房貸斷供之后

急脾氣的人直接跳到最后一部分看。

關(guān)于斷供之后，我只說我知道的事情，這里面有些環(huán)節(jié)不太符合某些律師的觀點(diǎn)，也就是說，律師在說規(guī)則，但是我在說實(shí)際情況。按道理，一切按照規(guī)章制度走，但是實(shí)際上，具體操作總是會(huì)出現(xiàn)一些靈活的細(xì)節(jié)。然后另外還有一個(gè)重要的問題就是，我說的這個(gè)實(shí)際情況，并不代表以后也會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)的保持這個(gè)情況。以后可能會(huì)更寬松，也可能收的更緊，都無法預(yù)測(cè)。

第一個(gè)問題，斷供之后，就目前的情況，有些銀行是不收房子的。我做的斷供群里，反饋上來的情況五花八門，有人第一年斷供第二年法拍，中間差不多就是一年時(shí)間，真的是飛快。但是也有人說，他斷供三年了，銀行沒找他，就那么斷著。也沒人催債，更沒人凍結(jié)賬號(hào)。

這個(gè)情況我也可以略微解釋一下。因?yàn)橹般y行訴訟之后，是把這些房子作為不良資產(chǎn)賣給投資公司，然后投資公司再去執(zhí)行法拍環(huán)節(jié)。銀行和投資公司的成交價(jià)格不好說，但是高不了。銀行要流動(dòng)資金，投資公司要盈利。對(duì)于銀行來說，資金回籠再進(jìn)入市場(chǎng)是至關(guān)重要的，所以有時(shí)候我們可以在京東法拍那里看到銀行兩折價(jià)格處理不良資產(chǎn)。當(dāng)然這是極端情況，銀行也不是總兩折，他們會(huì)評(píng)估每一個(gè)不良資產(chǎn)的價(jià)值。

但是這兩年出現(xiàn)一個(gè)情況，就是房?jī)r(jià)瘋狂下行，導(dǎo)致之前購買法拍的那些公司，沒有掙到錢，甚至還有虧的。進(jìn)一步所以，那些公司火速 撤離市場(chǎng)。但是銀行不能撤離啊，他們又不想走長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間去法拍，所以有些銀行干脆不再收房子，也不再訴訟。

這樣一來，斷供以后的路徑就會(huì)出現(xiàn)很多種可能性。第一，銀行訴訟最后法拍，法拍的錢夠還款，以及不夠還款，這是兩種可能。第二，銀行不訴訟，給你辦理延期，希望你在未來某一天能繼續(xù)供，又或者等著國(guó)家政策，指示他們未來的行動(dòng)。第三，銀行不訴訟，直接和斷供人協(xié)商賣房還款，同樣，這個(gè)結(jié)果又分還清以及不能還清兩種。當(dāng)然還有第四種情況，就是市場(chǎng)上還有一批雀魂的中介活動(dòng)，他們會(huì)幫你做債務(wù)重組，說白了就是拆東墻補(bǔ)西墻，借新債還舊債。

我說的這些細(xì)節(jié)有些可能不合規(guī)，也有一些情況只會(huì)出現(xiàn)在特定地區(qū)特定銀行，所以希望大家對(duì)我保持寬容一些。

第一種情況， 法拍，周期不確定，以前是三年半左右，現(xiàn)在出現(xiàn)了一年的周期。坐標(biāo)石家莊。這個(gè)順序是，起訴，審判，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。到這里，如果有賬號(hào)凍結(jié)這個(gè)操作就要凍結(jié)了。在這個(gè)環(huán)節(jié)之前，銀行是不能凍結(jié)賬號(hào)的，但是它可以降低信用額度之類相關(guān)操作。賬號(hào)凍結(jié)的同時(shí)，房子也會(huì)凍結(jié)。但是如果負(fù)債人好好溝通愿意配合，住到房子賣掉也是沒問題的。如果還有剩下的款項(xiàng)沒有結(jié)清，就是還有欠款。一般來說銀行不會(huì)繼續(xù)追討，按照壞賬處理，走終本執(zhí)行。凍結(jié)的銀行卡如果沒有錢，半年以后一般會(huì)解封。注意，這里從理論上說，銀行是可以跟蹤銀行賬號(hào)并且不斷執(zhí)行的，但是我看到的銀行情況是不會(huì)對(duì)賬號(hào)進(jìn)行過多的搜刮。但是！并沒有觀察到被執(zhí)行人名下有其他財(cái)產(chǎn)的情況，就是沒有看到過名下有其他房子或者車子的情況，因此不確定會(huì)不會(huì)因?yàn)槟骋惶追孔訑喙┌衙缕渌孔右矆?zhí)行了。從道理上看是會(huì)的，但是我沒看到這種情況，大部分都是唯一的一套房，執(zhí)行了就算了。

