262億元！南京德基廣場為什么能夠屢創(chuàng)奇跡？

隨著《2026年南京市政府工作報告》近日發(fā)布，德基廣場蟬聯“全國店王”的喜訊被寫入南京城市經濟的亮眼成績單。

2024年，德基廣場憑借245億的年銷售額，首次超越老對手北京SKP，登頂“全國店王”；去年德基廣場以262億的數據再度問鼎全國，不僅連續(xù)兩年蟬聯第一，更作為國內零售業(yè)高質量發(fā)展的獨特樣本，不斷刷新自身與行業(yè)記錄，實現逆勢增長。

從擴張到深耕，中國購物中心行業(yè)已然步入存量時代。在這樣的背景之下，為什么德基能夠屢創(chuàng)奇跡？“德基模式”又能為我們帶來怎樣的啟示？

2006年6月，德基廣場正式開業(yè)，時至今日即將走過二十年征程。從昔日的“華東店王”到如今的“全國店王”，德基無疑已是中國商業(yè)的傳奇。

然而，回顧這二十年，德基廣場從未滿足于“商業(yè)”二字，而是從購物圣地，轉型成為文商旅融合目的地。與任何一處購物中心不同，在網端檢索“德基”，首先看到的并非鱗次櫛比的品牌、眼花繚亂的促銷，而是無數關于藝術、也關于生活的新奇體驗。

德基廣場利用8層一整層空間打造的德基藝術博物館，已經是國際知名的文旅地標。

有道是“先看金陵圖，再逛南京城”，這里是南京城市旅游路線的起點，可以穿越千年，回到宋代南京，體驗古人生活；也可以一睹莫奈、畢加索、馬蒂斯、常玉、吳大羽、趙無極等全球藝術巨匠的真跡風采，或是見證當今世界前沿的數字藝術創(chuàng)作。

憑借多場具有國際影響力的大展呈現，讓德基藝術博物館吸引著世界各地的觀眾慕名而來。

更率先提出將博物館常態(tài)化開到深夜0點，使得這里也可以是游客們離開南京之前的最后一站。

除此之外，德基廣場“解憂所”網紅衛(wèi)生間，將藝術審美融入“洗手間”這一生活細微之處的場景，吸引無數消費者前來打卡；還有貫通四層商業(yè)空間打造的“藝術商業(yè)市集”、馬年限定的“凌霄”與“織夢”藝術裝置……

每一次“大動作”都是線上線下同時引爆的現象級事件，這些事件看似與商業(yè)無關，卻成為德基廣場屢創(chuàng)奇跡的關鍵要素：2025年德基廣場吸引客流高達6600萬人次、單日最高客流達到驚人的33.5萬人次。大多數商業(yè)地產普遍面臨的“空場現象”（即商鋪空置率上升、客流量減少），在德基廣場完全不存在。

當商業(yè)的課題還停留在地塊擴張、銷售運營之時，德基廣場通過博物館、藝術衛(wèi)生間等一系列看似“不務正業(yè)”的舉措，逐步構建起自身所獨有的品牌精神與空間美學，以“內容創(chuàng)新”代替“銷售驅動”，從“消費地標”轉變成為“精神地標”，引領行業(yè)進入“內容轉化銷售”的流量時代，不僅年銷售額從245億到262億持續(xù)增長、蟬聯“全國店王”神話，更是在全球奢侈品市場階段性波動的周期，實現逆勢領跑的全球奇跡。

奇跡背后，固然有德基廣場地處南京新街口的區(qū)位優(yōu)勢，亦不乏南京作為“中國消費第一城”的實力烘托。但真正發(fā)揮決定作用的，是德基廣場獨到的商業(yè)能力與深刻洞察，并由此展開持續(xù)的自我迭代與更新。

洞察之一，是堅守“全業(yè)態(tài)高端覆蓋”。

80家奢侈品牌進駐，匯集全球95%以上一線奢牌，眾多品牌爭相布局旗艦店、VIC LOUNGE……在“高端”這塊，無論是品牌陣容還是門店規(guī)模，德基廣場可以說問鼎全國，實現了“人無我有，人有我精”。

如今的德基廣場，更是從“高端商場”轉變?yōu)椤拔穆玫貥恕保纬闪司酆狭闶邸⒉惋嫛⑽幕囆g、娛樂休閑等多元豐富業(yè)態(tài)，甚至通過“即買即退”退稅業(yè)務等國際化服務進一步提升自身消費能級，吸引世界各地游客慕名而來。包括享譽國際的德基藝術博物館，國際大牌、人氣潮牌全球首店，口味與話題兼具的米其林、黑珍珠餐廳，還有高頻更新的潮流快閃，VR/AR等科技體驗……這里既是高端消費的最優(yōu)選，也是引領生活方式和創(chuàng)新潮流的年輕能量場，還可以是文化講堂、約會勝地、親子空間。

對于消費者而言，全業(yè)態(tài)、多品類意味著更豐富的商業(yè)內容，每個人的消費需求，在德基都可以被滿足；對于德基而言，更多元化的客群組成，更廣泛的客群包容度，則賦予其更強韌的、能夠穿越周期的持續(xù)增長力。

洞察之二，是“快速迭代+持續(xù)創(chuàng)新”的激進策略。

僅僅是在剛剛過去的2025年，德基便開出了多達71家全新品牌門店。其中，LV香水美妝精品店的全球首店選擇落地德基，以此宣告LV美妝版圖面向世界正式啟幕；11家國際品牌的中國首店選擇在南京、在德基亮相，開啟品牌進駐中國之旅；還有華東區(qū)域的首店4家，江蘇首店47家、南京首店8家。據了解，德基每年至少需要迭代60個以上的全新品牌，在社交媒體上，“你永遠可以相信德基速度”已經成為話題標簽，驅動著無數消費者爭相奔赴、常看常新。

