透視丨千億負(fù)債壓頂，黑石入局能否拯救新世界發(fā)展？

1月29日，彭博社援引知情人士消息稱，美國黑石集團(tuán)正與新世界發(fā)展的控股股東周大福企業(yè)深入談判，擬收購鄭氏家族所持核心股權(quán)，若交易成行，黑石將成為新世界發(fā)展最大股東，這家扎根香港近半世紀(jì)的老牌房企或迎來控制權(quán)更迭。

受此消息提振，新世界發(fā)展1月29日收漲7.01%，報11.13港元，本月累計(jì)漲幅已達(dá)53%；當(dāng)日公司債券價格同步上漲，永續(xù)債漲幅在2.75個點(diǎn)以上。

針對傳聞，新世界發(fā)展迅速發(fā)布公告回應(yīng)，確認(rèn)周大福企業(yè)確實(shí)收到潛在投資者就投資事宜的接洽，但明確目前未與任何投資方就投資金額、形式等達(dá)成協(xié)議，亦不保證相關(guān)交易最終落地。

截至目前，周大福企業(yè)持有新世界發(fā)展45.33%股權(quán)，是絕對控股股東，而黑石擬收購的股權(quán)比例及最終作價仍處于未知狀態(tài)。

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新世界債務(wù)困局難解

值得注意的是，新世界發(fā)展與黑石的接觸并非首次。

2025年8月便有傳聞稱，新世界發(fā)展正與黑石洽談一筆25億美元的融資方案，可能涉及優(yōu)先股/普通股投資，甚至是聯(lián)合私有化，此消息一度引起公司股票飆漲超過20%。不過，此后新世界發(fā)展同樣澄清尚未收到相關(guān)收購要約。

時隔5個月，新世界發(fā)展再傳出控制權(quán)出讓的消息，背后是其難以破解的債務(wù)困局。作為香港負(fù)債較重的開發(fā)商之一，該公司近年深陷流動性壓力，即便全力推進(jìn)減債動作，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)仍不容樂觀。

數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月30日止財(cái)年，新世界發(fā)展資產(chǎn)合計(jì)4202.65億港元，負(fù)債合計(jì)2135.28億港元，其中長期借款達(dá)1439.42億港元，綜合債務(wù)凈額1201億港元，凈負(fù)債比率58.1%。盡管公司此前表示已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，并推出“減債七招”自救，但經(jīng)營端的疲軟持續(xù)加劇債務(wù)壓力。

為緩解流動性緊張，新世界發(fā)展2025年密集推進(jìn)債務(wù)處置與融資動作。其中，去年6月公司與銀行達(dá)成882億港元再融資協(xié)議，9月獲德銀等機(jī)構(gòu)授予59億港元貸款；進(jìn)入11月，還推出了規(guī)模高達(dá)19億美元的債券交換要約方案，最終僅實(shí)現(xiàn)71.7%的參與率，合計(jì)削債約11.67億美元。

與此同時，新世界發(fā)展也在加速資產(chǎn)處置。彭博報道指，該公司計(jì)劃在2026年6月底財(cái)年完結(jié)前，出售至少一項(xiàng)資產(chǎn)，其中包括香港核心資產(chǎn)，旨在達(dá)成全年270億港元的銷售目標(biāo)，并產(chǎn)生正向現(xiàn)金流。但市場反應(yīng)冷淡，阻礙了其剝離其他項(xiàng)目計(jì)劃。

此前彭博報道也提及，新世界潛在出售的資產(chǎn)包括瑰麗酒店集團(tuán)，此外曾考慮出售位于杭州、深圳及上海的K11項(xiàng)目。而出售資產(chǎn)進(jìn)展緩慢，主要在估值方面有分歧，包括旗下香港K11 Art Mall洽售討論已超一年。

不僅如此，香港11 SKIES項(xiàng)目遭遇困境，進(jìn)一步加劇了新世界發(fā)展的資金壓力。這個總投資超200億港元、旨在打造機(jī)場型文旅地標(biāo)的綜合體，目前出現(xiàn)大規(guī)模租戶撤離，周大福珠寶、優(yōu)衣庫、Y-3、六福珠寶等知名品牌相繼解約。受項(xiàng)目估值調(diào)整影響，在2025財(cái)年新世界已為此計(jì)提27億港元減值虧損。

