房地產，快要轉向了

站在2026年開端，新一年房地產會怎么走，是大家共同關注的話題。

從去年底中央經濟工作會議的定調，到近期《求是》喊話政策加碼，無一不在給行業注入信心。

目前已有不少人士樂觀預測，今年房地產止跌回穩將取得實效。

但是，市場的機會將是結構性的。

在這個充分不確定的階段，選擇確定性高的方向，無疑才是最安全的。明源君認為，今年房地產有三大趨勢是值得關注和期待的。

1

存量房源增長壓力緩解，去庫存進入加速階段

房地產下行，本質是供需關系失衡。

自2024年4月份開始，中央正式提出房地產“去庫存”。在此之后，先后出臺了 一系列的政策” ，包括存量房收儲、以舊換新等等。

然而， 商品房庫存數據一直居高不下。

新開工項目并非庫存的主要壓力來源。

克而瑞的數據顯示，近年來新開工銷售比持續走低，新開工面積已經連續四年低于新房銷售面積。2025年全年，新開工銷售比預計為66%，創歷史新低。

這意味著，市場上每賣出100套房，有66套來自新開工項目，另外44套是庫存項目。

理論上，“少蓋多賣”應該可以讓庫存快速下降。

換言之，如果僅僅有新開工項目帶來的增量，房地產庫存是可以有效降下來的。

但事實上，這幾年庫存的下降速度并不理想。

主要問題出在存量項目上。

一是 舊庫存“沉淀”太大。2022年及以前留下大量已開工、甚至已竣工未售出的項目，這些舊庫存成了去庫存的“硬骨頭”。

二是 停工緩建形成“僵尸庫存”。 前些年因 資金斷裂造成一批停工項目，這些項目復工后未能實現有效銷售，卻在統計口徑內占用庫存量。

舊庫存的問題，在今年有望迎來轉折點。

在去年12月 全國住房城鄉建設工作會議上，住建部宣布，保交房任務全面完成。

這意味著，此前停工的項目基本已復工或交付。這意味著，存量庫存少了一個新增渠道。

可以看出，2025年的庫存， 已經開始呈現下 降趨勢。截 至 2025年10月份，商品房的庫存為 75606萬平方米，較2025年1月份減少 1194萬平方米，下降了1.55%。

那么，隨著保交房任務的基本完成，今年“停工再復工”項目所帶來的庫存壓力將明顯降低。

而在控量提質的政策引導下，2026年的新房供應量必然不會顯著增加 ， 大概率還會繼續縮量。

這意味著，今年房地產去庫存 有望 將迎來重要拐點，商品房 庫存 將 進入加速下降 通道。這對市場而言，無疑是重要的積極轉向。

2

2026年“穩預期”為重，豪宅將扛起重塑價值認知的大旗

《求是》雜志近期發布的一則評論員文章，被視為是對房地產的最新定調。

文章強調，改善和穩定房地產市場預期，對于穩定房地產的重要性。

這標志著，中央研判，預期失衡已成為當前房地產行業的關鍵問題。2026年政策出牌，將會全面圍繞“穩預期”展開。

通常來說，市場預期包含價和量兩方面。

明源君認為，接下來穩成交價的優先級別將會高于穩成交量。

為什么？

首先，住房需求已基本滿足，市場不缺房子只缺好房子。換言之，當前質重于量。

其次， 住房進入存量時代，增量市場較此前必然有所收縮 ，屬于市場發展的正常現象。

再者，買漲不買落是必然規律。價格企穩，才能改善購房預期，激發購房積極性。

那么，如何改善和穩定價格預期？

關鍵是重塑居民的認知，讓大家看到，房子是可以增值保值的。

回到供應端，什么樣的住宅產品金融資產價值最突出？

稀缺的豪宅。

可以看到，在過去兩年，一線及強二線城市的豪宅都走出了獨立行情。而且呈現出越貴越好賣的現象。

2025年11-12月短短兩個月內，廣深兩地就誕生了兩個百億級的豪宅盤：廣州玥璽灣和深圳灣澐璽。

一個爆賣的豪宅盤，足以改寫一座城市當月的成交數據，包括成交均價，甚至成交量。

同時，一個優質的豪宅新盤，也足以拔高當地乃至全國住宅價格的天花板。

優質房產對于高凈值客群而已，是資產配置不可或缺的一部分。他們的出手，是對住宅金融資產價值的肯定，對市場具有示范作用。

這便是豪宅產品對于當前市場的積極意義。

可以肯定的是，2026年依然會是豪宅大年。市場的機會，也將屬于那些有能力打造頂級產品的房企。

一線和強二線城市在放量的豪宅的加持下，一定會先于其他城市走出止跌回穩的曲線。

3

存量房時代，新房要主動跟二手房搶市場份額

克而瑞監測數據顯示，2025年全國重點30城市二手房累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次創新2021年以來的新高。

二手房的成交占比呈現逐年增長的趨勢。

毫無疑問，中國房地產已進入存量時代。

這個階段，有兩件事是確定的:

①房企必須積極推動賣舊買新

二手房成交持續占比上升，意味著二手房正在搶走越來越多的市場份額。

這對新房來說，顯然也是一大壓力源。

事實上，這幾年供應端改善及豪宅占比不斷上升，剛需產品供應則在縮水。

很多改善客戶，都是賣舊買新，以小換大，以差換好。舊房難賣，成了置換鏈條中的最大障礙。

一些房企為了縮短成交周期，已開始下場幫客戶賣舊房了。

如，某地產國企引入了第三方機構，為置換買家提供全鏈條服務，從舊房價值評估，到優先放盤，再到新房匹配等，全程系統化銜接。

在當地，置換周期通常要200-300天。而該團隊介入后，客戶的平均置換周期直接縮短到約67天。

房企攜手第三方機構，協助客戶完成賣舊買新的形式，后續或將被更多的房企引用。 AI智能工牌pro，A級客戶不流失

② 城市更新加碼，成現階段重點任務

數據顯示，全國有約6億套存量房，其中有約35%的 老舊住宅房齡已超過20年 。而且，隨著時間的推移，這個數據還在持續上升。

近日，住建部部長倪虹近日在《求是》發表了題為《高質量推進城市更新》，文中提出，“‘十五五’期間，實施城鎮老舊小區改造、老舊街區改造、老舊廠房改造、城市基礎設施更新改造等城市更新重點任務。”

城市更新已被列為未來五年的重點工作項。

多地已明確，將在五年內完成 2000年以前建成的老舊小區的改造。

這一輪的城市更新，不再是以往的大拆大建模式，而是“打補丁式”的微更新。包括：

第一， 管網升級改造。 燃氣、供水、排水等老化管線更換，煥新社區的“血管”。

第二， 完善社區配套。完善養老、托幼、便民市場、停車等場地或設施，打造便民生活圈。

第三，綠色智慧提升。建筑節能改造，鋪設智能門禁、充電樁等，推動數字家庭試點等。

大量舊房更新，將成為房地產一個新的業務增長極。能否從中分一杯羹，也是當前值得房企考慮的命題。

4

小結

今年將是地產分化加劇的一年，無論是城市行情，還是房企表現。但可以肯定的是，隨著政策加碼、庫存下降、預期改善，房地產止跌回穩，有望拿到實質有效的結果。

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