仲量聯行｜廣州商業地產市場2025年終回顧及2026展望

2025年，在外部不確定性仍存與國內需求溫和修復并行的背景下，跨境電商、出海配套服務、人工智能及游戲產業等新動能在廣州加速集聚，推動商業地產需求在分化中重塑。2026年，隨著各業態的供需關系與價值邏輯系統性重塑，資產將聚焦核心賽道、深耕運營效率、擁抱生態協同。

2025年，廣州甲級辦公樓市場在歷史性供應高峰（新增供應約73.9萬平方米）中持續深度調整。盡管全年凈吸納量達40萬平方米，同比顯著增長34%，但空置率仍同比上升2.0個百分點至22.9%，租金同比下跌9.7%，反映出整體供需壓力依然顯著。市場修復呈現出鮮明的結構性特征：以人工智能、數字內容、出海服務等為代表的新興行業成長為租賃市場的重要驅動力，其擴張與升級需求正引領市場走向片區企穩與品質升級的新階段。

· 供應高壓與需求分化并存

在新增供應集中入市的背景下，市場整體供過于求，租戶議價能力增強，導致租金水平承壓下行。需求端呈現分化，約90%的凈吸納量為企業自用需求，顯示租賃市場的擴張型需求仍顯審慎。

· 新興行業借勢升級空間品質

在租金回調窗口期，新興行業正以更具競爭力的成本，入駐服務更優、產品標準更高的甲級項目。過去三年中，70%面積大增的搬遷案例來自新興行業，且其對高品質的辦公載體具備明確而切實可行的升級訴求。

· 市場步入修復通道

市場正分片區逐步企穩，邁向供需再平衡。以人工智能、游戲等為代表的新興行業是核心驅動力，全年貢獻了約40%的新增租賃面積，其需求高度集中于琶洲、廣州國際金融城等規劃能級高、產業導向明確的新興商務區，帶動這些片區率先修復。

展望2026年，廣州辦公樓市場預計將迎來約80萬平方米的新增供應，供需結構性矛盾短期內難以根本緩解，租金與空置率仍將承壓。然而，市場的內生增長動能正在積蓄：

· 新興產業需求深化

隨著人工智能商業化、游戲電競、直播電商等本地優勢產業生態的加速成熟與集聚，其帶來的辦公升級與擴張需求將持續釋放，成為支撐市場去化的核心力量。

· 片區發展持續分化

市場將加速向“多中心、專業化、產城融合"的格局縱深演進。產業導向明確的琶洲西區、廣州國際金融城等新興商務區，憑借其產業集聚效應和較高的性價比，對新興企業的吸引力將進一步增強。

· 業主運營提質增效

越來越多項目聚焦空間體驗升級，緊扣新興產業的典型業務場景與員工的實際訴求，精準配置定制化服務模塊，切實助力企業提升運營效率與團隊活力，從而夯實辦公資產的長期競爭力。

2025年廣州消費市場復蘇穩健，全年社會消費品零售總額同比增長5.5%，連續第五年突破萬億元規模。全運會帶來的賽事經濟效應尤為突出，文旅消費全年規模近3,800億元，同比增長約7%，成為拉動內需的重要引擎。在這一背景下，廣州零售物業市場展現出穩健韌性與結構性升級的雙重特征。

· 空間格局與業態能級同步升級

次級商圈加速成熟，首店經濟與文商旅融合已由點狀突破邁向體系化發展。2021年至2025年10月，廣州累計引入各類品牌首店近1,800家，成為城市商業競爭力的核心支撐。

· 熱點業態引領增量吸納

在整體消費溫和修復背景下，租戶策略更趨場景化與體驗導向，戶外運動、潮玩娛樂、特色餐飲等體驗類業態持續領跑新增需求。業態結構調整疊加經營壓力影響下，整體租金同比下降8.9%。

· 零售市場步入高質量增長通道

2025年共有四個新項目相繼開業，包括聚龍灣太古里一期、K11 Select等由頭部開發商打造的標桿性商業體，標志著高端商業供應在經歷多年結構性短缺后迎來增量供給新階段。截至年底，全市優質零售物業總存量達596萬平方米，空置率穩定在5.9%的溫和水平，市場步入“重品質、強運營”的新階段。

