中海新城大本營(yíng)，殺出一個(gè)對(duì)手

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

首鋼地產(chǎn)打有準(zhǔn)備之仗。

一個(gè)最新的例子是：首鋼璟瑞長(zhǎng)安。它位于北京石景山區(qū)，是首鋼集團(tuán)的原大本營(yíng)。

2月12日，璟瑞長(zhǎng)安公示了報(bào)規(guī)圖，距離拿地僅10天。

有這個(gè)出圖速度，是因前戲做足了。

早在拿地前兩個(gè)月內(nèi)，首鋼地產(chǎn)就對(duì)璟瑞長(zhǎng)安發(fā)過(guò)兩次招標(biāo)計(jì)劃，一副勢(shì)在必得的架勢(shì)。

2月3日，它如愿以償，以13.9億元的底價(jià)拿下，折合樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平米。

拍地當(dāng)天，案名也出來(lái)了。

璟瑞長(zhǎng)安所在SS00-1609-0012地塊，骨相不錯(cuò)，占地1.66萬(wàn)平米，東西長(zhǎng)約189米，南北長(zhǎng)約89米，正南正北，面寬大。

但，它在規(guī)劃上也有一些硬條件，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

1、沿街界面

a、地塊北側(cè)退用地紅線，距離不小于8米；

b、與北邊工業(yè)遺存煤倉(cāng)南側(cè)距離，不小于40米，并在東西方向上盡量拉開(kāi)與煤倉(cāng)距離；

c、在北側(cè)沿街面，形成具有一定開(kāi)放性和通透性的公共空間；

d、用地北側(cè)沿街界面公共空間景觀設(shè)計(jì)，與煤倉(cāng)外部公共空間景觀設(shè)計(jì)呼應(yīng)，結(jié)合工業(yè)美學(xué)要素，體現(xiàn)與首鋼園區(qū)相融的設(shè)計(jì)理念。

2、天際輪廓線

建筑高度北排限高35米，其余區(qū)域限高45米。

3、建筑立面造型

整體風(fēng)貌應(yīng)與首鋼園區(qū)工業(yè)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，同時(shí)符合長(zhǎng)安街沿線莊重、大氣的城市形象，主要立面須采用公建化的立面風(fēng)格。

以上三點(diǎn)，首鋼地產(chǎn)會(huì)如何體現(xiàn)在璟瑞長(zhǎng)安的圖紙上呢？

這是考驗(yàn)建筑設(shè)計(jì)師的關(guān)鍵點(diǎn)。

璟瑞長(zhǎng)安的設(shè)計(jì)單位是天鴻圓方。首鋼設(shè)備處0012商業(yè)地塊，也是這家設(shè)計(jì)公司。首鋼璟悅長(zhǎng)安，則由基準(zhǔn)方中設(shè)計(jì)。

選擇不同設(shè)計(jì)單位，大概是一種平衡策略吧。

煤倉(cāng)博物館+豐富的配套

璟瑞長(zhǎng)安的報(bào)規(guī)圖，很漂亮，彩圖、有景觀。

這種操作手法，在石景山比較常見(jiàn)。如：中海瑞文里、中海玉華玖章、中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境，皆如此。

和很多樓盤(pán)設(shè)計(jì)方案不同，璟瑞長(zhǎng)安多了一張區(qū)位圖，完整的畫(huà)出了北面煤倉(cāng)博物觀全貌，以及周邊地塊的規(guī)劃。

先看總建面2.83萬(wàn)平米的煤倉(cāng)博物館：

1、六個(gè)南北走向的煤倉(cāng)筒倉(cāng)，每個(gè)筒直徑23米、高46.8米、南北長(zhǎng)144米；

2、兩個(gè)臨時(shí)展館，9號(hào)館和10號(hào)館；首鋼大食堂；兩個(gè)會(huì)議室、一個(gè)辦公室；

3、北面還有一塊土黃色色塊，大概為寫(xiě)字樓空間；

再看周邊，璟瑞長(zhǎng)安的西邊和西北邊，皆為首鋼工業(yè)遺址博物館。

南面為0011多功能用地——占地1.45公頃、建面3.91萬(wàn)平米；

東面為0009商業(yè)金融用地——占地1.75公頃、建面6.12萬(wàn)平米；

東北為0021居住地塊、占地0.74公頃、建面2.07萬(wàn)平米；

東南為0006公交用地、占地1.99公頃、建面6.17萬(wàn)平米。

再往東面，還有0019（占地約2.4公頃）、0017（占地1.93公頃）和0014（占地1.64公頃）三個(gè)居住地塊。

璟瑞長(zhǎng)安占地1.66公頃，東距地鐵11號(hào)線新首鋼站的D出口，近在咫尺，僅100多米。

從整體上看，璟瑞長(zhǎng)安的周邊界面很不錯(cuò)，北面和西面都是博物館，東面有商業(yè)、地鐵、公交和幼兒園等。

退線+限高，令樓棟排列緊湊

璟瑞長(zhǎng)安的樓棟，蠻緊湊的。

它規(guī)劃7棟7-11層洋房，總建筑面積56078㎡，其中地上建面3.66萬(wàn)平米，地下1.95萬(wàn)平米。

七棟住宅樓，呈行列式排布，東西大抵對(duì)稱。大門(mén)在北側(cè)，有一個(gè)下沉庭院，與4#的首層架空層相連，形成一個(gè)會(huì)所體系。

