全國房價(jià)已有止跌跡象？看看業(yè)內(nèi)專家怎么說

根據(jù)多家媒體的踩點(diǎn)報(bào)道，越來越多的房產(chǎn)中介表示，房東的心態(tài)在發(fā)生轉(zhuǎn)變，如果你是從事房產(chǎn)中介職業(yè)，這段時(shí)間應(yīng)經(jīng)常聽到這樣的話：

“低于這個(gè)價(jià)就沒有必要看了”、“不準(zhǔn)備賣了，麻煩你把我的房子下架吧”、“現(xiàn)在是淡季，年后再說吧”。

可以看出，相比此前房東主動(dòng)向中介過問來訪客戶情況，現(xiàn)在的房東則比較冷淡了，一副愛買不買的狀態(tài)。

值得一提的是，這不是個(gè)別現(xiàn)象，多家機(jī)構(gòu)的研報(bào)數(shù)據(jù)證實(shí)：這種情緒傳導(dǎo)已在多城出現(xiàn)。

-上海鏈家研究院/兔博士：近9個(gè)月掛牌量降約20%；撤單中超七成為房東主動(dòng)下架，非成交消化；浦東/靜安/徐匯試點(diǎn)收儲(chǔ)二手房后，撤單率環(huán)比升5-8個(gè)百分點(diǎn)；2月9日掛牌量14.24萬套，較峰值回落明顯。

北京貝殼研究院：1月新增掛牌環(huán)比降12%，撤單率升至18%（去年12月13%）；核心區(qū)（海淀/朝陽）議價(jià)空間收窄至3%-5%，低價(jià)房源3天內(nèi)多被成交或下架 。

深圳深房中協(xié)/貝殼：1月撤單率環(huán)比升4個(gè)百分點(diǎn)；龍崗/福田等核心區(qū)“惜售”顯著，低于市場價(jià)10%的房源占比降至5%以下 。

中指研究院：監(jiān)測的20個(gè)典型城市數(shù)據(jù)顯示，1月二手成交11.8萬套，環(huán)比微降3.1%、同比增15.3%；新增掛牌與存量掛牌均減少，業(yè)主議價(jià)空間收窄，供應(yīng)壓力緩解、預(yù)期改善。

一位不愿透露姓名、長期從事房地產(chǎn)研究的大V表示，房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)整，不僅讓2021年那波高峰期買房的人套牢，現(xiàn)在連2019年那波買房的人也被套了。當(dāng)?shù)陀谒麄兊馁彿砍杀揪€時(shí)，大多數(shù)房東寧愿躺平，不愿繼續(xù)降價(jià)，撤單不賣的人越來越多。

01市場活躍度以多種方式呈現(xiàn)

全國樓市回暖呈結(jié)構(gòu)性分化，一線、強(qiáng)二線領(lǐng)跑，三四線企穩(wěn)，不同城市與產(chǎn)品端以“量升、價(jià)穩(wěn)、預(yù)期修復(fù)”等方式體現(xiàn)。

1.一線城市：量價(jià)韌性強(qiáng)，房東心態(tài)轉(zhuǎn)穩(wěn)。

香港：2025年住宅成交6.28萬宗，同比增加18.3%，為2021年來新高，近半年房價(jià)累計(jì)升幅為3.3%，呈現(xiàn)量價(jià)齊升之勢。2026年1月，一手成交1539宗，二手3912宗，整體延續(xù)向上態(tài)勢。多家機(jī)構(gòu)給出港樓全年10-15%的升幅預(yù)期。

上海：1月二手房成交22834套，連續(xù)3個(gè)月超2.2萬套，創(chuàng)近5年同期新高；掛牌量9個(gè)月降約20%，撤單中超七成為房東主動(dòng)下架；靜安等三區(qū)收購二手房作保租房，撤單率環(huán)比升5-8個(gè)百分點(diǎn) 。

北京：1月網(wǎng)簽1.5萬套，連續(xù)兩月超1.5萬套，持續(xù)超過該城歷史上月成交1.4萬套的“榮枯線”；核心區(qū)議價(jià)空間收窄至3%-5%，新增掛牌環(huán)比降12%，撤單率升至18% 。

深圳：1月網(wǎng)簽6802套，同比增45.5%，創(chuàng)近10個(gè)月新高；看房量環(huán)比增30%，低于市場價(jià)10%房源占比降至5%以下 。

