舊廠房變身文化園區 老遺存助力城市更新

南昌工業遺產“活化”的實踐與探索

過去，一批坐落于各大城市城區的工業企業曾為我國社會經濟發展作出了重要貢獻，但隨著城市化進程加速，這些完成特定歷史階段使命的企業逐步遷離城區或調整關停，留下了一批承載時代印記的工業遺存。在城市更新的時代背景下，如何讓這些伴隨工業化進程留下的大批老舊廠房擺脫閑置、重獲新生，是許多城市面臨的共同挑戰。在“英雄城”江西南昌，一場圍繞工業遺存的創造性轉化實踐正在給出回答，從奠定新中國航空工業基石的洪都機械廠?（代號320），到遍布城區的紡織、機械制造老廠，這些曾書寫過輝煌的工業遺存并未塵封于歷史，而是通過“城市更新+文化賦能”的創新路徑，被系統性地改造為一批各具特色的文化創意園區。截至目前，南昌已盤活形成了13個工業遺產文創園，總占地面積近千畝，年產值超80億元，帶動近4萬人就業。舊廠房、老廠區真正實現了從“工業銹帶”到“生活秀帶”“發展秀帶”的深刻轉變，為破解存量空間更新難題、培育城市發展新動能，提供了具有借鑒意義的“南昌樣本”。

向歷史要未來

斑駁的舊式紅磚，高聳的磚混水塔、煙囪，生銹的鋼鐵桁架與落地玻璃交相輝映——在南昌，一座座承載著城市工業記憶的老舊廠房，并沒有隨著機器的停轉而退出歷史舞臺，而是以文化園區的新身份，在城市更新中重新“活”了過來。

南昌的現代工業起步于“一五”“二五”時期，當時國家在這里布局了包括洪都機械廠、江西拖拉機制造廠等在內的25家大中型國營企業，為這座城市奠定了堅實的工業基石。1954年，洪都機械廠成功試制新中國第一架飛機——初教-5，毛澤東主席簽署嘉勉信，南昌由此被稱作“中國航空工業搖籃”。在此之后，新中國第一輛輪式拖拉機、第一輛摩托車、第一枚海防導彈相繼在此誕生。那些當年生產國之重器的工廠，既是產業工人將青春奉獻給國家工業化建設的熱土、經濟跳動的強勁脈搏，也是市民最熟悉的城市風景。然而，隨著城市功能的逐步演變、產業結構的升級以及環保要求的提高，這些老工廠有的關門倒閉，有的“退城進園”，曾經機聲隆隆的廠區安靜下來，只留下空蕩的廠房和靜默的設備。

是推倒重建，開發房地產？還是簡單封存，任其荒蕪？南昌面臨的選擇，也是我國眾多老工業城市共同的課題。如果選擇這兩者，推土機碾過的將是一段不可再生的城市記憶和工業文明，南昌則給出了第三種答案，即保護、利用、活化、再生，探索出一條將“工業銹帶”轉化為“生活秀帶”與“產業秀帶”的創新路徑。工業遺產的“活化”重生，離不開政策引導與可持續的市場化運作。2022年起，江西省出臺了《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》《江西省工業遺產管理辦法》等一系列文件，明確了工業遺產的身份認定、保護等級、利用方向等關鍵問題。更為重要的是，針對老舊廠房改造中普遍存在的產權復雜、消防審驗等“堵點”“難點”，創新性地采取了“容缺+承諾”制或“一事一議”的方式，簡化審批流程，為投資主體掃清了制度障礙，為“活化”工作提供了堅實的制度保障。在實踐過程中，一個個開發運營方對老廠區進行“功能重塑”與“價值重估”，在最大限度保留歷史風貌與舊建筑的同時，巧妙注入契合時代需求的新業態。比如，在青山湖區，始建于1954年的江西華安針織總廠，于2010年被改造成為699文化創意園，成功實現了從“高污染廠房”到“文創地標”的形象革新，如今這里聚集了眾多文化創意、數字新媒體企業，已成為南昌規模最大、業態最豐富的文化創意產業高地。同樣，位于青山湖區“一五”時期全國十大紡織企業之一的江西棉紡織印染廠，如今被改造成江紡1953拾光小鎮，九座老水塔變成了餐飲、咖啡、文創等店鋪，來此游玩打卡的游客絡繹不絕。在東湖區，由江西省外貿儲運公司舊址改造而成的東湖意庫，則完整保留了江西省最早的內陸口岸鐵路專線“專八線”，曾經的鐵軌、棧橋、龍門吊不再是運輸工具，而是化身為景觀雕塑和藝術展陳的載體。《經濟》記者看到園區里老舊的蘇式建筑與現代的裝飾風格和諧統一，各種設計獨特的店鋪躋身于其間，涂鴉墻前、鐵路線上不時有拍照的人們。在“江西工業搖籃”青云譜區，南昌鍋爐廠的老廠區已蝶變成為“京3+創意文化產業園”，這里被劃分為漫月城、日光海、浪浪街三大主題區域，融合多元業態，形成了集運動、藝術、娛樂、餐飲和社區活動于一體的文化空間。

