2025年上海樓市十大特征

2025年，隨著上海樓市的市場結構性觸底信號日益清晰，上海樓市也呈現出了十大典型特征，今天我們來梳理一下：

第一：上海樓市存量市場特征愈加明顯。主要表現為住宅領域二手房交易套數是新房的5倍(2024年是4倍)，這個趨勢還在進一步上升，存量房交易主導愈加明顯。商辦領域出現過剩和坪效下降的情況。

第二：全面分化。新房和二手房分化、新房中區域分化、項目分化，客群分化，房企也進一步分化，市場與保障體系也分化。

第三：800萬-1200萬成為買房的尷尬價格段。2025年出現一個明顯變化是供大于求，成交整體量也在萎縮，考慮到2024年結余的庫存，壓力會更大。為什么說是尷尬價格段，在改善群體里面屬于預算有限的二次改善，這個總價段人群有消費降級的跡象，在市區里面很難找到總價匹配的舒適房源，郊區的房子又看不上，因此，很多通過二手房解決。

第四：1200萬-2000萬是表現最為優異的價格段。跟2024年相比，供給量、成交量、成交價格均有不同程度的上漲。背后的原因是好房子新規后，新產品的住房實得率明顯提升，換句話，現在120平米的住房跟過去140平米的住房實際使用面積差不多。新規后，層高品質，配套更高，因此價格小幅上調，總預算沒有增加，實際使用面積沒有下降，客戶樂意買單。

第五：高端豪宅成交量上升。主要是指5000萬以上產品，主要跟供給量大幅增長有關系，但是高端客群過度消耗跡象明顯，2025年出現了客群不足的壓力。

第六：新房去化窗口期改變。主要集中在二三季度，金九銀十規則有點失效了，四季度表現一般；

第七：一二手聯動性下降。二者量價分離，價格走勢相悖，一二手市場的割裂性這幾年越來越明顯，二手房跟新房前幾年的關聯關系已經打破，房票成為強化二者的連通器。

第八：二手房市場出現結構性觸底的跡象。二手房租售比主要集中在1.7-1.8，基本快趕上十年期國債的收益率，部分中心區域，地鐵口的極小戶型產品的租售比可以達到3-3.5%，一旦租售比超過按揭貸款利率，就是價格觸底的信號；

第九：非滬籍人士購房占比呈現上升趨勢。從客群來看，非滬籍占比上升與上海限購政策逐漸優化有直接關系，同時也看出，上海客群是全國范圍內，具備購買力韌性。

第十：住房格局上，市場體系與保障體系雙軌制跡象更為清晰。政策持續給予保障體系較大的支持，這使得上海逐漸成為新市民和新青年的友好型城市，但是剛需分流保障體系也十分明顯。

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