未來10年，房子是“黃金價”還是“蔥價”？金融專家“7字”概括

如果把時間倒推到2021年樓市頂峰期，估計那個時候沒有幾個人說房子不值錢。

即便房貸利率提升到5-7%，當時買房的人仍絡繹不絕，數(shù)千人搖幾十套房的現(xiàn)象很是普遍。因為在他們看來，200萬買的房子，三五年后可能要賣300萬、400萬了。

然而，隨著樓市調控加碼，“三道紅線”讓玩高周轉的開發(fā)商捉襟見肘，為了活下去，打折賣房成為一眾房企此后幾年的主旋律，從而帶動整個市場重心不斷下移。相比前期高點，很多房子的價格都跌去了一半。

現(xiàn)在的問題是，我們的樓市進入深度調整足足超過4年，接下來是繼續(xù)調整，還是觸底反轉呢？

對于這個問題，從目前網上的爭論看，主要分為兩大類：

一類是房價仍舊會繼續(xù)調整。理由是，2025年的新生兒已經跌破800萬了，現(xiàn)在的90后、00后又比較佛系，加上樓市庫存多，樓市繼續(xù)調整的概率大。而且喊出“現(xiàn)在進去買房抄的不是底，很可能抄在半山腰”。

另一類觀點則截然相反。在他們看來，今年就是房價觸底的最后一年，正常情況下，一二季度底部整固，三四季度就應拐頭向上了。理由似乎也很充足：

一方面是因為房地產調控政策轉向，從過去的抑制，到現(xiàn)在明確提出要“著力穩(wěn)定房地產”。另一方面，明確承認房產的金融屬性，房價調整到現(xiàn)在差不多了，再下跌就可能出現(xiàn)金融風險。典型的風向標做法如：

天津不允許銷售價格波動10%，實際超過5%就要審批，基本上都不給通過了；購房首付款原則上調整到不低于15%，地方還可以下調。商業(yè)房首付款由50%下調到30%。

試想，如果管理層還任由房價繼續(xù)下跌，根本就不可能把首付款調這么低，否則，一旦跌破首付款，購房者完全可以把房子甩給銀行，系統(tǒng)金融風險不更大？

所以，在看多樓市的人看來，無論是從政策面，還是市場面，樓市調整已接近尾聲，企穩(wěn)反轉的拐點已經出現(xiàn)。

當然，對于這樣一個開放性問題，網友們即便辯論一天一夜也未必說服對方。道理很簡單，由于各自所站的立場不同，難以看清事情的全貌。這就讓一些購房者或者房產持有者犯難了：

準備買房的人，擔心后面如一些商人說的“未來房價如蔥”；打算賣房變現(xiàn)的人，又擔心萬一像當下的黃金漲那么猛，賣早了豈不后悔？

那么，如果說普通人看不清趨勢，那些專業(yè)領域的專家應該比很多人都有資源優(yōu)勢，他們的觀點或許能給我們一些啟發(fā)。未來10年，房子到底是“黃金價”還是“蔥價”？下面我們來看看這位北大金融專業(yè)畢業(yè)、有著“私募魔女”之稱的專家分析。

根據(jù)第一財經1月28日報道，這位金融專家叫李蓓，目前是半夏投資創(chuàng)始人。在她看來，半年內，地產或出現(xiàn)“十年一遇的機會”，這7個字算是回答了前述大家爭論不休的問題。她之所以這么堅定看好未來的房產，文章也說了，主要有3個原因：

1.租金匯報與邊際融資成本已經匹配，行業(yè)的基本面已出現(xiàn)邊際改善；

2.供給側出清、總量周期性回升等因素；

3.2021年至今，調整幅度達到全球泡沫破裂調整的中位數(shù)時長，各項調整指標包括二手房價超過了調整平均數(shù)。

在她看來，基于以上研判，結合目前香港樓市的回升情況，她預計房地產的拐點應在半年內出現(xiàn)，當然，如果有進一步的重磅政策出來，這個時間可能還會提前。

她最終得出的結論是，行業(yè)在逐步見底之后，將面臨十年級別回升周期。

如何理解專家的分析呢？翻譯成白話是：

別說什么蔥價不蔥價，半年內就是市場的底部，市場不會再跌了，未來10年房價只高不低，整體應是一個向上趨勢。從這個角度而言，目前的市場不就是“黃金坑”嘛，現(xiàn)在買房不是賠不賠的問題，而是賺多少的問題。

