236億+！馬場(chǎng)地塊成為廣州地價(jià)新王！越秀笑到最后

剛剛，注定載入廣州土拍歷史的一戰(zhàn)，終于落下帷幕。

今天上午10點(diǎn)，天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東地塊（馬場(chǎng)1期地塊）正式出讓。

經(jīng)過(guò)9小時(shí)鏖戰(zhàn)、243輪競(jìng)價(jià)，最終，越秀殺出重圍，以總價(jià)236億元拿下這塊珠江新城的“最后拼圖”，扣除配建后的可售住宅樓面價(jià)高達(dá)84753元/㎡，溢價(jià)率26%。

這樣的價(jià)格，也刷新了廣州土拍歷史的多項(xiàng)紀(jì)錄，單價(jià)超越琶洲西區(qū)地塊（76570元/㎡），成為廣州樓面價(jià)TOP1；總價(jià)位于廣州第2，僅次于番禺亞運(yùn)城地塊的255億元。

說(shuō)實(shí)話(huà)，雖然這塊地掛牌那天我們就知道會(huì)火，但今天的競(jìng)拍激烈程度，還是超出了很多人的預(yù)期。

PART.01

上午8點(diǎn)半的掛牌時(shí)間剛到，廣州地鐵和華潤(rùn)就迅速報(bào)價(jià)，此后，越秀、廣州建筑、廣州城投、珠實(shí)以及保利也紛紛出手。

到了10點(diǎn)的限時(shí)競(jìng)價(jià)時(shí)間，系統(tǒng)就開(kāi)始瘋狂跳動(dòng)，僅10分鐘時(shí)間，已經(jīng)競(jìng)價(jià)了21輪，總價(jià)突破190億元。

其中，廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投、珠實(shí)這幾家本土國(guó)企，雖然平時(shí)在土拍市場(chǎng)上不算最高調(diào)，但遇到這種級(jí)別的核心地塊，都表現(xiàn)得異常積極，畢竟，能在珠江新城留下名字的機(jī)會(huì)，真的不多了。

當(dāng)然，開(kāi)拍前呼聲就很高的越秀和保利也沒(méi)閑著。

越秀作為馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方的間接大股東，前期做地投入了大量精力，這次自然是志在必得。

保利去年在南方面粉廠地塊（保利玥璽灣）嘗到了甜頭，再加上還手握冼村項(xiàng)目，如果這次再下一城，那么其在廣州高端市場(chǎng)的地位短時(shí)間內(nèi)無(wú)人可撼動(dòng)。

由于圍觀人數(shù)過(guò)多，競(jìng)價(jià)系統(tǒng)還數(shù)次崩潰……

到了11點(diǎn)11分，地塊總價(jià)正式突破了200億元，此時(shí)已經(jīng)競(jìng)價(jià)了66輪。

下午兩點(diǎn)見(jiàn)證歷史，地塊總價(jià)超過(guò)214億元，樓面價(jià)成功超過(guò)琶洲西區(qū)地塊，馬場(chǎng)地塊正式成為廣州樓面價(jià)TOP1！

此后，戰(zhàn)況逐漸演變成保利和越秀的“二人轉(zhuǎn)”，雙方互不相讓?zhuān)罱K在243輪舉牌之后，槌音落定，越秀笑到最后。

這個(gè)場(chǎng)面，在近兩年的廣州土拍市場(chǎng)，真的久違了。

PART.02

冷靜下來(lái)之后，我們還是要問(wèn)一句：這塊地到底好在哪，能讓這么多頭部房企殺紅眼？

先看基本面。

地塊總用地面積19.45萬(wàn)㎡，計(jì)容建面56.7萬(wàn)㎡，位于黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東，也就是珠江新城、金融城、琶洲“黃金三角”的幾何中心。

在廣州，短時(shí)間很難再出現(xiàn)第二塊這樣的地。

但光有地段還不夠，真正讓房企心動(dòng)的，是這宗地的頂級(jí)配套。（地塊詳細(xì)規(guī)劃可回顧：）

按照出讓公告，競(jìng)得人需要在AT111321地塊引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億，還要在AT111323地塊建設(shè)一家計(jì)容建面不低于4.5萬(wàn)㎡的國(guó)際知名五星級(jí)酒店。

這個(gè)“高端時(shí)尚百貨”會(huì)是誰(shuí)？雖然官方文件沒(méi)有明說(shuō)，但業(yè)內(nèi)普遍都在猜：會(huì)不會(huì)是SKP？

