過去五年買房全錯了！2026年怎么買房？

2026年，該買房嗎？

該怎么選擇買房策略呢？

站在目前這個節(jié)點，回顧 2025 年、2024 年、2023 年、2022 年，甚至是 2021 年，前些年買房的人大多都犯錯了！

時機選擇得不好，買了之后房價繼續(xù)下跌，資產(chǎn)也隨之縮水。

但不得不說，有些人確實是剛需，必須要買房子。

有些人是換房需求，賣掉一套舊的，再買一套新的，看起來也沒什么大毛病。

關(guān)于買房，過去我有個小模型，就是看三個因素：時機、地點、房子。

站在目前這個時點，想要制定 2026 年比較合理的買房策略，首先要預測 2026 年的房價走勢，然后再選擇合適的城市和地區(qū)。

在此，老楊給老鐵們四點建議：

第一點， 對大多數(shù)人來說，2026年買房時機依然不算好

因為我的判斷是，2026 年全國總體房價還不能實現(xiàn)止跌。

但這個買房時機要好于 2024 年、好于 2025 年，因為房價下跌的勢頭會放緩。

但如果進一步推遲一年，到 2027 年，買房時機相對 2026 年會更好一些。

第二點，買房一定要清楚地區(qū)和城市的差異

也就是說，你要想買的房子到底在哪個城市、哪個大的片區(qū)，甚至是一個城市中的什么地段。

展望 2026 年，我認為北上廣深，包括少數(shù)核心二線城市（類似杭州、成都、天津），2026 年的買房時機對很多人而言，已經(jīng)到了還可以，甚至是相當好的階段了。

因為前提是，我預計這些少數(shù)城市的房價在 2026 年會走出現(xiàn)止跌，或者接近于止跌。

買房總不可能抄到房價的最底部，在房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)（具有滯后性）止跌之前的兩三個月布局，才有可能抄到最底部。

但即便針對這些少數(shù)核心城市，還是建議大家走一步看一步，不要提前好幾個月就做出決策，因為市場本身是在不斷變化中的。

另外，影響這些核心城市短期房價走勢的核心變量，就是 2026 年國家會不會出臺有力度的政策措施，以及政策什么時候落地。

把握住這個政策節(jié)奏非常關(guān)鍵！

如果政策確實出臺了，但力度明顯低于預期，那么核心城市的二手房交易量可能會出現(xiàn)一小波脈沖式反彈，之后就會回落，而房價不會止跌。

所以這種情況下，只能走一步看一步。

不過，對于全國大部分弱二線城市（像東北、西部的部分省會城市），以及三四五線城市，2026 年的買房時機依然不太好。

相對于這些大城市、核心城市，2026 年買房，優(yōu)先考慮的是市中心、中心城區(qū)，郊區(qū)尤其是遠郊地區(qū)的買房時機依然不佳。

第三點，要明確所買房子到底是什么樣子

如果你買的是新房，尤其是一線、二線城市的一些新房，它們是按照最新的好房子標準開發(fā)建設(shè)的，建筑標準有所提升，住房舒適度也得到了改善，尤其是在某些部位，像是露臺、陽臺，還會有些贈送面積。

相對而言，在這些大城市買新房的可行性要比買二手房更好一些。

另外，如果你打算買二手房，二手房小區(qū)也有地段差異，還包含房齡長短的區(qū)別，郊區(qū)的房子要謹慎購買。

但即便是 2026 年買市中心的房子，也要分個三六九等，房齡短、建筑品質(zhì)高的優(yōu)質(zhì)小區(qū)可以優(yōu)先考慮；而房齡長的，尤其是那些老破小，我估計 2026 年的買房時機還沒到。

第四點，買房還要看自身需求的性質(zhì)

有些人買房是剛需，有些是置換，有些是享受，有些是投資。

如果你不賣掉現(xiàn)有房子，而是要全新買一套，時機選擇就可以參考我上述的標準和建議。

如果你是置換需求，賣一套再買一套，這叫平行置換，這種情況下，對時機的選擇其實要求不高。

如果賣出房子的總價和買入房子的總價差不多，那就不用考慮時機，也不用糾結(jié)城市和地段，根據(jù)自己的實際需求進行買賣就行。

如果是投資需求，或者覺得租金收益率還不錯，想長期在房產(chǎn)中獲得合理的長期收益，我覺得 2026 年在核心城市或者一些大城市中，租金收益率比較高（比如超過2.5%）的房產(chǎn)，確實可以適度考慮，但也不用太著急。