瑞銀最新調(diào)研：26年房價預(yù)期如何？

瑞銀發(fā)布了最新的一個調(diào)查報告（調(diào)查發(fā)生在25年10月底-11月中旬），文章顯示中國人對房價的態(tài)度發(fā)生了一些轉(zhuǎn)變，還是很有參考意義的。

圖1顯示，居民購房意愿雖略有回暖，但整體仍處于低位。在當(dāng)前租房群體中，有35%的人表示未來更傾向于購房而非繼續(xù)租房，較2025年4月的27%有所提升。

與此同時，賣家的售房意愿也在增強(qiáng)——17%的現(xiàn)有業(yè)主計劃在未來1-2年內(nèi)出售房產(chǎn)（2025年4月這一比例為10%），這與近期中國二手房掛牌量回升的趨勢相吻合。

這兩個數(shù)據(jù)（一個是買家購房意向增強(qiáng)，另一個是賣家售房意向增強(qiáng)），其實都代表著買賣雙方都接受了市場的教育，彼此妥協(xié)成交概率加大。

租房者購房意向增強(qiáng)，是因為房價回調(diào)后，泡沫已經(jīng)消減大半，作為剛需在可以容忍部分虧損的前提下，有了購房動機(jī)。顯然，隨著房價之后進(jìn)一步下跌，泡沫逐漸縮小，真正的剛需會逐漸涌現(xiàn)出來。

賣家售房意向增強(qiáng)，其實很容易理解，因為房價下跌（至少是不漲）已經(jīng)成為共識。過去很多年形成的“買房抗通脹”預(yù)期，最近幾年也逐漸打破了。

圖3顯示，低能級城市（如三線及以下）的居民情緒反而好于高能級城市，主要原因是前期三線城市房價跌幅較快，而近期則輪到一線城市加速下行。由于一線城市房價在居民總財富中占比較高，其下跌對整體財富感受的沖擊更大，因此高能級城市居民的情緒更為悲觀。不過，瑞銀也指出，三線城市情緒的改善仍較為脆弱，其持續(xù)性有待進(jìn)一步觀察。

大多數(shù)居民都是比較短視的，過去幾個月房價上漲，對未來就有信心；過去幾個月房價下跌，對未來就沒信心。大家總說散戶在A股追漲殺跌，其實在樓市體現(xiàn)的更明顯。

一線城市在25年下半年是有一個補(bǔ)跌的趨勢，特別是去年8~11月這幾個月，每個月環(huán)比都下跌1.2%左右，跌幅是快于大盤的。“一線城市永不跌”這個謠言早就被打破了，任何一個資產(chǎn)，只要被高估了，都會下跌。

圖4顯示，超過半數(shù)受訪者（53%）表示，過去六個月其所在社區(qū)的房價出現(xiàn)下跌，這一比例較2025年4月的46%進(jìn)一步上升，并刷新歷史紀(jì)錄。其中，一線城市的跌幅感知最為突出——62%的一線城市受訪者報告房價下跌，顯著高于2025年4月的44%。此外，78%的受訪者稱所在社區(qū)房價已從歷史高點(diǎn)回落，雖較2025年4月約80%的峰值略有下降，但仍維持在高位。

官方數(shù)據(jù)印證了這一趨勢：截至2025年12月，70個大中城市新房、二手房平均價格較峰值分別下跌超12%、21%；部分城市的實際回調(diào)幅度更大。

我覺得之所以新房更抗跌，有三方面因素影響：

（1）現(xiàn)在房子整體過剩，但是好房子（主要是2015年之后的小區(qū)）數(shù)量還是不足的。當(dāng)商品供大于求時，“核心資產(chǎn)”跌幅肯定要慢一些。需求越少，越會往核心資產(chǎn)靠攏。

（2）過去新房限價，所以價格本來就是認(rèn)為壓低的，給了一定的安全墊。

（3）開發(fā)商為了賣房，通過提高容積率、送家電等形式變相降價，這部分降價幅度沒有在價格上反映出來。

在報告房價下跌的受訪者中，39%表示下跌降低了購房意愿（主要擔(dān)憂未來繼續(xù)降價），這一比例高于將下跌視為“抄底機(jī)會”的29%（盡管29%已經(jīng)較2025年4月的17%有所回升了）。

展望未來，42%的受訪者預(yù)計2026年底前房價將繼續(xù)下跌，這一比例與2025年4月、2024年9月調(diào)查結(jié)果一致，且顯著高于預(yù)計上漲的比例（19%）。悲觀依舊是主旋律，只不過悲觀情緒略有減輕了。

在預(yù)期房價續(xù)跌的群體中，35%認(rèn)為未來跌幅將不足10%，47%預(yù)計跌幅在10%-20%之間。超半數(shù)受訪者（51%）判斷房價將在2026年觸底（其中25%認(rèn)為上半年、32%認(rèn)為下半年），另有34%預(yù)計觸底時間將延至2027年或更晚。