-廣州：1月二手網(wǎng)簽8881套，2.13首批宅地開拍（起始價(jià)13.67億元），低容積率“好房子”地塊成主流 。

共性：淡季不淡、成交高位、掛牌回落、議價(jià)收窄，以租待漲增多，改善置換需求活躍 。

2.強(qiáng)二線城市：政策托底+成交放量。

南京/成都：“賣舊買新”客戶占比提升，新房網(wǎng)簽環(huán)比上漲，一二手聯(lián)動(dòng)復(fù)蘇 。

濟(jì)南：2.11-2.12房展會(huì)，發(fā)5000萬元置業(yè)消費(fèi)券（每套1萬元），撬動(dòng)剛需/保障房/改善需求 。

重慶南岸：2.11-2.14房交會(huì)，13家房企2163套房源，聯(lián)合京東推10萬元全屋家居禮包，補(bǔ)貼至6月30日 。

特征：地方補(bǔ)貼+房交會(huì)引流，成交環(huán)比顯著增長（如佛山漲80%、武漢/杭州漲50%），庫存去化加快。

3.二線及以下：政策多元，企穩(wěn)為主。

山西：延續(xù)換房個(gè)稅退稅至2027年底，降低改善成本 。

普通二線、三四線：百城新房均價(jià)1月環(huán)比漲0.18%（一線漲0.51%、二線漲0.16%），二手房跌幅收窄至0.85%；去庫存+取消限購限售+購房補(bǔ)貼，返鄉(xiāng)置業(yè)帶動(dòng)局部成交回暖。

商業(yè)地產(chǎn)：央行下調(diào)商辦首付至30%（此前約50%），深圳等城市公寓來訪量翻倍，助力商業(yè)去庫存 。

總結(jié)起來， 包括幾個(gè)方面：

一是量升價(jià)穩(wěn)。一線/強(qiáng)二線成交創(chuàng)新高，價(jià)格止跌，核心區(qū)小幅回升（如上海靜安環(huán)比漲0.3%）。

二是房東心態(tài)轉(zhuǎn)變。主動(dòng)撤牌增多、低價(jià)房源減少、議價(jià)空間收窄，“以租待漲”比例提升（約30%） 。

三是一二手聯(lián)動(dòng)。二手成交帶動(dòng)“賣舊買新”，新房去化加快，改善需求成主力 。

四是政策驅(qū)動(dòng)。保租房收儲(chǔ)提供“兜底買家”、換房退稅、消費(fèi)券等，修復(fù)市場預(yù)期 。

結(jié)構(gòu)分化。核心城市/優(yōu)質(zhì)板塊領(lǐng)漲，遠(yuǎn)郊/弱產(chǎn)業(yè)三四線以企穩(wěn)為先。

五是機(jī)構(gòu)的建議也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。根據(jù)克而瑞監(jiān)測的重點(diǎn)城市看，一線韌性強(qiáng)，二線多城放量。買家低價(jià)撿漏窗口收窄，優(yōu)質(zhì)房源爭奪加劇，建議房東急售可合理定價(jià)，非急售可“以租待漲”。

02更靈活的去庫存方式出現(xiàn)

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國商品房庫存為7.6億平方米，再次達(dá)到歷史峰值。作為2026年著力穩(wěn)樓市的首要工作，如何去化庫存房，成為平衡樓市供需關(guān)系的關(guān)鍵一環(huán)。

眾所周知，由于城市化進(jìn)入下半場，不可能再搞傳統(tǒng)的大規(guī)模棚改方式去樓市庫存，取而代之的則需要更靈活的去庫存策略。通過近年各地的探索，目前行之有效的去庫存方式其實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)，即從棚改轉(zhuǎn)移到收購存量住房用于租賃房。

在2025年到2026年間，政策聚焦“以購代建”，蒙城縣等縣域落地，覆蓋一二線+強(qiáng)三線+縣域梯度布局。

截至2026年2月，上海、鄭州、南京、合肥、貴陽等超33城試點(diǎn)，全國累計(jì)盤活超1.2萬套，供給周期縮短6-8個(gè)月，試點(diǎn)區(qū)二手成交同比+12%-18%。

以上海為例：

浦東/靜安/徐匯首批試點(diǎn)，區(qū)屬保障房公司收購二手轉(zhuǎn)保租，建行上海分行提供專項(xiàng)融資。

浦東：內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建、≤70㎡、≤400萬、產(chǎn)權(quán)清晰，優(yōu)先置換需求業(yè)主。

