現階段，不要再擔心樓市“硬著陸”

文/言叔

這幾天，不少朋友在后臺私信言叔，詢問房地產整體市場情況：并詢問房地產市場是不是要"硬著陸"了？

看著新聞里那些觸目驚心的數據，確實讓人心里發慌。

但我要說的是，現階段，真的不要再擔心房地產"硬著陸"了。

數據嚇人，但不是真相的全部。

01

當下，房地產并未止跌，這是毋庸置疑的事實。

先來看看那些讓人心驚肉跳的數字。

2024年全國新建商品房銷售面積9.74萬平方米，同比下降13%。相比2021年的歷史最高點17億平米，幾乎腰斬。

銷售額更是同比下降17.1%，住宅部分下降17.6%。

這意味著什么？

意味著樓市已經回到了2009年的水平。

從08年有據可查到21年銷量巔峰用了12年，而從巔峰跌回09年僅僅用了3年。

這種"隕落"速度，是所有人都沒有想到的。

更可怕的是房企的債務狀況。恒大負債2.4萬億，碧桂園1.43萬億，萬科1.35萬億，綠地1.24萬億，保利1.14萬億，融創1萬億...

這些數字背后，是整個行業的高杠桿問題已經到了不可收拾的地步。

據統計，2024年房企到期債券余額為7873.4億元，而實際發行的融資規模僅為2158億元，形成的缺口讓不少企業在"借新還舊"的路上遭遇窘境。

看到這些數據，確實讓人心慌。

但是，這些數據只是故事的一部分。

02

面對這樣的市場，購房者的反應是什么？

絕大多少購房者的心態是：

觀望，但不是恐慌。

更重要的是，政策工具箱儲備充足，相關方面只是在等待最佳干預時機。

這個時機是什么？

就是購房者觀望情緒固化、房企陷入"絕望"的節點。

現在各大城市都在救市，上海、深圳、廣州三大一線城市集體出臺樓市新政。廣州全面取消限購；深圳將首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套調整為20%；上海也優化了限購政策。

但這只是第一步。

真正的"大招"還在后面。

根據《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，政策層面準備了30年長期低息貸款，用于收購房企存量房源。

這意味著什么？

意味著政府可以低價收購房企的存量房源，既能化解房企債務、盤活庫存，又能將房源轉化為保障性租賃住房。

這種模式的邏輯很清晰：

收購成本被大幅壓低，租賃住房不僅能實現穩定現金流，其經營權還可打包發行REITs產品，形成"收購-運營-融資-再收購"的循環模式。

事實上，這種模式已經在一些地方開始試點。

深圳"青年驛居"項目利用低成本土地，拿地價格是商品房用地的30%，70平方米精裝月租壓至3500元，僅為周邊二手房月供的40%。

鄭州試點"現房銷售+租金回購"，房企建成現房后先租后售，租金可抵扣房款。

03

為什么市場遲遲未迎來強力調整？

在言叔看來，核心癥結在于多方對"地租經濟"的路徑依賴。

過去十余年間的紅利收益，讓相關主體仍對樓市復蘇心存僥幸。

地方政府習慣了土地財政，銀行習慣了房地產抵押貸款，房企習慣了高杠桿高周轉模式，購房者習慣了房價只漲不跌的預期。

但市場邏輯已發生根本性轉變，即便一線城市放開限購，市場也未出現明顯回暖，購房預期趨穩、觀望情緒濃厚的特征已然確立。

這種轉變不是暫時的，而是結構性的。

就像當年的泰禾，在2017年底還躊躇滿志地定下2000億的銷售目標，但市場邏輯一旦轉變，再大的雄心也難挽狂瀾。

最終，市場將形成"高端商品房+保障性住房+租賃住房"的多層次供應體系，核心區域房價也將避免出現大幅下跌。

04

說得直白一點，這種轉變的背后，是對過去"地租經濟"模式的反思。

現在，相關方面不是無動于衷，而是在等待最佳時機。這個時機就是當購房者觀望情緒固化、房企陷入"絕望"的時候，再出手進行全面的市場重構。

這或許就是中國房地產市場的真正出路。

不是簡單的刺激需求，而是從根本上重構供給結構，建立一個更加健康、可持續的住房體系。

當然，這個過程不會一帆風順。

但至少，我們看到了一條可能的道路。

所以，現階段，真的不要再擔心房地產"硬著陸"了。

該擔心的，是如何適應這個新的市場邏輯。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。