為順應消費者行為的演變，廣州零售市場持續推動商業創新與品牌迭代。值得注意的是，餐飲業態為全年新開首店“主力”，占比超50%，且在品類和風味上愈發多元；服裝零售業態以26%的占比位居第二。

2026年，廣州零售市場在政策支持與消費升級雙重驅動下，展現出結構性復蘇的積極態勢。情緒價值驅動的消費趨勢將深化，體驗型、主題化、強互動的新業態將持續涌現。“體育+文旅+商業”融合趨勢加速，大型賽事、演唱會及電影節等文體活動持續釋放流量效應。依托本地雄厚的游戲、動漫與電競產業基礎，廣州助力傳統商圈向沉浸式、社交化體驗空間轉型。

從租賃需求端來看，隨著業態融合持續深化，時尚服飾與潮流玩具、寵物經濟與輕餐飲等跨界組合加速落地，逐步成為購物中心優化租戶結構、提升客流轉化的重要抓手。

新興商圈如白鵝潭、廣州國際金融城等將加速成型，白鵝潭萬象城、君超廣場在內的重點新項目入市將推動全市零售物業空間格局向多核化、差異化演進升級。

2025年，華南物流地產市場在消費復蘇與電商活躍的支撐下，需求端保持韌性。跨境電商在動態調整中趨于審慎，但頭部企業仍是市場租賃主力，約貢獻全年凈吸納量的50%。同時，國內電商、即時零售及第三方物流租賃需求持續發力，推動全年凈吸納量領跑全國。

· 結構性需求支撐基本盤

國內電商與第三方物流企業逐步成為主力租戶，跨境電商擴張節奏放緩，華南五市全年凈吸納量約268萬平方米，居全國前列。

· 供給高位加劇競爭壓力

全年新增供應創歷史新高，短期內去化承壓，推動租金下行與租約條件優化，租戶議價能力顯著增強。

· 市場進入成本優化窗口期

在高供應與溫和需求并存背景下，優質租戶利用窗口期積極進行倉儲網絡整合與租約優化，加速倉儲體系提質增效。

2025年，得益于宏觀邊際改善及消費活力的釋放，華南地區線上消費與即時零售保持活躍，有效帶動全省快遞業務規模持續擴張，支撐物流地產租賃需求穩步釋放。

在需求端，主流電商平臺、即時零售及第三方物流企業為核心租戶群體，其中大型租戶更強調成本管控與倉網優化，通過跨城市整合提升履約效率；受戰略調整等因素影響，部分跨境電商在華南倉儲擴張趨于審慎，新增需求放緩。

在供應端，華南五市全年非保稅高標倉新增約487萬平方米，創歷史新高。短期供給集中入市推動整體空置率上行，部分供給較大的子市場去化滯后，空置壓力突出。

供需錯配下，租戶決策更趨理性審慎，業主普遍通過下調報價、延長免租期等方式促進去化，優質租戶則借市場窗口期優化租約結構以鎖定更優成本。受此影響，全年華南市場多數城市租金跌幅超10%，且下半年下行速度有所加快。

展望2026年，隨著擴內需政策深化以及線上線下消費場景加速融合，即時零售與生鮮電商將持續釋放倉儲需求。供應預計仍處高位，空置率壓力猶存。租金整體承壓，但不同區位子市場將出現需求流動與租金分化，租戶迎來優化布局窗口期。

· 2026年，華南消費動能與電商生態仍具韌性，廣東快遞業務量常年居全國首位，疊加網購與即時零售滲透提升、國補政策延續并優化，第三方物流與國內電商的需求預計保持穩健。

· 需求增長點將聚焦商超電商新業態融合：電商平臺加速向實體消費場景延伸，布局多元自營業態；連鎖商超則積極構建線上渠道，發展即時配送。這一趨勢將催生更多城配倉儲需求，為市場提供長期韌性支撐。

· 供應端預計仍將維持高位，廣深莞佛四城2026年新增供應預計均超100萬平方米。項目間競爭將進一步加劇，租金仍面臨下調壓力，續租議價空間或將擴大。預計市場將出現明顯分化，潛在需求或將圍繞“性價比”更靈活地在市場間配置。

*本文開篇及小標題插畫部分為AI生成后二次創作