高米店房價從3萬漲到5.6萬又跌回4.2萬,十年看懂一個板塊

同事老劉2015年在高米店買的房,最近又掛出來賣了。他那套70平米的兩居室,當年總價214萬,2021年漲到398萬的時候他沒舍得賣,覺得還能再漲。現在掛牌總價295萬,比峰值時少了103萬,他說:"早知道2021年就出手了,現在后悔也晚了。"他說這話的時候,臉上沒什么表情,只是點了根煙,看著窗外的地鐵四號線。

高米店這十多年的房價變化,就像4號線大興線的列車,走走停停,起起伏伏。2015年12月,高米店二手房均價30552元/㎡,那時候這里還是北京南城的"價格洼地",雖然地鐵4號線大興線2010年就通車了,有高米店北和高米店南兩個站,但周邊配套遠不如現在。商業主要靠零散小商鋪和菜市場,綠地繽紛城剛開業不久,人氣還沒起來。教育資源以普通公辦學校為主,像高米店小學、興濤學校,能滿足基本需求但算不上頂尖學區。

買房的清一色是剛需族:要么在金融街、西單上班的年輕人,手里預算有限,主城區房價承受不起,就把目光投向4號線沿線的高米店,通勤40分鐘左右能到單位。要么是大興本地企業上班的工薪族,圖個離家近。還有些剛結婚的小夫妻,看重這里樓間距寬、次新房多的居住環境。那時候中介門店不算多,房源掛出來后成交周期普遍兩三個月,買家要是誠心買,賣家大多能讓個三五萬。

2016年到2021年,是高米店房價上漲的黃金時期。2016年12月均價38245元/㎡,比2015年漲了25.18%。2017年12月漲到48980元/㎡,同比漲了28.07%。這一年投資客開始出現,他們看中高米店的升值潛力,有些投資客一次性買兩三套小戶型,等著漲價后出手。中介門店變得熱鬧起來,經常能看到好幾波客戶圍著一套房源看房,賣家的心態也硬了起來,議價空間越來越小。2021年12月,房價達到頂峰——56892元/㎡,一套70平米的兩居室,總價從2015年的214萬左右,漲到了398萬左右,六年時間總價漲了184萬。

這六年里,高米店的片區發展按下了"加速鍵":北大第一醫院大興南院區開始建設,片區里新建了一所中學和兩所幼兒園,綠地繽紛城二期開業,加上興悅匯等商業體入駐,讓高米店從單純的居住片區,變成了配套成熟的生活圈。2020年雖然年初樓市交易受到影響,但高米店因為地鐵沿線、剛需屬性強,房價并沒有下跌,反而在下半年慢慢回升。2021年,投資客和剛需客各占一半,房源成交周期最短的只有幾天,有些熱門小區的房源剛掛出來就被秒搶,賣家甚至能坐地起價,溢價十幾萬成交也不稀奇。

頂峰之后,高米店的房價開始慢慢回落。2022年12月跌到50243元/㎡,比2021年下跌了11.69%;2023年12月繼續跌到46895元/㎡,跌幅6.66%;2024年12月均價44512元/㎡,跌幅5.08%;2025年12月42060元/㎡,2026年1月均價42096元/㎡,和2025年基本持平。房價回落的主要原因有三:一是限購限貸政策出臺,投資客紛紛離場,二手房掛牌量激增;二是高米店周邊新房供應量太大,像西紅門、天宮院等板塊新盤集中入市,開發商為了去庫存紛紛"以價換量",帶動了二手房價格回落;三是人口結構變化,北京人口增長放緩,高米店剛需購買力逐漸飽和,而改善型需求又更傾向于往核心區或環境更好的別墅區流動。

2022年,投資客大量拋售房源,很多房源掛了半年都賣不出去,賣家不得不主動降價,有些房源甚至比峰值時降了50多萬才成交。到了2025年和2026年,高米店房價基本穩定下來,2026年1月均價42096元/㎡,和2015年相比,每平米漲了11544元,十年漲幅37.8%。樓市已經回歸理性,沒有之前的瘋狂,更多的是平穩。值得注意的是,不同小區的房價差異很大:像銀海興濤這種品質較好的小區,均價能達到54874元/㎡,而郁花園一里、金惠園二里這些建成較早的小區,均價只有35000元/㎡左右,差距能達到近兩倍。

我有時候會想,這十年的漲漲跌跌,到底改變了什么?2015年30萬首付能上車的年輕人,現在可能已經換了房,或者還在還貸款。2021年高點買入的人,現在賬面上虧了十幾萬,但只要不賣,就還是個數字。高米店周邊的配套確實比2015年好了很多,北大醫院開診了,地鐵通勤更方便了,商場超市學校醫院一應俱全,生活便利度很高。但房價回落之后,那些在峰值時買房的人,心里會不會覺得虧?那些2022年拋售離場的投資客,現在又去了哪里?這些問題,我其實也沒完全想明白。

不過老劉倒是看得挺開。他說雖然現在賣房虧了一百多萬,但這些年住在高米店,上班方便,生活也舒服,這些年的房租錢也省下來了,算下來也不算太虧。他還說,高米店現在價格回落了,反而讓更多年輕人有了上車的機會,也算是件好事吧。