自動(dòng)駕駛，對(duì)樓市的沖擊有多大？

春節(jié)期間，大家都在聊今年要放開L3級(jí)自動(dòng)駕駛。

這就引發(fā)一個(gè)有意思的問題：

如果方向盤不再需要手扶，車內(nèi)時(shí)間可自由支配，那過去“買房必須買市中心”的觀念是不是要變一變了？

或者說，地段價(jià)值會(huì)不會(huì)因此被顛覆？

為什么大家都擠在市中心？

除了配套好，最核心的原因是通勤效率

住在郊區(qū)，每天至少有兩個(gè)小時(shí)浪費(fèi)在擁擠的地鐵或疲憊的駕駛上。

這段時(shí)間是沉沒成本，是純粹的消耗。

但現(xiàn)在，劇本變了。

如果自動(dòng)駕駛普及化，意味著在車?yán)锬嵌螘r(shí)間不再是通勤成本，而變成了私人空間。

可以開視頻會(huì)、化妝、吃早餐、刷視頻，甚至補(bǔ)個(gè)回籠覺。

這樣一來，絕對(duì)距離的殺傷力被大大削弱了。

大家在意的不是那20公里的路，而是路上消耗的精力。

如果自動(dòng)駕駛能把精力還給你，那住遠(yuǎn)一點(diǎn)似乎就沒那么難接受了吧？

關(guān)鍵是，現(xiàn)在新能源車的使用成本實(shí)在太低了。

充電10分鐘已經(jīng)能實(shí)現(xiàn)跑四五百公里，一公里的成本也就5分錢。

這是不是讓油車時(shí)代的“遠(yuǎn)距離恐懼癥”幾乎成為歷史了？

簡(jiǎn)單算個(gè)賬，在南開中環(huán)線買套100平米的高層，總價(jià)得400萬(wàn)左右。

去西青買個(gè)100平米的洋房，房?jī)r(jià)直接減半；如果去團(tuán)泊西，100多萬(wàn)就夠。

省下的錢可以買一輛頂配版的新能源汽車，買兩輛都沒問題，夠充好幾輩子的電。

但得到的是最新產(chǎn)品，甚至是豪宅平替。

卷大門、大會(huì)所、大露臺(tái)、高顏值……

在市區(qū)買這種品質(zhì)的房子，對(duì)于工薪階層來說簡(jiǎn)直是幻想。

有人會(huì)說，那配套呢？怎么解決？

這就引出第二個(gè)正在發(fā)生的革命——商業(yè)配套也在“搬家”。

以前為什么非要住市中心？

因?yàn)闃窍掠胁耸袌?chǎng)、有商場(chǎng)、有餐館。

現(xiàn)在呢？生鮮APP半小時(shí)送到家，想吃什么外賣直接點(diǎn)，想買什么快遞送到門口。

電商的滲透率已經(jīng)高到讓傳統(tǒng)商圈都開始自我革命了。

更重要的是，線下消費(fèi)的邏輯也變了。

商場(chǎng)不再是單純的購(gòu)物，而是體驗(yàn)和社交

很少有人去商場(chǎng)是為了買衣服、買家電吧？

都是為了吃頓好的、看場(chǎng)電影、和朋友聚聚、或者帶孩子去游樂場(chǎng)……

這意味著商業(yè)配套正在去中心化。

以前是人追著商場(chǎng)走，現(xiàn)在是商場(chǎng)追著人走。

雖然住在郊區(qū)，其實(shí)和在市中心的購(gòu)物體驗(yàn)差距已經(jīng)急劇縮小。

那問題來了，地段價(jià)值會(huì)因此被顛覆了？核心區(qū)會(huì)被拋棄嗎？

剛才說的自動(dòng)駕駛、電商配套，確實(shí)在抹平物理距離帶來的不便。

但它抹平不了一個(gè)東西——效率的集聚效應(yīng)。

核心區(qū)因產(chǎn)業(yè)集聚、基礎(chǔ)設(shè)施的密度足夠高、教育優(yōu)勢(shì)，依然稀缺。

邏輯很簡(jiǎn)單，自動(dòng)駕駛能讓你在車上睡覺，但它不能讓孩子在車上上學(xué)。

只要頂級(jí)教育資源、頂級(jí)醫(yī)療資源、頂級(jí)就業(yè)機(jī)會(huì)還集中在某個(gè)區(qū)域，那個(gè)區(qū)域的地段價(jià)值就依然存在。

而且，城市的煙火氣和歷史沉淀感，是自動(dòng)駕駛無法搬運(yùn)的。

過去的地段是以距離為中心，離市中心近就是王道。

未來的地段可能會(huì)變成以體驗(yàn)為中心圈層化分布。

第一類，核心區(qū)會(huì)變成效率孤島和頂級(jí)資源區(qū)

對(duì)于需要極致高效的商務(wù)人士，或特別看重頂級(jí)教育、頂級(jí)醫(yī)療的人來說，市中心依然是首選。

這里的價(jià)值不會(huì)消失，但會(huì)因?yàn)榻煌ú辉倌敲赐纯啵屢徊糠秩丝梢宰叱鋈ァ?/p>

第二類，外環(huán)線附近的宜居生活區(qū)會(huì)崛起。

環(huán)境好、規(guī)劃合理、有優(yōu)質(zhì)教育和社區(qū)商業(yè)的分界線板塊，會(huì)迎來紅利。

通勤可控并且舒適，居住體驗(yàn)吊打核心區(qū)，會(huì)成為中產(chǎn)改善的首選。

第三類，遠(yuǎn)郊的度假型居住地會(huì)變得可行。

比如團(tuán)泊湖，以前只能周末去，以后每天都可以住在那。

因?yàn)樽詣?dòng)駕駛已經(jīng)讓通勤變得很nice，這有點(diǎn)像歐美城市。

房?jī)r(jià)梯度或許會(huì)被拉平一些。

原來從市中心向外，房?jī)r(jià)是斷崖式下跌；未來這個(gè)下跌的曲線會(huì)變得更平緩。

甚至在某些生態(tài)特別好的區(qū)域，出現(xiàn)新的價(jià)值高點(diǎn)。

比如成都的麓湖，距離主城30公里，但房?jī)r(jià)最高10萬(wàn)+。

銀川的桃李春風(fēng)，距市中心15公里，房?jī)r(jià)卻與市中心差不多。

所以，答案是什么？

答案是沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，只有你的選擇。

科技不會(huì)消滅地段，而是給出更多的“地段”。

把我們從必須圍繞工作地點(diǎn)居住的單一模式里解放出來，去選擇不同的居住半徑。

地段價(jià)值的大方向不會(huì)改變，但會(huì)被分流

城市不會(huì)被瓦解，但邊界會(huì)被模糊。

大家覺得呢？

當(dāng)通勤不再是負(fù)擔(dān)，你會(huì)選擇住在離市中心更遠(yuǎn)，但更舒適的地方嗎？