企業可直接向證監會及交易所申報商業不動產REITs項目

2025年底，中國證監會公布《關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告》（下稱《公告》），并自公布之日起施行。滬深交易所、中國結算、中國證券業協會、中國基金業協會等配套業務規則也同步發布。

隨著《公告》及配套業務規則落地，商業不動產REITs試點從制度設計階段進入市場實踐階段。自規則發布實施之日起，符合條件的市場參與主體即可直接向證監會及證券交易所申報項目。

在業內人士看來，商業不動產REITs試點的推出，標志著我國REITs市場進入了“商業不動產與基礎設施并行發展”的新階段，向著全門類、全資產的成熟方向邁進。

明確“1+3+N”政策框架

根據商業不動產REITs制度體系安排，監管部門初步明確了“1+3+N”政策框架：“1”為《公告》，“3”指《關于推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》及2項工作規程，“N”指滬深交易所、中國結算、中國證券業協會、中國基金業協會等制定的17項配套規則。

《公告》作為綱領性文件，從產品定義、基金注冊及運營管理要求、發揮基金管理人和專業機構作用、強化監管責任等方面，明確了商業不動產REITs核心制度安排，為商業不動產REITs發展夯實制度基礎。

試點初期聚焦重點區域和優質項目

本次規則制定修訂工作總體遵循原制度框架，以最小且必要變動為原則，主要針對新增的商業不動產業態，在從嚴管理基礎上作適應性調整優化，提高制度的包容性、適應性，對不同領域REITs作出“分類管理、分類施策”的針對性安排。

按照“規范先行、試點突破、穩步推廣、加強監管”的原則，商業不動產REITs分階段推進試點工作，試點初期堅持“穩中求進、質量優先”，聚焦重點區域和優質項目，堅持強監管防風險，促進投融資良性循環。

商業不動產REITs試點初期，監管部門將嚴把發行上市質量關、合規關和風險關。重點支持符合國家政策導向、社會效益顯著、經營業績穩健且具有行業代表性的優質項目；優先聚焦核心城市群及經濟活躍區域的成熟商業不動產，優先支持上市公司、中央企業、地方重點國有企業以及優質民企、外企持有的商業不動產項目，優先推進商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等業態。

兩大領域REITs并行推進

下階段，監管部門將采取商業不動產REITs與基礎設施領域REITs并行推進的發展策略。兩大領域REITs將各自發揮優勢、協同發力，共同拓展資本市場服務實體經濟的邊界與深度。

一方面，基礎設施領域REITs更多承擔“穩經濟、補短板”的職能，通常具有公共屬性強、現金流預期穩定、受宏觀經濟波動影響相對較小的特點，后續繼續發揮其在盤活公共基礎設施存量的關鍵作用。

另一方面，商業不動產REITs更加側重“促消費、調結構”，市場化程度更高，與宏觀經濟周期、消費景氣度聯系更緊密，可以精準對接商業綜合體、商業零售、商業辦公樓、酒店等業態的商業不動產盤活需求。

來源：綜合自《上海證券報》，原題《商業不動產REITs明確“1+3+N”政策框架 試點初期堅持質量優先》