憑借卓越的運營能力，德基廣場基于消費趨勢與用戶喜好，吸引各品類之下的全球頂級品牌或是極具人氣的品牌紛紛進駐，并根據時下最新的品牌動向與實際數據表現，不斷調改、迭代品牌陣容與商戶鋪位，再疊加“首秀、首發(fā)、首展、首店”的舉措，和德基持續(xù)制造的、“看似與商業(yè)無關”的優(yōu)質內容，讓每個人都能不斷獲得最前沿、最驚喜的消費體驗，由此打造“城市文商旅消費目的地”。

洞察之三，是對于消費需求的敏銳判斷，和對于消費風尚的前瞻引領。

通過德基廣場的品牌引入策略，亦能窺見其作為“全國店王”對于消費動向的深刻洞察，并由此形成的獨到判斷與前瞻視野。

洞察到年輕群體“情感消費”的需求，開設全球首家名創(chuàng)優(yōu)品MINISO SPACE概念店，精準切入熱門IP背后所蘊含的情緒價值賽道；黃金的情感價值與投資價值雙重走高的時代，適時引入老鋪黃金、君佩黃金等多家黃金品牌；在“重返自然”風潮之下，集中引入以ARC’TERYX等為代表的高端戶外及運動品牌，銷售大熱的同時，塑造“愛你老己”的悅己、健康生活風尚。

從近段時間的一系列動作中，亦能發(fā)現德基廣場作為高端商業(yè)體，對于中國品牌高端化的趨勢引領：除了上述老鋪黃金、君佩黃金等品牌之外，前不久剛剛還引入“讓世界消費者，穿上中國好羊絨”的三只小山羊，在德基開設品牌首家線下快閃店；以東方美學與現代設計融合為大眾所熟知的國產設計師包袋品牌山下有松（SONGMONT）亦落地德基；更有大疆創(chuàng)新、追覓、影石等國產科技品牌集體進駐。從“中國技術”引領突破，到“中國潮流”風靡全球，再到“中國品質”定義標準，逐步形成由“中國智造”驅動的消費之勢。

洞察之四，是以不可復制的“德基經驗”，放大品牌轉化能力。

如果說業(yè)態(tài)布局、品牌進駐，是基于德基對消費者的洞察以及其本身的話語權，那么德基對于商戶的洞察，則是其能夠成為“全國店王”的隱藏秘籍。據了解，德基對于進駐的商戶，會給予非常精確的“經營策略”：從品牌門店的裝修風格，到具體商品款式的銷售建議，甚至品牌基于德基門店所展開對應的營銷活動方案……

德基深知，結合自身區(qū)塊優(yōu)勢與經驗，能夠輔助進駐品牌實現更好的銷售轉化，無論是高奢大牌持續(xù)穩(wěn)健運營，還是部分品牌在全球銷量遇冷之際于德基門店實現逆勢暴增，都是德基“銷售魔力”的最佳佐證。

一系列“洞察”之下，德基廣場的豐富品類實現多點開花。這背后蘊含著德基廣場這一商業(yè)品牌所一直堅持的“長期主義”：一方面，以消費者為核心，精準布局業(yè)態(tài)，甄選最優(yōu)品牌，引領生活方式；另一方面，與進駐品牌形成優(yōu)勢互補，基于自身經驗與前瞻判斷，結合進駐品牌的產品特點，共同探索形成最高效的轉化模式。

自開業(yè)至今，德基廣場走過二十載朝夕，逐步構建起與城市同頻、與品牌共贏、與用戶相伴的“德基模式”。

2025年，德基廣場全年銷售額262億，蟬聯“全國店王”，不僅締造了中國商業(yè)的神話，更證明了“德基模式”本身所具備的可持續(xù)的強大生命力。

2026年，我們還將看到這一模式的更多可能性——除了延續(xù)南京新街口德基廣場“高奢定位”的徐州德基廣場之外，今年南京還將有兩家全新形態(tài)的德基商業(yè)開業(yè)，分別是位于河西的“德基時刻”、位于仙林的“德基奧萊”。

據了解，“德基時刻”作為德基集團聚焦年輕群體的全新項目，區(qū)別于新街口德基廣場的綜合定位，不僅匯集年輕人所喜愛的頭部品牌，塑造“自然共棲”的獨特美學，更將首次呈現“玩物艙”這一全新業(yè)態(tài)——在前所未有的奇幻空間之中，無論是中國傳統文化、當代設計，還是世界各國的經典藝術與潮流風向，來自全球的文化創(chuàng)意IP于此誕生、聚集，仿佛一座靈感博物館，帶領消費者進入一場環(huán)球文化之旅。

“德基奧萊”定位為“國內首個藝術概念奧特萊斯”，完全摒棄傳統商業(yè)的建筑語言，呈現如云朵般的整體視覺效果，項目尚處于施工階段便已經在全網刷屏，引發(fā)廣泛熱議與討論。據悉，德基藝術博物館-仙林館未來也將于此落成，屆時將再度形成藝術與商業(yè)的有機聯動，成為南京文商旅融合的又一處流量地標。

在新街口德基廣場20周年之際，“德基模式”在全新的項目會如何踐行？又會為整個行業(yè)帶來怎樣的啟示？讓我們一起拭目以待。

圖片來源：小紅書@德基廣場