南面6#和7#，緊挨紅線，距離僅有1米，西側(cè)5#也是如此。

璟瑞長(zhǎng)安的容積率為2.2。一般而言，這種容積率不應(yīng)該是純洋房設(shè)計(jì)，會(huì)導(dǎo)致樓間距太密。

璟瑞長(zhǎng)安也是沒(méi)辦法。即便拿地文件限高45米，但它最終的建筑高度，只有33.45米。

為什么要這么操作呢？答案還是得從拿地文件里找。

1、受退線規(guī)定的影響

璟瑞長(zhǎng)安北面，有一條進(jìn)深8米的退線，退線面積約1620平米。

按照土地文件設(shè)計(jì)，1#、2#、4#距離最南面的煤倉(cāng)，距離約40米、43米和66米。

2、最北排樓棟限高35米

一般來(lái)說(shuō)，地塊樓棟設(shè)計(jì)是北高南低。

璟瑞長(zhǎng)安在限高上很吃虧，拿地文件要求北排最高只能35米，導(dǎo)致南面的樓棟不好超過(guò)它。

6#和7#分別不能超過(guò)11層和9層，是可以理解到，為啥中間的4#不設(shè)計(jì)成建筑高度45米、15層呢？

花姐推測(cè)，璟瑞長(zhǎng)安除了想保持純洋房社區(qū)的調(diào)性，也會(huì)提高得房率。

有了這兩大限制，璟瑞長(zhǎng)安現(xiàn)在的方案，算是最優(yōu)的了。

包括6#，不得不采取頂上退臺(tái)設(shè)計(jì)，也是出于日照的考慮。

此外，璟瑞長(zhǎng)安圖紙上還有兩個(gè)小特點(diǎn)：

1、室外地坪標(biāo)高，高于室內(nèi)地坪15公分，這種設(shè)計(jì)比較罕見(jiàn)。在門(mén)頭溝的電建長(zhǎng)安華曦府金安出現(xiàn)過(guò)。花姐推測(cè)，大概是為了拉高層高；

2、天鴻圓方的設(shè)計(jì)師，可能開(kāi)小差了，忘記標(biāo)注樓棟的出入口。

戶型配比，與兄弟差異化

璟瑞長(zhǎng)安所在的石景山，蠻卷的。

主要在售樓盤(pán)，皆來(lái)自中海新城：中海寰宇天下天鏡、中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境、中海瑞文里、中海玉華玖章。

還有一股力量，就是首鋼集團(tuán)旗下的璟悅長(zhǎng)安，以及元璽。元璽的大股東是首鋼建設(shè)，首鋼地產(chǎn)的兄弟公司。

它們的成績(jī)單，喜憂參半，小戶型走紅，大戶型冷清。

1、天鏡。2024年3月拿證，供應(yīng)884套，網(wǎng)簽476套，成交均價(jià)6.5萬(wàn)元/平米，成交金額40.37億元，地價(jià)覆蓋率71.96%；

2、中海長(zhǎng)安玖章。2024年9月拿證，供應(yīng)180套，網(wǎng)簽128套，成交均價(jià)7.59萬(wàn)元/平米，成交金額18.81億元；

3、長(zhǎng)安源境。2024年9月拿證，供應(yīng)664套，網(wǎng)簽218套，成交均價(jià)5.97萬(wàn)元/平米，成交金額15.71億元。加上長(zhǎng)安玖章，地價(jià)覆蓋60%；

4、中海玉華玖章。2025年10月拿證，供應(yīng)104套，網(wǎng)簽36套，成交均價(jià)7.31萬(wàn)元/平米，成交金額4.73億元；

5、中海瑞文里。2025年9月拿證，供應(yīng)819套，網(wǎng)簽352套，成交均價(jià)6.23萬(wàn)元/平米，成交金額22.74億元。加上玉華玖章，地價(jià)覆蓋率60.73%；

6、璟悅長(zhǎng)安。2025年7月拿證，供應(yīng)700套，網(wǎng)簽234套，成交均價(jià)6.1萬(wàn)元/平米，成交金額14.69億元，地價(jià)覆蓋率52.46%；

7、元璽。2023年12月拿證，供應(yīng)818套，網(wǎng)簽551套，成交均價(jià)6.89萬(wàn)元/平米，成交金額56.57億元，地價(jià)覆蓋率108%。

其中，璟悅長(zhǎng)安是石景山樓市的首個(gè)好房子，中海瑞文里和中海玉華玖章緊隨其后。

現(xiàn)在，璟瑞長(zhǎng)安來(lái)了。

它戶型的贈(zèng)送手段很大：南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)半送+北向設(shè)備平臺(tái)全送+飄窗全送。南北陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，皆為1.8米。

相比璟悅長(zhǎng)安等其他三個(gè)好房子，璟瑞長(zhǎng)安在贈(zèng)送尺度上，略勝一籌，且是純洋房配置。

有關(guān)璟瑞長(zhǎng)安的戶型配比，花姐推測(cè)它有三款主力戶型：85平米三居（290套）、100平米四居（55套）和119平米四居（51套），及8套頂層異型戶型，共計(jì)404套。

它有72%戶型的面積段，在90平米以下。

反觀兄弟璟悅長(zhǎng)安，90-110平米戶型（97平米、107平米）共有580套，但110-120平米面積段，是空白。

這對(duì)兄弟，走了差異化路線，硬剛中海新城群狼。

花姐預(yù)計(jì)，不久后，首鋼地產(chǎn)將在石景山拿下第三塊地：首鋼園1610-0001、0002地塊，占地2.93公頃，建面6.01萬(wàn)平米。

石景山樓市，雙雄格局正在形成中。