公積金改革能救房地產(chǎn)嗎？一文揭秘公積金制度前世今生

要理解今天公積金制度的改革與探索，我們不妨回到三十多年前，看一看這個(gè)影響幾億人住房生活的制度，是如何誕生，又如何一步步演變至今的。

對(duì)90后、00后來說，買房似乎是天經(jīng)地義的事，但在上世紀(jì)90年代之前，中國(guó)城鎮(zhèn)職工的住房，大多是單位分配，而非市場(chǎng)購買。

那是一個(gè)福利分房的時(shí)代。

住房作為國(guó)家或單位的固定資產(chǎn)，以福利形式分配給職工。

聽起來仿佛是免費(fèi)的午餐，但任何福利背后，都有一張需要支付的賬單。

到了80年代末，這張賬單已讓國(guó)家和國(guó)有企業(yè)不堪重負(fù)。

企業(yè)辦社會(huì)模式下，一個(gè)工廠不僅要抓生產(chǎn)，還要管職工的住房、醫(yī)療、養(yǎng)老。

住房，成為其中最沉重的包袱之一。

1978年至1990年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積，從3.6平方米增加到6.7平方米。

雖然近乎翻倍，但住房短缺仍是普遍現(xiàn)象。更關(guān)鍵的是，為維持這一福利體系，國(guó)家每年投入大量資金建房修房，資金有去無回，形成財(cái)政上的死循環(huán)。

1991年的上海，正是這一困局的縮影。

大量產(chǎn)業(yè)工人三代擠一室，住房緊張不僅影響生活品質(zhì)，也制約城市活力。

繼續(xù)福利分房，財(cái)力不支，停止分配，民生壓力巨大。

但改革，勢(shì)在必行。

舊路難行，改革者將目光投向海外。

當(dāng)時(shí)，新加坡的中央公積金制度（CPF）因其在解決住房問題、穩(wěn)定社會(huì)方面的成效，成為亞洲范圍內(nèi)的成功范例。

1991年，上海組團(tuán)赴新加坡學(xué)習(xí)后，迅速結(jié)合本地實(shí)際，推出上海方案，成為中國(guó)住房公積金制度的雛形。

不過，這次借鑒在落地時(shí)發(fā)生了一次關(guān)鍵調(diào)整。

新加坡的CPF是一個(gè)綜合性社會(huì)保障體系，涵蓋養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等多方面，其核心是通過強(qiáng)制儲(chǔ)蓄和政府組屋配套，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

當(dāng)時(shí)的中國(guó)，最迫切的任務(wù)是啟動(dòng)住房商品化改革，為建房資金解困。

因此，中國(guó)的公積金制度在引進(jìn)時(shí)聚焦于單一目標(biāo)，就是為住房建設(shè)融資，為市場(chǎng)化改革破局。

我們借鑒了強(qiáng)制儲(chǔ)蓄機(jī)制，但由于發(fā)展階段不同，未能同步建立類似新加坡的保障房供給體系。

這一差異，也為后續(xù)發(fā)展埋下伏筆。

中國(guó)的公積金，從誕生起就注定要與市場(chǎng)化商品房體系共同成長(zhǎng)。

制度建立初期，公積金確實(shí)發(fā)揮了重要的歷史作用。

在商業(yè)銀行房貸尚未普及的年代，公積金低息貸款幫助第一批購房者邁出步伐。

通過個(gè)人繳存、單位補(bǔ)貼的方式，它以較低成本將住房責(zé)任從國(guó)家平穩(wěn)轉(zhuǎn)移給個(gè)人與市場(chǎng)，堪稱一場(chǎng)精巧的制度設(shè)計(jì)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，公積金的功能也逐漸演變。

它從一種互助性的啟動(dòng)資金，逐漸成為重要的住房金融支持工具。

其核心機(jī)制在于利率優(yōu)惠，公積金貸款利率長(zhǎng)期低于商業(yè)貸款，形成實(shí)質(zhì)性的利息補(bǔ)貼。

但在房?jī)r(jià)上漲周期中，這一優(yōu)惠的受益情況出現(xiàn)分化。

通常情況下，收入更穩(wěn)定、已有一定積蓄的家庭，如體制內(nèi)、國(guó)企職工更容易達(dá)到貸款條件，從而更充分地享受低息貸款。

而繳存基數(shù)較低、難以湊足首付的群體，其公積金往往沉淀于賬戶，使用效率有限。

與此同時(shí)，公積金繳存部分享受個(gè)稅免征政策，也使其成為單位薪酬福利的重要組成部分。

制度的初心與市場(chǎng)運(yùn)行中的實(shí)效，在時(shí)代進(jìn)程中不斷接受檢驗(yàn)。

公積金制度高效運(yùn)轉(zhuǎn)二十余年，其成功與中國(guó)城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)上行周期密不可分。

它作為一項(xiàng)關(guān)鍵制度安排，支撐了大規(guī)模城鎮(zhèn)居民的安居需求。

任何制度的生命力在于適應(yīng)變化。

當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)與住房市場(chǎng)進(jìn)入新階段，公積金的運(yùn)行機(jī)制也迎來新的議題，如何提升資金使用效率？如何更好覆蓋新市民、青年群體？如何支持租購并舉的住房體系？

近年來，從提高貸款額度、放寬提取條件，到支持租賃消費(fèi)等，公積金的改革步伐持續(xù)加快。

這正是制度與時(shí)俱進(jìn)、回應(yīng)新需求的體現(xiàn)。

回望公積金三十余年歷程，它既是一項(xiàng)具有歷史創(chuàng)造性的制度安排，也是中國(guó)住房體系從計(jì)劃走向市場(chǎng)的重要橋梁。

它身上帶著特定發(fā)展階段的選擇印記，也承載著億萬家庭的安居期待。

理解這段歷史，有助于我們更全面地看待今天的改革。

制度是時(shí)代的產(chǎn)物，也必隨時(shí)代而進(jìn)化。

公積金的未來，仍將與普通人家的居住夢(mèng)想緊密相連。