工業遺產的“活化”，帶來的遠不只是幾處網紅打卡地，而是真正能夠產生經濟效益、社會效益和文化效益，進而實現從“城市包袱”到“文化引擎”的蝶變。截至目前，南昌市已在原老舊廠區的基礎上建成了13個規模化、特色化的工業遺產文化創意園區，總占地面積近千畝，總建筑面積達69萬平方米。這一片片煥新的文化熱土，年產值已突破80億元，直接和間接帶動近4萬人就業，成為拉動消費、促進創業就業的新經濟引擎。更重要的是，這些沒有圍墻、開放共享的園區，也成為周邊居民的“城市客廳”和“公共花園”，人們在此休閑、消費、參與文化活動，讓老職工重溫過往記憶，讓年輕人觸摸城市根脈。從更宏闊的角度看，這場遍及南昌的工業遺存“活化”實踐，是城市發展模式從橫向擴張轉向內涵提升的體現，它告別了大拆大建，轉向有機更新；它跳出了房地產依賴，培育了文創、科創等現代產業，用最小的干預，實現了歷史文脈的延續和城市功能優化升級。

有差異的活化

城市工業遺存的“活化”利用，曾一度陷入模式復制、“千園一面”的窠臼，咖啡館、文創店、創意工作室的“標配”組合，雖然能夠快速營造氛圍，卻也容易導致審美疲勞與業態內卷。記者行走在南昌各個由工業遺存蛻變而來的文化園區，一個直觀的感受是，雖然部分園區有同質化特征，但更多在尋找差異化發展，有意避免“千園一面”，積極探索“一園一品”。

在實踐中，南昌的工業遺產“活化”有幾條清晰而各具特色的路徑，展現出豐富的可能性。走進由原江西棉紡織印染廠老廠區改造而成的江紡1953拾光小鎮，記者看到，一臺臺生銹的紡織機械散布于園區角落，那些充滿年代感的安全生產標語也被精心保留下來，原來的宿舍樓被改造成青年旅舍公寓，九座標志性的水塔不僅被完整保留，更被賦予新的功能，串聯起整個園區的空間脈絡。“這些水塔原為紡織廠的蓄水池，從江里抽來的水經過過濾后用于洗紗，如今是園區的標志性建筑。”工作人員介紹，占地約31畝、建筑面積達1.5萬平方米的拾光小鎮是江紡1953文化教育產業園的二期工程，項目團隊嚴格遵循“修舊如舊”原則，在歷史工業遺址和老建筑的基礎上，引入多元業態。拾光小鎮的產業定位清晰，主打“教育+文化+美學”，與一街之隔的一期文化教育產業園形成有效聯動。目前，園區招商入駐率已達80%以上，吸引了文創品牌、服裝、咖啡廳、創業者辦公區、餐飲等多元業態入駐。時至今日，盡管沒有進行大規模廣告宣傳，但憑借獨特的工業風情和精心設計，拾光小鎮在社交媒體上吸引了大量關注。一些市民從小紅書、抖音等平臺上看到后，紛紛前來打卡，由紅磚砌筑而成的時光長廊里擠滿了拍照的人群。

在青云譜區，老工業遺存則變成了產業升級與動能轉化的陣地。當占地270畝、廠房面積約10萬平方米的江西鍋爐廠與江西化工石油機械廠老廠區面臨閑置，簡單的文創改造難以消化其龐大體量時，則被創造性地改造為101汽車文化主題街區。該項目在不拋棄舊產業基因的同時，為其注入新的動能，實現了傳統汽車與新能源汽車的并駕齊驅。在老廠區改造過程中，舊廠房的高挑空間、斑駁墻面被保留，但內部功能被徹底重構。科學劃分的功能區域，同時容納了現代化的新能源汽車體驗中心、充電站和傳統燃油車品牌展廳，并引入了汽車改裝、主題樂園、車管服務等業態。目前，該街區已吸引比亞迪、阿維塔等27家品牌入駐，2025年前7個月新能源汽車銷售量高達7000余臺，銷售額突破10億元，成為新興產業發展的強勁引擎。

如果說拾光小鎮與101汽車文化主題街區的改造分別側重文化與產業，那么青山湖區的520PARK文創公園則開辟了一條聚焦垂直細分情感消費市場的路徑。由原來“南昌搪瓷廠”改建而成的520PARK文創公園，敏銳地抓住了婚戀消費這片藍海，大膽地將工業空間轉化為浪漫場域，在保留老廠房“三橫三縱”格局基礎上，通過“街巷文化”的營造，串聯起“相遇、相識、相知、相守”四大主題片區。心愿中央大街、囍帖巷、勾指巷、星愿廣場、水晶教堂……每一個命名與場景都與浪漫愛情有關。更難能可貴的是，它并非簡單的拍照打卡地，而是通過引入青山湖區民政局婚姻登記處，并構建婚紗攝影、婚禮策劃、珠寶定制等全產業鏈，搭建起了從法律登記到婚禮儀式慶典的一站式服務平臺，過去的老廠房徹底完成了從生產物質到生產幸福的發展升華。