畢竟北京SKP、西安SKP、成都SKP……每一座SKP落地的地方，都是城市最核心的商圈。

而廣州作為一線城市，一直是“重奢四大金剛”里唯一沒(méi)有SKP的那個(gè)，如果這次真的能把SKP引進(jìn)來(lái)，那這塊地的想象空間就完全不一樣了。

當(dāng)然，最終來(lái)的是不是SKP，還要看后續(xù)的招商結(jié)果，但可以確定的是，能同時(shí)滿(mǎn)足“高端時(shí)尚百貨”和“國(guó)際五星級(jí)酒店”這兩個(gè)條件的運(yùn)營(yíng)商，全國(guó)掰著手指頭都數(shù)得過(guò)來(lái)。

無(wú)論最后是誰(shuí)，珠江新城東區(qū)的商業(yè)能級(jí)，都會(huì)被拉升一大截。

更重要的是，商業(yè)和住宅是“捆綁”的。

拿下這塊地，意味著你既要做豪宅開(kāi)發(fā)商，也要做商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，這個(gè)門(mén)檻，直接把大部分民企擋在了門(mén)外，最后能進(jìn)場(chǎng)的，清一色是資金實(shí)力雄厚、且有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的央國(guó)企。

從這個(gè)角度看，今天這場(chǎng)競(jìng)拍，其實(shí)也是一次“優(yōu)等生選拔賽”。

PART.03

說(shuō)完地塊本身，我更想聊聊這場(chǎng)土拍對(duì)今年廣州樓市的意義。

今天是大年初九，放在往年，這個(gè)時(shí)候大家往往還沉浸在年味中，市場(chǎng)尚未完全熱起來(lái)，但今年不一樣，開(kāi)年第一場(chǎng)重量級(jí)土拍，直接引爆了市場(chǎng)情緒。

為什么官方要在這個(gè)節(jié)點(diǎn)推這塊地？

我想，這大概是一次“勢(shì)大力沉”的預(yù)期管理。

回顧2025年，廣州涉宅用地成交額約506.6億元，同比下降超3成，雖然年底市場(chǎng)有所回暖，但開(kāi)發(fā)商拿地的信心，還沒(méi)有完全回來(lái)。

這時(shí)候，需要一針強(qiáng)心劑，而馬場(chǎng)地塊就是這針強(qiáng)心劑。

186億的起拍價(jià)，已經(jīng)相當(dāng)于2025年全市宅地成交總額的37%，如果它順利拍出、甚至拍出高溢價(jià)，就等于向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)：廣州核心地段的資產(chǎn)，依然是各路資金爭(zhēng)搶的對(duì)象。

今天的成交結(jié)果，證明了這一點(diǎn)。

更重要的是，這塊地會(huì)直接帶動(dòng)周邊市場(chǎng)的價(jià)值重估。

你看去年保利拿下的南方面粉廠地塊（保利玥璽灣），開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)了106億，不就直接把泛珠江新城板塊的市場(chǎng)熱度給拉起來(lái)了嗎？

這就是“龍頭效應(yīng)”，一個(gè)現(xiàn)象級(jí)項(xiàng)目的出現(xiàn)，可以盤(pán)活整個(gè)區(qū)域的價(jià)格體系和置換鏈條。

馬場(chǎng)地塊的體量比南方面粉廠更大，配套更齊全，還有重量級(jí)商業(yè)的預(yù)期加持。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)兩三年，珠江新城東區(qū)會(huì)迎來(lái)一波真正的價(jià)值重估。

另外，別看這賣(mài)的是高價(jià)地，以后建的是豪宅，其實(shí)馬場(chǎng)地塊的掛牌出讓也會(huì)影響到剛需市場(chǎng)。

官方現(xiàn)在做的，就是“控總量、優(yōu)供給”，把最好的地拿出來(lái)，吸引最好的開(kāi)發(fā)商，做出最好的產(chǎn)品。

然后，用這些頂豪的熱銷(xiāo)，帶動(dòng)改善需求的入場(chǎng)，再通過(guò)置換鏈條，把熱度傳導(dǎo)到剛需市場(chǎng)，這是一個(gè)自上而下的激活路徑。

馬場(chǎng)地塊今天邁出的這一步，是這條路的第一公里。

接下來(lái)，就看開(kāi)發(fā)商能不能把產(chǎn)品做好，把商業(yè)運(yùn)營(yíng)好，把SKP真正引進(jìn)來(lái)，如果都能兌現(xiàn)，那珠江新城東區(qū)的這一仗，才算真正打贏。

你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商會(huì)把馬場(chǎng)地塊打造成什么樣的產(chǎn)品呢？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論~