顯然，大部分人預(yù)期房價跌幅在20%以內(nèi)。說實話，還是比較樂觀的。我覺得除非經(jīng)濟(jì)能夠有輕微好轉(zhuǎn)（以房租為指標(biāo)，同比能夠上漲1~2%），那么20%以內(nèi)的跌幅還可以期待。

圖6顯示，超過半數(shù)（52%）的受訪業(yè)主表示，當(dāng)前房產(chǎn)市值已低于其購入成本，處于賬面虧損狀態(tài)——這一比例較2025年4月的47%小幅上升；仍有36%的受訪者保持賬面盈利。最新調(diào)查顯示，所有城市能級的業(yè)主在凈值口徑下均出現(xiàn)賬面虧損。其中，一線城市的虧損面擴(kuò)大最為顯著：報告虧損的受訪者比例從4月的37%大幅升至55%（上升18個百分點(diǎn)），直接反映了近期一線房價的加速下行；二線城市、三線城市的虧損面增幅相對溫和，分別較4月擴(kuò)大9個、3個百分點(diǎn)。

考慮到住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的50%–60%，瑞銀指出，調(diào)查中體現(xiàn)的疲弱房價預(yù)期將持續(xù)壓制居民消費(fèi)——畢竟房產(chǎn)價值縮水會直接削弱家庭的財富感和消費(fèi)信心。此外，盡管房貸利率已下調(diào)，但居民的房貸償付壓力并未實質(zhì)緩解：受訪者平均將月收入的27.1%用于償還房貸，略高于2025年4月的26.5%和2024年9月的25.7%，背后主要是收入增長放緩所致。

大家的房貸只占月收入的四分之一嗎，比我想象中低很多呀。。。

瑞銀表示，賬面虧損擴(kuò)大與債務(wù)負(fù)擔(dān)高企的疊加效應(yīng)，將進(jìn)一步制約居民消費(fèi)。盡管近期股市反彈可能為部分持有股票且獲得正收益的家庭提供有限的對沖，但這種緩沖作用并不普遍，畢竟多數(shù)家庭的資產(chǎn)配置仍以房產(chǎn)為主，股市的“財富效應(yīng)”難以覆蓋房產(chǎn)貶值帶來的負(fù)面影響。

我給大家看幾個數(shù)據(jù)，大家就明白了為什么股市無法代替樓市：全國樓市的總市值是300萬億，股市才120萬億。而且，樓市的分布是均勻的，大多數(shù)家庭都持有；股市的分布是不均的，少部分人持有了大部分財富。兩者價值上漲和下跌帶來的財富效應(yīng)（高度和廣度），肯定是不一樣的。

那么哪些措施可以提升購房者、持房者信心？

圖10顯示，要提振購房者與持房者的信心，受訪者普遍認(rèn)為更低的房貸利率、更低的首付比例要求、工資上漲以及更快的經(jīng)濟(jì)增長是最關(guān)鍵的因素——這也意味著，仍需通過進(jìn)一步的穩(wěn)增長政策與房地產(chǎn)寬松措施來落地這些訴求。

瑞銀預(yù)計，中國央行將在2026年下調(diào)政策利率10–20個基點(diǎn)，進(jìn)而帶動房貸利率再下降30–40個基點(diǎn)；針對房貸的進(jìn)一步財政補(bǔ)貼仍有出臺可能，但目前面臨多方面政策約束（說白了，財政缺錢。我在知識星球分析過了，銀行沒有危險，上面對地產(chǎn)態(tài)度就不會好轉(zhuǎn)）。

此外，一線城市（尤其是上海、北京）有望進(jìn)一步放松購房限制。但是這種政策，我覺得只對成交量有用，對成交價作用不大。

總體來看，中國房地產(chǎn)下行周期預(yù)計將持續(xù)至2026–2027年，但2026年房地產(chǎn)銷售與投資的跌幅將小于2025年（預(yù)測2026年分別下降5–10%，而2025年降幅為9%/17%），對經(jīng)濟(jì)增長的拖累也將有所減輕。

最后說一下，從官方數(shù)據(jù)來看，總體房價指數(shù)是回到了10年前。其中一線城市的房價指數(shù)回到2016-2017年之間，二線城市的房價指數(shù)回到2015-2016年之間；三線城市的房價指數(shù)回到2010年之前。

如果按照瑞銀的調(diào)研估計，2026年再下跌10%，一線城市房價就將來到2015-2016年之間；二線城市房價則在2012-2013年之間。

目前已經(jīng)有52%受訪者表示購買的住房出現(xiàn)了賬面虧損（如果考慮到資金成本則更高），如果再跌10%，估計大部分人在房產(chǎn)上都是虧錢的狀態(tài)了。

我的知識星球（譚談財經(jīng)），內(nèi)容包括：

（1）房產(chǎn)、金融、時政、職場和社會思考等領(lǐng)域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學(xué)習(xí)資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產(chǎn)和金融周報各一篇，分析未來房產(chǎn)走勢&有價值的投資領(lǐng)域

（4）每日最新各類有價值的金融數(shù)據(jù)、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產(chǎn)、投資、生活，集思廣益、提升認(rèn)知