估值550億！超級獨角獸京東產發重啟IPO！

近日，京東智能產發股份有限公司（下稱“京東產發”）正式遞表港交所，美銀證券、高盛及海通國際為其聯席保薦人。這是其繼2023年3月遞表失敗后再一次嘗試上市。

京東產發背靠京東集團，此前，劉強東手下已有京東集團、京東健康、京東物流，德邦物流、達達集團（已退市）、京東工業六家上市公司，若京東產發順利上市，將成為第七家上市公司。

IPO日報注意到，作為一家超級獨角獸，京東產發管理的資產規模高達1215億元，總建筑面積2710萬平方米，在亞太地區新經濟基礎設施提供商里位列前三，在中國新經濟領域的現代化基礎設施提供商中位列前二。

此外，相比于傳統的物流地產拿地、蓋房、出租、收租，京東產發還在招股書中向我們披露了一個不一樣的物流地產模式。

張力制圖

亞太前三，中國前二

京東產發最早開始業務是在2007年，京東集團開始自建物流體系，依托著京東零售及京東物流在國內的地域擴張，京東產發建設了“亞洲一號”超大型智能倉庫，這種倉庫按照建筑及服務高標準建造，并可適配先進技術。

隨著京東集團供應鏈生態系統的布局，京東產發也積累了對商流及物流的深入洞察，這為后續服務電商和物流客戶的打下了基礎，并從2018年開始獨立運營。

在項目端，因為促進當地經濟發展及助力產業升級，京東產發能夠有效地以具競爭力的成本獲取位置優越的項目，并持續擴大資產規模。

由此，京東產發建立了一個規模龐大且優質、以高標倉為主的現代化基礎設施網絡，京東產發的園區覆蓋中國大陸29個省級行政區及境外十個國家和地區，主要在門戶城市、交通樞紐及制造中心，這種布局能夠有效地促進商品流通及產業資源部署。按建筑面積計，截至2025年9月30日，公司在境內超過90%的現代化基礎設施資產位于一線城市及其衛星城市以及二線城市。

京東產發目前還將業務版圖拓展至中國香港、新加坡、荷蘭、迪拜和東京等精選核心物流節點。

在這些優越核心的位置，京東產發并不是大規模建設通用倉庫，而是憑借京東集團積累的行業洞察，及時識別各行業垂直領域的新興趨勢及市場動態，提前進行戰略性規劃，建設適合特定垂直領域的基礎設施、智能園區，其不乏冷鏈、高標倉、屋頂光伏、智能分揀、數據貫通等現代倉儲模塊。

截至2023年年末、2024年年末及2025年9月30日，京東產發已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率超過90%，根據仲量聯行報告，該出租率高于新經濟領域平均水平約10個百分點。具體而言，于往績記錄期間，京東產發穩定運營的現代化基礎設施資產的期末平均出租率達93%。

在運營端，京東產發招商天然的底氣來自京東集團供應鏈，截至2025年9月底，基礎設施解決方案收入中來自外部客戶的貢獻達到62.5%；反之則是來自京東集團及其聯系人等“內部”客戶，這也是說京東產發是京東集團供應鏈生態系統的基石的原因。京東產發還以更智能、更精準的方式運營資產，通過專有的項目管理平臺及智能管理中心(IMC)等數字化工具，無縫整合運營，從而提升實時響應能力并減少人工成本。

在資本端，京東產發在2019年設立首只私募基金，開啟向輕資產模式戰略性轉型之路，攜手主權基金、長線基金、保險公司、地產私募股權基金和戰略合作伙伴，建立了多種投資工具。

京東產發將項目出售給公司主導設立和管理的基金及投資工具以實現資本回收，然后獲得穩健且高盈利的管理費收入以及相關基金及投資工具的利潤分成。

截至2025年9月30日，京東產發主導設立了五只核心基金、一只開發基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所上市的一只基礎設施證券投資基金。

2024年，京東產發獲得管理費收入1.97億元，2020年至2024年的年平均復合增長率高達30%。

總體來說，招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產發開發、持有或管理龐大的現代化基礎設施資產組合，包括259個物流園、20個產業園以及6個數據中心基礎設施。

根據仲量聯行報告，截至2025年9月30日，京東產發積累了龐大的現代化基礎設施資產組合，資產管理規模總額為1215億元，其中12.8%位于境外；總建筑面積為2710萬平方米，在亞太地區及中國新經濟領域的現代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。根據仲量聯行報告，公司的資產管理規模于2023年初至2025年9月30日增長了28.1%，已竣工現代化基礎設施資產的期末平均出租率超過90%，這兩項指標在同業主要參與者中均位居首位。

估值550億元

業績方面，2023年至2024年，公司實現營收分別為28.68億、34.17億，同比增長19％；同期，年度虧損分別為18.29億元、12億元。

2025年前三季度，京東產發收入為30.02億元，較去年同期的24.78億元同比增長21％；期間虧損為1.59億元，而上年同期虧損為13.75億元。

基礎設施解決方案業務是京東產發的核心支柱業務，在2023年至2024年以及2025年前三季度帶來的收入占同期總收入的比例高達91.8％、92.6％及85.4％。

報告期內，公司毛利率分別高達70.4%、69.7%和67.9%。

京東產發在招股書中解釋，毛利率下滑主要受國內投資物業公允價值持續虧損影響，同期其投資物業及持有待售的資產的公允價值虧損為18億元、16億元及9億元，該部分公允價值虧損主要受整體宏觀經濟狀況影響。

報告期內，公司經調整盈利(非國際財務報告準則指標)分別為2.605億元、5.303億元及8.23億元。

此次IPO募資，京東產發計劃用于進一步擴展在海外具戰略重要性的關鍵物流節點的基礎設施資產網絡，并建立全球人才團隊以支持海外業務擴張，提升在中國的基礎設施資產網絡的密度與質量并強化在核心地理位置及戰略物流節點的布局，提升解決方案及服務以及一般公司用途及滿足營運資金需求。

股權方面，京東產發進行了兩輪融資，在2021年完成7億美元A輪融資，在2022年完成8億美元B輪融資，投資方包括高瓴資本、華平投資、紅杉資本、貝萊德等機構。

在胡潤研究院發布《2025全球獨角獸榜》中，京東產發排名第96位，估值550億元。

目前，京東集團通過JD Property Holding Limited持有京東產發74.96%股權，劉強東通過Max Smart Limited及其他實體間接控制約77.9%的投票權。

此外，華平投資為持有京東產發股權而設立了特殊目的實體WP Entity，WP Entity和高瓴資本（Hillhouse）分別持股為6.47%，并列第一大機構股東。

記者 王瑩

文字編輯 褚念穎

版面編輯 褚念穎

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