2026購(gòu)房地圖 | 3層低密、雨核首個(gè)四代宅！南京雨花重構(gòu)改善格局

2026年的南京樓市已經(jīng)拉開帷幕。

近兩年來(lái)，隨著南京土地供應(yīng)日益趨向“優(yōu)質(zhì)”與“低密”，新房市場(chǎng)在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)跨越式升級(jí)。四代宅、洋房、墅廳、空中露臺(tái)......持續(xù)刷新買房人對(duì)新一代住宅的想象力。

不同的板塊承載著差異化的生活想象。

新年伊始，銳評(píng)君推出「2026購(gòu)房地圖」系列，從核心板塊入手，整理一批即將入場(chǎng)南京樓市的新成員，看一看哪些板塊置業(yè)機(jī)會(huì)更多，哪些新盤又要“卷”出新高度。

今天的主角是雨花。

與格外內(nèi)卷的江核、江寧比，雨花的供應(yīng)相對(duì)克制。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，小行、雨核、安德門、人居森林等區(qū)域，儲(chǔ)備純新盤加起來(lái)不足10家。

其中，小行的金基嶼樾府2期，拿地短短一個(gè)月就出規(guī)劃，最快3月底首開；雨核的首個(gè)四代宅欣悅云邸已公開展廳，戶型面積敲定在99-132㎡，預(yù)計(jì)年后正式公開。

小行——金基嶼樾府2期

容積率：1.35

產(chǎn)品規(guī)劃：6棟5-8層洋房，共117套房，主力戶型約127-168㎡

開發(fā)企業(yè)：金基+潤(rùn)來(lái)

最新動(dòng)態(tài)：最快3月底首開

2025年12月19日，金基&潤(rùn)來(lái)聯(lián)袂拿下小行G93地塊。

這塊地位于金基嶼樾府南側(cè)，出讓面積約1.2萬(wàn)方、容積率1.35，得益于地段優(yōu)勢(shì)，未來(lái)能便捷享受河西、軟件谷、雨核等的成熟配套。

接棒從公開至售罄僅用了45天的金基嶼樾府1期，拿地不到一個(gè)月，G93案名官宣為金基嶼樾府2期，計(jì)劃最快3月底首開入市。

項(xiàng)目部分產(chǎn)品信息，也同步劇透。

根據(jù)規(guī)劃，金基嶼樾府2期共有6棟5-8層住宅，共計(jì)117套房。

戶型分布上，建面約127㎡為主力戶型，分布在9號(hào)樓、11-13號(hào)樓；7號(hào)樓為建面約149㎡戶型；8號(hào)樓為建面約168㎡戶型。

定位新一代科技私嶼洋房，項(xiàng)目的建筑立面，為大面玻璃+錯(cuò)層露臺(tái)的組合，部分樓棟做了首層架空。

未來(lái)，金基嶼樾府1期、2期將實(shí)現(xiàn)連通、一體化開發(fā)：

2期規(guī)劃有2個(gè)泛會(huì)所，整個(gè)社區(qū)共計(jì)5個(gè)泛會(huì)所，總面積超1800㎡，涵蓋健身房、茶室、共享會(huì)議室、共享書吧、洽談會(huì)客廳、棋牌室等功能；

2期與1期的景觀打造也將一脈相承，紅線外L型街角花園擴(kuò)容至約6000㎡，紅線內(nèi)景觀面積延伸到約15932㎡，將穿谷入園、山地景觀等營(yíng)造的私嶼松弛感拉滿。

金基嶼樾府1期實(shí)景圖

多說(shuō)一點(diǎn)。

仁恒城市星光之后，小行的萬(wàn)科朗拾、越秀天和等樓盤，在戶型定位上相對(duì)保守，多以109、139、143㎡為主。

這次金基嶼樾府2期增加了建面約168㎡大平層戶型，風(fēng)格上也增加了新的裝修選項(xiàng)，滿足改善家庭的進(jìn)階居住需求，值得期待。

雨核——欣悅云邸

容積率：2.4

產(chǎn)品規(guī)劃：6棟24層住宅，主力戶型99-132㎡

開發(fā)企業(yè)：十朝春置業(yè)

最新動(dòng)態(tài)：已公開城市展廳，預(yù)計(jì)春節(jié)后正式公開

2025年4月23日，江蘇十朝春置業(yè)以10億元底價(jià)拿下雨核G09地塊，地價(jià)16513元/㎡。

地塊緊挨著中華中學(xué)附屬雨花小學(xué)，與已交付的建發(fā)璞云、萬(wàn)科朗拾雨核等也相距不遠(yuǎn)。

本月，欣悅云邸公開了城市展廳，預(yù)計(jì)春節(jié)后正式公開售樓處。

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將打造6棟24層住宅，主力戶型為99㎡（A、B兩種），另有118㎡（A、B兩種）、132㎡。