實際上，不止這位北大才俊看好接下來的房地產市場，中國金融四十人論壇（CF40）在1月26日發(fā)布的宏觀政策報告也顯示，2026年為房地產下行周期的最后一年。言外之意，起碼明年應進入新的上升周期。

那么，專家李蓓們的說法靠譜嗎？在房君看來，房地產一直遵循“短期看政策，長期看需求”規(guī)律，簡要分析一下或可看出接下來樓市的發(fā)展趨勢，包括3個方面：

一是需求端。根據(jù)中指研究院最新測算，十五五期間我國的住房需求量包括3個部分：

1.新增城市人口（城市化），城市化率每年增加0.7%，5年新增城市人口3650萬人，這部分人口需要大概16.1億平米；

2.改善需求，5年每人共增加2.1平米，這部分需求為20.3億平米；

3.預計拆遷帶來的住房需求為13.4億平米。

可以算出近5年住房總需求約49.8億平米。

由此可知，以上住房需求是基本盤，這跟我們目前說的出生人口下降其實沒多大關系，起碼5年，甚至10年都影響不大。按照目前每年的住房供應水平，大概消化得大差不差，剩余需求部分由二手房市場補足即可。

二是政策端。主要看2個：

1個是調控政策。目前都是以松綁促樓市回暖為主，此前房君就說了，需要一個大招來徹底扭轉市場預期（一線城市全面放開限購或者房企債務監(jiān)管出清，二者出一個就是標志）。

真是巧哈，1月28日財聯(lián)社就報道，多家房企表示，已不被要求每月上報“三條紅線”指標。要知道，2021年樓市高潮被調控下來就是使出的“三道紅線”殺手锏。這可是重大政策轉向哦，意味著房企債務監(jiān)管風險解除，房企資金壓力減輕后，打折賣房或就不那么急迫了，關注樓市的人應充分重視這個信號（其實這幾天房地產股票已經連續(xù)出現(xiàn)異動）。

2貨幣政策。這個就不多說了，2025年貨幣供應M2增速達到8.5%，增速基本是從年頭漲到年尾，央行也說2026年要實施適度寬松的貨幣政策。黃金都漲成那樣了，毫無疑問，為發(fā)展經濟計，貨幣供應只多不少。水滿則溢，什么原材料、大宗商品都漲價，房企在沒那么大償債壓力下，收回折扣、甚至漲漲價，以提高一下利潤其實都是正常行為。

三是市場端。看幾個信息點吧：

1.根據(jù)中原地產研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至到1月20日，26個重點城市的二手房成交量同比上漲21%，像四大一線城市以及杭州、成都、南京、天津、廈門等核心城市，其市場回暖明顯，現(xiàn)在基本是一周比一周成交量高；

2.機構數(shù)據(jù)顯示，跌了28個月的香港樓市，房價已從2025年6月開始連續(xù)上漲，目前已經漲了5個月。市場目前比較一致的研判認為，2026年香港房價還會漲10-15%。

3.根據(jù)21世紀經濟1月27日報道，從2026年開年以來，重點40城成交持續(xù)上漲，其中一二線城市二手房成交量亮眼，而且根據(jù)記者的調研，出現(xiàn)多個城市二手房議價空間明顯收窄，一些優(yōu)質房源甚至需要加價購買。

4.繼上海二手房掛牌量連續(xù)9個月下降后，北京二手房掛牌量也開始明顯下降。數(shù)據(jù)顯示，截至1月27日，北京二手房掛牌量從2025年9月份的14.3萬套降至12.5萬套，凈減少1.7萬套。原因除了成交掉因素外，那就是賣家預期轉變，陸續(xù)撤下房源暫不賣了。

看了這些數(shù)據(jù)，應該不需要再多解釋什么，市場真在發(fā)生徹底的轉變，或許還沒輪到你的城市，或許還沒輪到你的板塊和小區(qū)，但已出現(xiàn)的風向標政策和城市異動，我們不能視而不見。

當然，這里不是勸大家都去買房，專家的分析也只是一家之言，何況每個人的情況參差不齊。但無論如何，未來10年，房子都不可能是一些偏激論調所說的“蔥價”，至于是不是“黃金價”，雖然說大趨勢是觸底反轉，但應還要結合是不是人口凈流入量可觀的城市、地段是不是板塊核心、產品是不是優(yōu)質等因素，絕不可一概而論。

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