如今的南昌市民，追求藝術體驗的會去699文化創意園，籌備婚禮的眷侶會選520PARK文創公園，家庭周末休閑可能前往拾光小鎮、東湖意庫或京3+創意文化產業園，汽車愛好者則涌入101汽車文化主題街區。這一個個由老廠區改造而成的文化園區，不僅是南昌城市文化消費市場的重要拼圖，同時差異化也使得每個園區有了獨特的吸引力，使其在激烈的市場競爭中避免了同質化“肉搏”，構建起互補共生的城市文化生態群落。

文化引擎促共贏

2025年8月，88歲的“翡翠阿姨”李義芳從北京回到故鄉南昌，選擇在699文化創意園開設珠寶店時，遭到了很多人的勸阻：“有人說讓我不要在這里開店，賣不出貨，但我感覺這里的文化氛圍非常濃厚。”這位曾任職于南昌柴油機廠，后又闖蕩云南、扎根北京20余年的專業珠寶經營者認為，與日漸冷清的傳統珠寶市場相比，文化園區更有前景，“我的個性化翡翠不僅僅是商品，更是藝術和文化的載體，而來這個園區的人更能接受”。李義芳的選擇本質上是在為一種無形的“氛圍”投票，而這種氛圍觸及了南昌工業遺產“活化”實踐的核心，即工業遺存真正能夠“活”起來，并不是簡單的建筑改變和商業業態填充，更重要的是能夠培育出一種富有生命力、吸引力與認同感的文化生態。這樣的生態，是以工業遺存為容器，以文化創意為靈魂，以人的集聚與共創為動力，最終實現社會效益、經濟效益與文化效益的共生共贏。

一個個具有不同吸引力的工業遺存改造項目，之所以能成為熱門文化消費場所，一方面是頂層設計，另一方面則源于園區運營者超越“房東”思維的主動構建。在京3+創意文化產業園，招商負責人廖亮告訴記者，該園區共有15棟建筑，其中約80%為保留改造的舊廠房，目前已完成了80%的招商工作，“即便有客戶出價更高，如果他的業態與園區定位不符，我們也不會要”。廖亮介紹，目前處于園區中心位置、條件優越的9號樓還在預留，只為引入具有代表性的餐飲和文化藝術業態。這種嚴格的業態篩選，確保了入園企業不僅在經營上互補，更在氣質上相融，共同成就了園區的文化調性。

“這是雙向選擇。”在京3+創意文化產業園內開設“坤垚心坊美學空間”的南昌理工學院教師黃利表示，她之所以選擇這里，正是看中了濃厚的文化氛圍，而園區在選擇她這樣的文化教育業態時，看重的則是其能帶來的知識傳播影響力與社群活力。黃利介紹，她的合伙人基本上都是從事傳統文化教育的高校老師，而“坤垚心坊美學空間”也是傳統文化課題組的“落地空間”。“我們開設了六大課程體系，會不定期舉辦國學、書法、茶藝沙龍。這里是我們學校的留學生以及南昌很多高校的留學生的聚集點，可以幫助海外留學生了解中國傳統文化并且深入了解中國。”廖亮介紹，京3+創意文化產業園的業態主要分為文化體育、創意辦公、美食娛樂三大板塊，除“坤垚心坊美學空間”這樣的文教休閑空間外，這里還有江西唯一可考取國際通用潛水證書的深潛中心，有李寧羽毛球館、街舞教室等活力四射的體育空間，也有承辦公益展覽、非遺成果展的藝術中心，這些業態各自吸引著垂直領域的愛好者，共同構成了一個“文化+休閑”的復合體驗場。

在南昌工業遺產“活化”的實踐中，社會效益與經濟效益相互促進、相得益彰，實現了從文化保護到價值創造的良性循環。其成功的關鍵，首先，是對城市集體記憶的存續與致敬，通過“修舊如舊”保留工業遺存，使廠房、標語、設備成為可觸可感的“活歷史”。其次，這些改造項目為市民創造了高品質、可親近的公共文化產品，讓居民在歷史場景中便捷享受看展、學習、運動、社交等多元服務，極大提升了市民獲得感。最后，它開辟了新的就業創業空間，不僅直接惠及園區商戶，還帶動了設計、運營、活動策劃等相關產業鏈，為創業者提供了新舞臺。

在經濟收益方面，一座座被改造為獨特的文化園區的工業遺存，形成了強大的吸引力與用戶黏性，進而直接轉化為商業價值。以東湖意庫為例，數據顯示，2024年，該園區接待游客超120萬人次，營業收入突破10億元，貢獻稅收超7000萬元。這表明，對老舊廠區的改造有效盤活了低效存量資產，通過穩定租金與稅收貢獻實現了資產價值躍升。南昌對工業遺存的創新改造揭示出，城市更新的高層次目標在于培育有機生態、吸引賦予空間靈魂的人，進而讓整座城市在經濟、民生等方方面面受益。當文化成為工業遺存“活化”的點睛之筆和核心引擎，它所驅動的是記憶留存、民生改善、經濟發展、社區再造與城市更新的全面共贏。

（本刊記者 秦云龍）