功勞，記在這次新政上。

其實今年 2 月初，上海還有另一項新政，有三個城區集體啟動了收儲二手房用作保障房的舉措。

我認為這個政策對上海樓市的撬動作用，應該會大于此次的限購放松，限購放松早已產生審美疲勞。

當然，政府收儲的二手房套數至關重要，套數越多，對市場的刺激效應就越明顯。

展望 2026 年，我認為北京、上海、深圳這三個城市在限購放松方面，還會各出臺一次政策，其中深圳大概率會全面取消限購，而下一次北京、上海的限購放松，極有可能會在郊區實現全面取消。