最后補(bǔ)一句，法拍之后一般會(huì)給房主留一年的租金，便于房主過渡。在石家莊也就是會(huì)留出一兩萬塊錢這樣，保證短期生活。

第二種情況，辦理延期。 銀行給欠債人辦理延期，其實(shí)就是覺得房子收走也不能回本，緩一緩等等政策看看再說。大家其實(shí)都是這個(gè)態(tài)度。當(dāng)年兩百萬買的房子貸款少說一百二十萬，就算還了幾年，估計(jì)還剩下起碼八十萬債務(wù)。但當(dāng)年二百萬的房子，現(xiàn)在也就還能賣六十萬就不錯(cuò)。當(dāng)然，從銀行的角度看，如果能收回六十萬，那還真是算不錯(cuò)的，畢竟銀行要的是流通性。但是約束銀行的不是只有流通性，還有合規(guī)性。如果大批量房子都按照這個(gè)風(fēng)格處理，國(guó)家必然要問責(zé)，起碼是從四大行開始。所以……銀行方面有時(shí)候更傾向于延期。因?yàn)檠悠谑莻€(gè)合規(guī)的操作，不會(huì)承擔(dān)任何責(zé)任。

但是延期也有問題，我見過的最差的延期就是每個(gè)月仍然需要還需要還兩千塊錢利息的，具體哪個(gè)銀行不知道。而我見過最好的延期是農(nóng)業(yè)銀行的，三年延期一分錢不用給，三年以后重新計(jì)算利息。感覺這個(gè)比較有誠意，至于有沒有坑就不知道了，合同我也沒看到。

第三種情況，房主配合賣掉房子，錢給銀行。剩下的錢，銀行不再追討，征信不記錄。這種事情只會(huì)發(fā)生在股份銀行，銀行越小越有可能出現(xiàn)這種情況。這個(gè)消息是一個(gè)律師告訴我的，這個(gè)律師是幫銀行處理不良資產(chǎn)的，他說的意思是，賣掉房子，銀行不會(huì)再追償。但有沒有其他附加條件我就不好說了，尤其是針對(duì)一些規(guī)模比較小的股份制銀行，是可以朝著這個(gè)方向商量的。

也挺好，折騰這幾年，虧了很多錢，但起碼賬號(hào)信用一切正常，以后還可以用自己的卡。以前走錯(cuò)的路也算承擔(dān)了應(yīng)該的損失，以后可以重新開始。人生還有幾十年，可以繼續(xù)掙錢可以平安度過。

其他的律師也給我反饋了大體相似的情況，不過也同樣見過提出奇怪要求的負(fù)債人。有個(gè)當(dāng)事人要求銀行免除利息，免除罰息，讓他繼續(xù)還款保留房產(chǎn)。不得不說，腦洞開的挺大。我還見過有人說就這么一套房，沒有房就沒地方住，父母是農(nóng)村老人一個(gè)月就兩百塊錢養(yǎng)老金，自己工作不穩(wěn)定，所以 給國(guó)務(wù)院小程序留言要求國(guó)家?guī)头觥Ｒ灿腥藬[出來的理由是，當(dāng)年收入證明造假，銀行沒有查出來就放款，所以銀行應(yīng)該負(fù)有責(zé)任，進(jìn)一步，現(xiàn)在的負(fù)債應(yīng)該由銀行承擔(dān)部分責(zé)任。

協(xié)商這個(gè)事本質(zhì)上就是雙方都有讓步，這個(gè)世界上滿滿的都是因果，不存在誰可以有恃無恐。

我沒買房，所以在斷供這件事上，我的態(tài)度并沒有什么代表意義。但是欠債還錢，是這個(gè)社會(huì)的基本規(guī)則。自古以來，不患寡而患不均，不患貧而患不安。這個(gè)社會(huì)需要穩(wěn)定。如果一個(gè)人用唯一房產(chǎn)這個(gè)理由去綁架銀行或者國(guó)家，那么那些名下一套房都沒有的人呢？那些因?yàn)榻?jīng)營(yíng)債務(wù)而必須執(zhí)行唯一住房的人呢？那些因?yàn)樨?fù)債的人只有一套房，所以就無法收回來欠款的債主呢？

斷供最大的好處就在于他是一個(gè)人欠銀行的錢，并且還有房產(chǎn)這個(gè)抵押物。所以銀行可以用這套房收回一些成本，所以欠債的人也可以用這套房解套。

挺好的，雙方都有虧損，但還不至于不能協(xié)調(diào)。