謝逸楓:2026年春節樓市冷熱分化，關鍵一個“淡”字

文/謝逸楓

2026年春節假期結束了，樓市總體看，基本上可概括為一個字，即“淡”。全國土地市場零供應、零成交，新房、二手房供應大增、成交低迷，新房促銷花樣百出，吸引力有限，總體表現為樓市區域、城市、板塊冷熱分化狀態。

2026年春節樓市，一個“淡”字，背后的根本原因，主要是受節日返鄉、 出游及部分城市網簽暫停更新、新增供應收縮下降、價格未大促銷、去年12月、今年1月部分城市的利好樓市稅收、公積金等效力消退等因素影響有直接的關系。

其中東部、中部樓市相對熱鬧，西部、東北部樓市相對冷清，除個別城市熱鬧外，應該是與季節有關，天氣寒冷，而東部、中部的氣候暖和，宜出行。而一線城市上海、深圳新房住宅成交火爆，北京、廣州新房住宅成交下降。

二線城市的濟南、蘇州、青島、南寧、杭州等城市新房住宅成交上升，大部分城市新房成交下降。三線城市除少部分城市新房住宅成交上升外，大部分城市的新房住宅成交下降。總體，分化、結構性依然是樓市主旋律。

按照中指數據顯示，重點21城春節假期（2月15日-2月23日） 新建商品住宅共網簽成交面積為10 萬平米， 相比去年春節假期日均成交量基本持平。 其中上海、新房網簽量增幅較大、北京核心區優質項目保持較高熱度， 整體表現平穩。

二線城市中，成都、 蘇州、 寧波、杭州等假期期間加大促銷力度， 改善型項目到訪量提升。南寧、 青島低基數影響下同比增幅較高，一二線城市的新房住宅市場表現為冷熱分化較明顯，應該與是否有利好政策、房企價格是否促銷有關。

重點城市春節假期土地市場零供應、零成交，新房、二手房供應大增、成交下降，處于季節性低位，除個別城市的新房、二手房成交上升外，基本上為下降，有的城市出現零成交的現象，可謂是只想旅游、吃喝，就是不想買房。

按照中指數據， 春節假期期間（2.15-2.23）21個代表城市新建商品住宅合計成交約10.0萬平， 日均成交面積較去年春節假期同比小幅下降2%，考慮到網簽數據存在滯后， 疊加出游及返鄉客群逐步回歸， 后續網簽數據有望好轉。

短期來看，2月受春節假期影響，樓市銷售節奏將階段性放緩。隨著核心城市2025年出讓的優質地塊逐漸入市，加之部分房企預計在春節前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情依然值得期待。

當務之急是加快落實2026年1月1日提到的“盡可能縮短調整時間，熨平市場波動”，“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”的政策。1月14日，將換房退個稅政策適用期延長至2027年末。1月15日，商業用房最低首付比例降至30%。

1月20日，進一步支持城市更新，圍繞增強詳細規劃適應性、優化過渡期支持政策、推進存量土地和空間的臨時利用、鼓勵資源資產組合供應整體運營、創新不動產登記服務及妥善處置歷史遺留問題等六方面進一步支持城市更新措施落地。

政策層面釋放出清晰的‘穩預期’信號，已有多項具體措施落地，包括商業不動產REITs、換房退稅政策延長、白名單項目貸款展期、結構性降息、商業用房最低首付比例降至30%、支持城市更新等，需求端與融資端協同發力，提振市場信心。

總體來看，僅僅是這三條政策，無法穩定樓市預期，無法讓樓市止跌回穩，需要在供應端、需求端、金融端、財稅端、信貸端更加大力度、大規模的一攬子組合拳強刺激政策出臺，并且一步到位的，不要擠牙膏式的。