同時，11 SKIES項(xiàng)目與香港機(jī)場管理局的租約約定，新世界須在2028-2066年期間，每年支付項(xiàng)目總收入的30%，最少要繳納18億港元保證租金，后續(xù)運(yùn)營及資金壓力持續(xù)加大。甚至有消息稱，香港機(jī)管局與新世界至今未就該項(xiàng)目達(dá)成新協(xié)議，機(jī)管局正考慮自行對外接洽潛在買家。

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黑石入局：困境資產(chǎn)布局的必然選擇

在新世界發(fā)展亟需“輸血”的背景下，黑石集團(tuán)的入局并非偶然，這是其全球不動產(chǎn)布局及困境資產(chǎn)投資策略的延續(xù)。

作為全球最大另類資產(chǎn)管理公司，截至2025年四季度，黑石管理資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)到1.27萬億美元，同比增長13%。該公司的核心優(yōu)勢在于捕捉不動產(chǎn)資產(chǎn)價值，在市場周期底部抄底優(yōu)質(zhì)困境資產(chǎn)，通過重組運(yùn)營后實(shí)現(xiàn)增值退出，尤其擅長將實(shí)體資產(chǎn)與金融市場高效結(jié)合，依托REITs等工具盤活資產(chǎn)。

其中，亞洲市場是黑石不動產(chǎn)布局的重點(diǎn)。自2013年以來，黑石在日本收購的不動產(chǎn)資產(chǎn)價值達(dá)160億美元，2024年底更是以26億美元收購東京花園露臺紀(jì)尾井町，創(chuàng)下外資在日本不動產(chǎn)投資的規(guī)模紀(jì)錄，該項(xiàng)目涵蓋超甲級辦公樓、住宅、酒店等多元業(yè)態(tài)。

而從投資邏輯來看，黑石此次洽購新世界，大概率看中其核心地段資產(chǎn)的長期增值潛力，以及香港房地產(chǎn)市場的底部布局機(jī)會。

僅在物業(yè)發(fā)展層面，2025財(cái)年，新世界發(fā)展在香港的應(yīng)占合約銷售約110億港元，同時持有應(yīng)占樓面面積約714萬平方呎的土地儲備，其中物業(yè)發(fā)展應(yīng)占樓面面積約338萬平方呎；此外，其位于新界有待更改用途的應(yīng)占農(nóng)地土地面積約1500萬平方呎。在內(nèi)地市場，公司年銷售人民幣140億元，大灣區(qū)項(xiàng)目成為貢獻(xiàn)主力。

物業(yè)投資層面，2025財(cái)年新世界發(fā)展在香港錄得投資收入32.34億港元，內(nèi)地投資收入也有18.21億港元，并在多個地方布局寫字樓、購物中心、酒店等業(yè)態(tài)。

對于黑石而言，若能完成控股新世界發(fā)展，可通過重組優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營效率，挖掘資產(chǎn)價值。而新世界發(fā)展不僅能因黑石的入局帶來急需的流動性，后者的專業(yè)運(yùn)營能力也有助于盤活11 SKIES等困境資產(chǎn)，緩解債務(wù)壓力。但控制權(quán)旁落外資，意味著鄭氏家族深耕多年的產(chǎn)業(yè)版圖迎來重大調(diào)整，也將改變公司長期發(fā)展戰(zhàn)略。

此次潛在交易，既是新世界化解債務(wù)困局的重要嘗試，也是外資布局香港房地產(chǎn)市場的重要信號，其最終走向不僅關(guān)乎鄭氏家族與兩家企業(yè)的未來，也將為香港房企困境突圍提供新的參考樣本。

若交易成行，將是自1997年亞洲金融危機(jī)后，外資首次通過控股老牌港企深度介入本地市場，可能引發(fā)其他國際資本跟進(jìn)。