作為雨核的首個(gè)四代宅，欣悅云邸的建筑立面以大面玻璃+鋁板線條為主，戶戶帶露臺(tái)，且錯(cuò)層分布。

6棟住宅首層全架空，層高約5.2米，打造約2500㎡泛會(huì)所，整體呈海派風(fēng)。

目前，欣悅云邸的戶型圖已經(jīng)曝光（以最終官宣為準(zhǔn)）：

建面約132㎡邊戶，做了3+1房2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)。主臥為套房，西側(cè)連接露臺(tái)；客廳可視需求做大寬廳，或隔出一間書房；所有空間的飄窗均不計(jì)入建筑面積，餐廳北側(cè)帶有家政間。

不過(guò)，令人費(fèi)解的是廚房和餐廳標(biāo)注了一半計(jì)入建筑面積，這在南京很少見。是在北向做了陽(yáng)臺(tái)，后續(xù)可以改造成廚房、餐廳嗎？得等樣板間出來(lái)看實(shí)際布局考量。

建面約118㎡3室2廳2衛(wèi)，也存在相似的情況，廚房空間只有一半計(jì)入建筑面積↓

建面約99㎡2+1室2廳2衛(wèi)，把一半計(jì)入建筑面積的陽(yáng)臺(tái)包進(jìn)室內(nèi)，客廳可以靈動(dòng)用作寬廳或客廳+書房/臥室。

欣悅云邸是十朝春在南京布局的首個(gè)住宅項(xiàng)目，也是雨核的首個(gè)四代宅，關(guān)注度自然不低。關(guān)于項(xiàng)目的更多產(chǎn)品細(xì)節(jié)，得等公開后揭曉。

軟件谷——翠島花城三期

容積率：整體1.19

產(chǎn)品規(guī)劃：23棟3-8層低密住宅

開發(fā)企業(yè)：石林地產(chǎn)

軟件谷骨灰級(jí)老盤——翠島花城三期的一舉一動(dòng)，備受買房人關(guān)注。

項(xiàng)目北至郁金香路、西至舜天集團(tuán)、南至軟件大道、東至玉蘭路，花神湖、地鐵1號(hào)線花神廟站、雨花客廳、宜悅城、中興、華為等配套、產(chǎn)業(yè)都在周邊。

事實(shí)上，從去年3月起，翠島花城三期開始頻頻動(dòng)作。就在本月15日，項(xiàng)目臨時(shí)建筑規(guī)劃許可進(jìn)行了批前公示，今年入市有望？

根據(jù)最新規(guī)劃（去年6月的版本），項(xiàng)目地上建筑面積約4.62萬(wàn)方，主要建設(shè)住宅、物業(yè)配套用房、養(yǎng)老服務(wù)用房、社區(qū)中心等。其中，住宅部分共建設(shè)23棟低密度產(chǎn)品：

3層超低密，共4棟；

3+1層、6+1層，各1棟；

5+1層、7+1層，各2棟；

4+1層，共13棟。

與上一版（去年3月的版本）規(guī)劃比，最值得注意的是4棟2層住宅取消，改為4棟3層住宅。目前河西的瑞璽、鳳起潮鳴都有3層超低密產(chǎn)品，現(xiàn)在雨花也要入局了。

下圖，是翠島花城三期上一版的多層住宅效果圖，大面積落地玻璃+錯(cuò)層露臺(tái)的四代宅Buff疊滿。

更新后的規(guī)劃，并沒(méi)有釋放最新建筑效果圖。不過(guò)，開發(fā)商聽取了業(yè)主們的意見，將規(guī)劃配電房和社區(qū)中心“挪”走，盡可能不影響一期二期既有住宅樓棟。

目前，翠島花城三期的戶型面積段等產(chǎn)品細(xì)節(jié)還沒(méi)有釋放。希望這個(gè)早在2002年就拿地、一期二期于2004年建成的超級(jí)大盤，能盡快面世，帶給板塊不一樣的改善血液。

本質(zhì)上，以上純新盤區(qū)隔性很強(qiáng)，客群畫像不一。

目前來(lái)看，小行的金基嶼樾府2期最不愁賣，畢竟有1期的逆勢(shì)熱銷打樣，再加上金基的口碑效應(yīng)、地段配套的光環(huán)，很穩(wěn)。

欣悅云邸雖然是雨核的首個(gè)四代宅，但十朝春的產(chǎn)品力還待驗(yàn)證，現(xiàn)階段買房人也難免拿它和雨花新澍對(duì)比。若后續(xù)十朝春沒(méi)能滿足見多識(shí)廣的買房人的預(yù)期，雨花新澍反而能再吸一波粉。

翠島花城三期，地段、配套、超低密產(chǎn)品等都是加分項(xiàng)，但項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)縮水24年、石林地產(chǎn)鮮有豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)……也將是買房人不得不考量的因素。

相比之下，2023年拿地的人居森林G15，2025年拿地的人居森林G57、安德門G58等，動(dòng)作就沒(méi)那么快了。

雖然整個(gè)雨花的新房供應(yīng)相對(duì)有限，但買房人也不必過(guò)分焦慮。除了以上純新盤，安德門的頤和金陵印、軟件谷的雨花新澍等也是迭代四代宅，且有國(guó)企操盤的安全感，不妨納入備選項(xiàng)中。