靜安：產(chǎn)業(yè)園區(qū)/商圈/軌交3公里圈小戶型，片區(qū)收租為主。

徐匯：財(cái)政+銀行融資，租金反哺運(yùn)營。

從收購二手房轉(zhuǎn)租賃房的試點(diǎn)結(jié)果看，定向消化“老破小”，試點(diǎn)區(qū)庫存去化周期縮短3-5個(gè)月，掛牌價(jià)波動(dòng)收窄，預(yù)期更穩(wěn)。置換需求釋放，新房成交同比+8%-15%，改善型戶型占比提升，去化加快。從中長期看，加速了存量優(yōu)化，減少新增土地依賴，推動(dòng)行業(yè)從增量擴(kuò)張向存量盤活轉(zhuǎn)型。

在市場分析人士看來，總體而言，多地試點(diǎn)“收購二手房轉(zhuǎn)保租房”，以政府主導(dǎo)+市場運(yùn)作+金融賦能加速盤活存量、快速補(bǔ)核心區(qū)保租房，同步拉動(dòng)二手成交、激活改善與新房去化，長期推動(dòng)存量優(yōu)化，形成“賣舊買新+保租供給”的良性循環(huán)，是去庫存與民生保障的雙贏路徑 。

隨著政策擴(kuò)圍與模式成熟，該模式將從核心區(qū)向近郊/遠(yuǎn)郊延伸，從一線向強(qiáng)二線、都市圈三四線擴(kuò)散，有望成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要支撐。

03樓市“小陽春”或可期

樓市從2021頂峰期調(diào)整到現(xiàn)在，足足有4年時(shí)間。雖然各城市、各板塊還存在冷熱不均，但從成交量、成交價(jià)格來看，明顯有觸底的痕跡，一些優(yōu)質(zhì)房源議價(jià)空間減少、低價(jià)房源的底部在抬升，甚至出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。越來越多的機(jī)構(gòu)和專家對開年后的樓市“小陽春”充滿信心。

中信證券研報(bào)認(rèn)為，樓市處于筑底關(guān)鍵期，3月份數(shù)據(jù)將驗(yàn)證持續(xù)性，預(yù)計(jì)全年銷售與投資跌幅收窄。

在中指研究院曹晶晶看來，核心城市3-5月或迎普漲，政策穩(wěn)預(yù)期，優(yōu)質(zhì)地塊入市帶動(dòng)需求釋放。

易居丁祖昱預(yù)計(jì)，接下來的小陽春可期，全年“低開高走”，其中，核心區(qū)與剛需剛改是主力，二手房分流需求延續(xù)。

花旗研究分析認(rèn)為，目前二手房量升價(jià)穩(wěn)、掛牌量降是信心企穩(wěn)信號，政策支持降低交易門檻，有利于樓市進(jìn)一步活躍。

清華恒隆房地產(chǎn)研究中心吳璟判斷，一線城市“小暖冬”有望延續(xù)為小陽春，主要城市與優(yōu)質(zhì)地段具備回暖條件。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬預(yù)計(jì)，2026年核心城市核心區(qū)趨穩(wěn)或微漲1%-2%，非核心區(qū)跌幅5%-8%，長三角、珠三角等核心板塊率先復(fù)蘇。

半夏投資李蓓稱，過去兩年房地產(chǎn)的核心矛盾是二手房供應(yīng)的持續(xù)大幅上升，而這一矛盾在過去兩個(gè)月已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，掛牌量已經(jīng)開始持續(xù)下滑，二手房跌幅開始收窄。種種跡象表明，很有可能兩個(gè)季度內(nèi)房地產(chǎn)市場會(huì)見底，后續(xù)或是十年級別的上升周期。

當(dāng)然，也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，小陽春是結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，非全面反轉(zhuǎn)。比如瑞銀等機(jī)構(gòu)認(rèn)為三四線仍有下跌壓力，去化周期長，投資屬性弱。

可以看出目前的市場主流觀點(diǎn)是，樓市小陽春確定性強(qiáng)，一線及強(qiáng)二線核心城市、優(yōu)質(zhì)板塊率先回暖，二手房領(lǐng)漲，新房分化，三四線仍以穩(wěn)為主或“以價(jià)換量”，長期拐點(diǎn)還有待觀察 。

不管怎么說，在國家定調(diào)2026年“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”大背景下，采取因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給措施，推動(dòng)收購存量商品房用作保障房，支持合理住房需求。2026年樓市小陽春為大概率事件。

基于以上分析，對市場的各方來說，剛需與改善型買家可把握3-4月窗口期，優(yōu)先核心城市優(yōu)質(zhì)地段；房企聚焦高周轉(zhuǎn)與產(chǎn)品力，優(yōu)化城市布局；新投資者關(guān)注核心城市核心資產(chǎn)，規(guī)避弱高庫存城市和區(qū)域。

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