人口對樓市很重要

前幾天發(fā)布了很多數(shù)據(jù)，其中有房地產(chǎn)及相關(guān)的數(shù)據(jù)。

2025年房地產(chǎn)開發(fā)投資下降17.2%。全國新建商品房銷售面積8.81億平方米，下降8.7%；新建商品房銷售額8.39萬億元，下降12.6%。

從這一行簡單的數(shù)據(jù)可以看出不少信息：
一是房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑；
二是新建商品房銷售面積跌破10億平方米，商品住宅銷售面積就更少了；
三是商品房銷售額下降速度大于銷售面積的下降速度，說明房價依然在下跌。

但另一項數(shù)據(jù)更引起我的關(guān)注，這項數(shù)據(jù)或許對房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟的諸多方面都會產(chǎn)生更加深遠(yuǎn)的影響，這個數(shù)據(jù)就是人口數(shù)據(jù)。

2025年末全國人口14.05億人，比上年末減少339萬人。而這已經(jīng)是連續(xù)第4年的人口負(fù)增長了。2022年國內(nèi)人口出現(xiàn)了首次負(fù)增長，當(dāng)年減少了85萬人。緊接著的2023年及2024年國內(nèi)總?cè)丝诜謩e減少了208萬人和139萬人，而2025年總?cè)丝跍p少達(dá)到339萬人，減少幅度在擴大。

根據(jù)國際上其他國家的經(jīng)驗來看，總?cè)丝谝坏┻M(jìn)入負(fù)增長，在短時間是很難逆轉(zhuǎn)的。這一規(guī)律似乎在我們這里也是難以避免的。

與此同時，人口老齡化的情況進(jìn)一步加劇。2025年末，60歲及以上人口占比23.0%，其中65歲及以上人口占比15.9%。60歲及以上的人口占比已經(jīng)到了23%。
而當(dāng)60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒戎爻^30%的話，人口老齡化就重度老齡化。我們似乎離這個也不是太遠(yuǎn)了。

毫無疑問，總?cè)丝跍p少及人口老齡化加劇對未來房地產(chǎn)市場的整體影響是不利的。人口是住房需求的基石，人口負(fù)增長必然會導(dǎo)致住房總體需求的減少。而在目前住房供應(yīng)不成問題的情況下，住房需求減少對房價肯定是造成較大的壓力。這其實也是近幾年來房價持續(xù)走低的核心原因之一吧。而且這個影響會是非常長期的，要做好長期的心理準(zhǔn)備。

當(dāng)然，國內(nèi)市場很大，城市發(fā)展差異性也比較大。未來不同城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展會有所差異，房價走勢分化也基本上是必然的。超級大城市的房地產(chǎn)市場或許仍有發(fā)展空間，但大多數(shù)城市的房價恐難再有普漲行情了。